Overheveling agentschappen naar VRO

De standen voor 2023 en 2024 vallen formeel niet onder het begrotingshoofdstuk van VRO, maar worden hier voor de inzichtelijkheid wel getoond. De gerealiseerde begrotingsstanden voor het jaar 2023 zijn formeel verantwoord onder agentschapsbegroting 5.8 van het jaarverslag van BZK. De vermoedelijke uitkomsten voor 2024 vallen formeel onder agentschapsbegroting 5.8 van de begroting van BZK en zullen daarom worden verantwoord middels achtereenvolgens de tweede suppletoire wet en de Slotwet en het Jaarverslag 2024 van BZK.

Inleiding

De Huurcommissie is een onpartijdige organisatie die geschillen tussen huurder en verhuurder beslecht. Als huurders en verhuurders een geschil hebben en er onderling niet uitkomen, dan doet de Huurcommissie op verzoek van de huurder of de verhuurder een uitspraak in hun geschil. Deze zaken zijn onder te verdelen in geschillen over de puntentelling, gebreken aan de woning, de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging en de te betalen servicekosten.

De Huurcommissie bestaat uit twee onderdelen die zich tezamen als één toegankelijke organisatie presenteren. Het Zelfstandig Bestuursorgaan (ZBO) zonder eigen rechtspersoonlijkheid bestaat uit een bestuur, de zittingsvoorzitters en de zittingsleden. Dit ZBO wordt ondersteund door het agentschap de Dienst van de Huurcommissie (DHC). Door de verwevenheid van het ZBO met DHC zijn de kosten van het ZBO in de begroting van de Dienst van de Huurcommissie opgenomen.

De Huurcommissie is geschillenbeslechter volgens de Implementatiewet buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten. De Huurcommissie is hiermee een Europese Alternative Dispute Resolution(ADR) instantie.

De Huurcommissie past zich continue aan haar omgeving aan met als doel binnen de gestelde termijn op een correcte wijze geschillen tussen huurder en verhuurder beslechten. Deze aanpassingen zijn onder te verdelen in beleidsmatige aanpassingen als gevolg van huurprijswet- en regelgeving en uitvoeringstechnische aanpassingen als gevolg van Rijksbrede ontwikkelingen en interne organisatorische verbeteringen. 

De begroting van de Dienst Huurcommissie is opgesteld op basis van de offerte 2024. Deze offerte is eind 2023 opgesteld. Door recente ontwikkelingen rondom de organisatieontwikkeling en de amendementen voor de Wet Betaalbare Huur zal deze begroting bij 1^ste suppletoire begroting worden aangepast op deze ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen worden in de offerte 2025 verwerkt. De in deze begroting opgenomen cijfers zijn derhalve de nu bekende cijfers, maar zullen in 2025, net als elk jaar, worden aangepast aan de actuele ontwikkelingen.

Beleidsmatig wordt 2025 een belangrijk jaar voor huurder en verhuurder als de Wet betaalbare huur in werking is getreden. Voor de Huurcommissie betekent dit een risicovol jaar gezien de grote organisatorische uitdagingen die hiermee samenhangen, zeker in het licht van de krapte op de arbeidsmarkt.

Het wetsvoorstel betekent een verbreding en verdieping van het bereik van de Huurcommissie met een substantieel extra aantal geschillen tot gevolg. De verdieping is gelegen in de modernisering en het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Huurders zullen vaker een geschil starten voor een huurprijstoetsing vanwege het gewijzigde WWS waarbij – bijvoorbeeld - een slecht energielabel puntenaftrek betekent. Het verbod op het vragen van een hogere huur dan het maximum op grond van het WWS, leidt tot een handhavingstaak bij gemeenten die hiervoor aan de Huurcommissie verklaringen over de kwaliteit en maximale huurprijs van een woning kunnen vragen. De uitbreiding naar middenhuur leidt tot een graduele verbreding van het domein van de Huurcommissie, doordat de reguleringsgrens wordt opgehoogd. De regulering van het middenhuursegment geldt enkel voor nieuwe huurovereenkomsten, wat leidt tot een oplopende zaaklast gedurende de komende jaren.

Instroom en productie

De instroom in 2025 is geraamd op 22.425 geschillen. Dit zal veel vragen van de organisatie, maar hiervoor zijn de nodige stappen gezet ter voorbereiding. De bezetting moet op sterkte zijn en dat is lastig in de huidige arbeidsmarkt. De Huurprijscheck, een online-applicatie van de Huurcommissie waarmee inzicht kan worden gekregen in de maximale huurprijs voor een woning, is en wordt nog verder aangepast en meer gebruikersvriendelijk gemaakt. Ook dienen alle beleidsboeken en formats op de website van de Huurcommissie in lijn te worden gebracht met de nieuwe beleidsmatige kaders opgenomen in de nieuwe wet- en regelgeving.

Staat van baten en lasten

Toelichting

Baten

Omzet

De verwachte productie voor 2025 is afgestemd op de te verwachte instroom in het uitvoeringsjaar. Om de wettelijke doorlooptijden te behalen is het van belang dat de werkvoorraad afgestemd is met de bemensing van de Huurcommissie. Gekoerst wordt op een werkvoorraad in evenwichtige verdeling tussen de verschillende fasen in het proces.

Waarvan omzet moederdepartement

De omzet moederdepartement is de bijdrage voor de Huurcommissie vanuit het Rijk ten laste van artikel 3 van de begroting van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.

Waarvan omzet derden

Deze baten betreffen in de eerste plaats de legesopbrengsten die gebaseerd zijn op de veroordeling door de Huurcommissie van geschilpartijen tot vergoeding aan de Staat. Naast de stijging van de legesinkomsten door de autonome stijging van de zaaklast zijn er ook twee beleidsmatige wijzigingen die leiden tot meer legesinkomsten. Een generieke stijging van de leges voor verhuurders wordt doorgevoerd van € 300 naar € 500 en ook gemeenten zullen een vergoeding betalen aan de Huurcommissie voor het uitbrengen van een verklaring. Daarnaast is de gedifferentieerde legesheffing nu van kracht voor alle zaaksoorten. In totaal worden de legesinkomsten geraamd op € 2,7 mln, een substantiële stijging ten opzichte van eerdere jaren.

De verhuurdersbijdrage is tijdelijk neerwaarts aangepast omdat de heffing niet bij private verhuurders kan plaatsvinden aangezien deze informatie niet meer voorhanden is na afschaffing van de verhuurderheffing. De verhuurderbijdrage wordt nu gesteld op 35% van de netto lasten van de geschilbeslechting (totale lasten minus de legesinkomsten), het moederdepartement draagt het resterende deel bij.

Lasten

Apparaatskosten

De apparaatskosten betreffen zowel de Dienst van de Huurcommissie als de salarissen en vergoedingen van het ZBO Huurcommissie en de Raad van Advies.

Personele kosten

De personele kosten betreffen de salarissen van de vaste medewerkers van de Dienst van de Huurcommissie en het ZBO Huurcommissie. De leden van de Raad van Advies en de inhuur van externe medewerkers. Met de vaststelling van het nieuwe organisatie- en formatierapport is het doel de afhankelijkheid van externen verder terug te dringen.

Materiële kosten

De materiële kosten bestaan onder andere uit huur van kantoor- en zittingslocatie, de vacatiegelden van de zittingsleden en kosten voor de informatievoorziening. De Huurcommissie is steeds meer een ICT-gedreven organisatie met daarbij horende structureel hogere kosten.

Afschrijvingskosten

De afschrijvingskosten zijn conform de door de Minister van Financiën voorgeschreven afschrijvingstermijnen. Afgeschreven wordt op ICT-middelen en kantoorinventaris.

Saldo van baten en lasten

Het saldo van baten en lasten wordt geraamd op nul.

Kasstroomoverzicht

Toelichting

De Huurcommissie heeft geen leningen en slechts een beperkte investeringskasstroom voor ICT-middelen en randapparatuur. Het leeuwendeel van de kasstroom betreft dus de kasstroom uit operationele bedrijfsvoering.

Doelmatigheidsindicatoren

Toelichting

Gemiddeld integraal tarief

Het gemiddeld integraal tarief is vormgegeven door de totale uitgaven in enig jaar te delen door de productie in dat jaar. Dit geeft een beeld van de doelmatigheid van de Huurcommissie. Verzetzaken zijn hier niet in meegenomen omdat dit geen nieuwe zaak betreft maar een vervolg op een bestaande casus. De vastgestelde begroting 2024 wijkt af van de realisatiegegevens 2023 en de raming voor 2025 en latere jaren door afwijkende ramingsgrondslag en een te hoog verwachte geschilafwikkeling (zie ook productie).

Fte totaal

De verhouding tussen vast en extern personeel is verder in balans gekomen. Hierdoor blijft kennis langer behouden voor de Huurcommissie en dit zorgt voor meer stabiliteit binnen de organisatie. Een proces van continue werving is opgestart om de bemensing op niveau te krijgen en te houden.

Gebruikerstevredenheid

Continu vindt bij de huurders en verhuurders een tevredenheidsonderzoek plaats. De meerjarendoelstelling is gesteld op een tevredenheidspercentage van 60%. Ondanks een mogelijk negatieve uitkomst van het geschil, die de tevredenheid zal kleuren, is hiermee meer dan de helft van de partijen tevreden over de Huurcommissie.

Productie

Sinds enkele jaren worden veel zaken beslecht met een kennelijke voorzittersuitspraak. Een kennelijke voorzittersuitspraak is mogelijk als over de uitkomst van een zaak geen twijfel bestaat. Hierdoor hoeft het geschil niet op zitting te komen en kan het daarmee snel binnen de wettelijke doorlooptijd worden afgewikkeld. Bij de toepassing van kennelijke voorzittersuitspraken zijn de belangen van huurder en verhuurder goed gewaarborgd, onder meer door de mogelijkheid van kosteloos verzet. In de oorspronkelijke raming 2024 werd uitgegaan van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op 1 januari 2024 met een forse stijging aan zaken tot gevolg. Met de beoogde inwerkingtredingsdatum van 1 juli 2024 is dit effect verdeeld over de jaren 2024 en 2025. Afgezet tegen het realisatiejaar 2023 is de verwachte forse zaaklaststijging als gevolg van deze wet goed zichtbaar.

Doorlooptijden

De Huurcommissie werkt met twee verschillende doorlooptijden. In de eerste plaats de doorlooptijd voor de hele procedure, gebaseerd op de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze telt vanaf het moment dat de verzoeker het voorschot op de leges heeft betaald tot en met het moment waarop de uitspraak wordt verstuurd. Met ingang van 2025 is, gezien de realisatiecijfers eerdere jaren, de norm aangepast. De relatief eenvoudige huurverhogingsgeschillen kunnen in meer dan 90% van de gevallen binnen de termijn van vier maanden worden afgewikkeld. De norm van 80% is om deze reden naar boven bijgesteld. Voor de overige geschillen is de norm van 80% niet haalbaar. Gekozen is deze te stellen op een meer realistisch percentage van 70% zijnde het gemiddelde van de realisatiecijfers van deze zaaksoorten in eerdere jaren, plus 5%-punt als extra ambitie.

In de tweede plaats de doorlooptijd van ADR-geschillen, zoals de Implementatiewet voor buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten voorschrijft. Deze telt vanaf het moment dat het dossier van een zaak compleet is, tot en met het moment waarop de uitspraak wordt verstuurd. Het doel van meer dan 90% binnen termijn afdoen is ongewijzigd gebleven.

Verzetspercentage

Tegen een voorzittersuitspraak (VZU) kan kosteloos verzet worden aangetekend. Doel van de Huurcommissie is heldere VZU’s te schrijven en heldere informatie te verschaffen over de verzetsgronden die er zijn. Het verzetspercentage is een indicator hoe we hierin slagen. Dit percentage is gradueel gedaald in de afgelopen jaren naar onder de 20%. Het meerjarig doel is dit percentage behouden op de inhoudelijk geschreven VZU’s.