Inleiding

Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) is de vastgoedorganisatie van en voor de Rijksoverheid en is verantwoordelijk voor het beheer en de instandhouding van de grootste en meest diverse vastgoedportefeuille van Nederland. Het RVB realiseert en beheert zijn vastgoedportefeuille voor zijn gebruikers en zet gebouwen en terreinen in voor de realisatie van economische en maatschappelijke meerwaarde op basis van beleidsdoelen. Het RVB is een baten-lastenagentschap. Zijn vastgoedportefeuille bestaat onder andere uit gevangenissen, rechtbanken, kazernes, vliegvelden, defensieterreinen, ministeries, havens, belastingkantoren, monumenten, musea en paleizen. Het gaat in totaal om 11,7 mln. vierkante meters aan gebouwen en circa 91.000 hectare aan grond.

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft een vastgoedportefeuillestrategie (VPS) opgesteld om te komen tot een 'toekomstbestendige vastgoedportefeuille'. Deze is bestand tegen snelle en soms onvoorspelbare schommelingen in de vraag naar vastgoed. Door een strategische samenstelling en opbouw van onze vastgoedportefeuille is het RVB voorbereid op toekomstige ontwikkelingen. De portefeuille draagt daarmee op een effectieve en efficiënte manier bij aan financieel en maatschappelijk rendement voor het Rijk.

Het RVB is vraaggestuurd. Deze vraag vloeit met name voort uit de masterplannen voor de kantoorhuisvesting, de huisvestingsbehoeften vanuit de specialties, de wensen voor dienstverlening vanuit Defensie en de behoefte aan te verkopen/ontwikkelen projecten/gebieden. 

Externe ontwikkelingen, zoals nu rond het stikstofdossier en corona kunnen de vraag de komende periode nog behoorlijk beïnvloeden. Dit geldt ook voor de bijdragen die het RVB levert door rijksvastgoed in te zetten voor strategische opgaven op het gebied van duurzaamheid, de bevordering van woningbouw en de inzet van vastgoed voor de (tijdelijke) huisvesting van kansarmen. Het Rijksvastgoedbedrijf helpt de sector door werkzaamheden in de vastgoedportefeuille daar waar mogelijk versneld te laten uitvoeren. Door stikstofarm ontwerpen en bouwen mee te nemen in de uitwerking en aanbesteding wordt de sector geholpen de transitie te maken naar een stikstofarm bouwproces.

De begrotingsposten van het RVB betreffen een deel van de dienstverlening. De staat van baten en lasten geeft daarom onvoldoende inzicht in de productie van het RVB. Dit komt omdat op grond van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving diverse posten niet tot omzet mogen worden gerekend. Omdat ze niet in de verantwoording mogen worden opgenomen, worden de posten ook niet begroot. Aan het eind van de paragraaf ‘Overzicht doelmatigheidsindicatoren’ is een tabel opgenomen die een beter inzicht geeft in de totale productie van het RVB.

Staat van baten en lasten

Toelichting

Baten

Omzet moederdepartement

Omzet overige departementen

De omzet overige departementen omvat opbrengsten voor geleverde producten en diensten aan departementen. Het gaat daarbij met name om ontvangen gebruiksvergoedingen voor kantoren en specialties. Op basis van de overeengekomen huurprijsmethodiek brengt het RVB een gebruiksvergoeding in rekening. In de ramingen van de gebruiksvergoeding is onder meer rekening gehouden met oplevering van projecten vanuit de geactualiseerde masterplannen, het afsluiten van nieuwe contracten en met de verwachte beëindiging van contracten.

Voor wat betreft de dienstverlening aan Ministerie van Defensie is alleen de vergoeding vanuit Defensie voor de apparaatsinzet van het RVB opgenomen, omdat de programmagelden niet tot de omzet mogen worden gerekend.

Uit de meerjarige reeks voor omzet overige departementen blijkt een stijgende lijn. Deze lijn hangt samen met uitbreidingen in de vastgoedportefeuille en een toename van de tarieven als gevolg van vervangingsinvesteringen. Uitbreidingen die voor 2021 zijn voorzien betreffen onder andere opleveringen voor het RIVM en opleveringen van gebruiksklare panden in het kader van de uitbreiding voor de kantorenportefeuille.

Omzet derden

Deze omzet betreft de baten uit verhuur aan musea en internationale organisaties, de baten vanuit de verkoop van onroerend goed en de inkomsten vanuit de exploitatie van een aantal bijzondere objecten zoals parkeergarages. Met ingang van deze begroting wordt in de omzet voor derden nu rekening gehouden met afnemerszaken die extern worden gefactureerd en omzet gerelateerd aan gebiedsontwikkeling. De teruglopende begrotingsreeks hangt samen met de directe afrekeningen. In het verleden jaar was voor diverse internationale organisaties sprake van incidenteel hogere direct te verrekenen bijdragen in de projecten. 

Rentebaten

Dit betreft de baten voorzien vanuit de rekening courantverhouding met het Ministerie van Financiën.

Bijzondere baten

Dit betreft met name het deel van de apparaatsinzet bij projecten dat wordt geactiveerd.

Lasten

Personele kosten

Dit betreft de kosten van het eigen apparaat, met name van salaris- en opleidingskosten van eigen personeel en inzet van externe inhuur. De kosten van inhuur zijn gestegen ten opzichte van de slotwet 2019 door extra werving in verband met de productiegroei en een verdere stijging van de gemiddelde kosten per fte.

Materiële kosten

Deze kosten betreffen met name de kosten voor de eigen huisvesting en van het eigen ICT-gebruik. De bijdrage aan de SSO’s omvat zowel ICT kosten als kosten voor de eigen huisvesting van het RVB. De resterende stijging in de materiële hangt samen met een toename van investeringen in de ICT functie en uitbreiding van het aantal werkplekken.

Afschrijvingskosten

Dit betreft met name de afschrijvingen op geactiveerde waarden van objecten, voortvloeiend uit investeringen vanuit masterplannen kantoren en huisvestingsbehoeften voor specialties. De afschrijvingstermijnen zijn afhankelijk van de categorie: grond/terreinen 0 jaar, erfpacht 5-100 jaar, gebouwen 15-60 jaar, vervoermiddelen 4-6 jaar en inventaris 3-15 jaar. Ook hier nemen de kosten toe als gevolg van nieuwe opleveringen en vervangingsinvesteringen voor rijkshuisvesting. 

Bijzondere lasten

De bijzondere lasten hebben vooral betrekking op de primaire processen van het RVB. In de volgende tabel is een specificatie opgenomen.

Toelichting

Markthuren

Deze post betreft de huren die het RVB aan de markt betaalt. Het beleid is erop gericht departementen en diensten zo veel mogelijk in eigendomsobjecten te huisvesten. Hierdoor nemen de vierkante meters huurhuisvesting en de kosten voor deze huisvesting af.

DBFMO lasten

Dit betreft de lasten van lopende en nieuwe Design Build Finance Maintain Operate (DBFMO) contracten met marktpartijen. Het investeringsdeel (Design, Build en Finance) van deze lasten is omgerekend naar rente en afschrijving en aldaar opgenomen. Deze post bevat dus alleen de vergoeding aan de consortia voor de operationele (Maintenance en Operate) kosten van de objecten. De verwachte toename heeft betrekking op een tweetal grotere nieuwe contracten (RIVM en rechtbank Amsterdam).

Onderhoud

Deze post betreft de kosten voor onderhoud en instandhouding van gebouwen en terreinen voor de rijkshuisvestingsportefeuille.

Belastingen en heffingen

Deze post betreft met name de onroerendezaakbelasting en de waterschapslasten over de voorraad onroerend goed die het RVB inzet voor rijkshuisvesting.

Energielasten

Dit betreft de energielasten in de kantorenportefeuille bij de rijkshuisvesting. Deze kosten worden bij de departementen in rekening gebracht via het regiotarief.

Ontwikkeling en verkoop onroerend goed

Dit betreft de kosten van ingekocht onroerend goed binnen het Kader Overname Rijksvastgoed (KORV) en de restant boekwaarde van verkochte eigen gebouwen en terreinen (niet KORV).

Met ingang van deze begroting worden verkopen zonder resultaat niet meer meegenomen in de post ontwikkeling en verkoop onroerend goed. De kasstromen worden alleen via de balans verwerkt.

Overige bijzondere lasten

De overige lasten betreffen met name de kosten voor wederoplevering bij contracteinde, kleinere investeringen voor de gebruikers, facilitaire leegstand- en ICT-kosten en verwachte waardedaling.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht geeft aan hoeveel kasmiddelen beschikbaar zijn gekomen of naar verwachting zullen komen en op welke wijze gebruik is, of zal worden gemaakt van deze middelen.

De operationele kasstromen zijn aanzienlijk hoger dan de inkomsten en uitgaven in de baten-lastenbegroting. Deze kasstromen zijn namelijk inclusief de dienstverlening aan Defensie, de kasstromen vanuit de kas-verplichtingenbegroting en de werkzaamheden buiten begrotings-verband, welke op basis van de verslaggevingsregels niet tot de omzet worden gerekend.

Toelichting

Investeringskasstroom

De investeringen in rijkshuisvesting en het daaruit voortvloeiende beroep op de leenfaciliteit in 2020 zijn gebaseerd op lopende en voorgenomen huisvestings- en instandhoudingsprojecten in dit jaar. Bij voorjaar 2021 wordt de leenfaciliteit voor dat jaar geactualiseerd. Het RVB investeert in grond en gebouwen die in de balans onder de post materiële vaste activa worden verantwoord.

Financieringskasstroom

De afdrachten aan het moederdepartement betreffen, conform de Regeling Agentschappen, het surplus op het eigen vermogen. Daarnaast gaat het om de aflossing op lopende en toekomstige leningen in het kader van de rijkshuisvesting, de overname van vastgoed van andere rijksdiensten en aflossingen op leningen voor ontwikkelprojecten.

Het beroep op de leenfaciliteit komt overeen met de investeringsstroom. De investeringen van PPS-marktpartijen en investeringen door het RVB in projecten die buiten de baten- en lasten vallen, zijn daarbij niet opgenomen.

Investeringen Rijkshuisvesting boven € 20 mln.

In ieder geval de volgende grotere projecten zullen (deels) via de leenfaciliteit gefinancierd worden:

Toelichting

Ad 2. Den Haag, Binnenhofcomplex

Het budget bedraagt € 475 mln. prijspeil 2015. Hiervan is € 410,4 mln. bedoeld voor de renovatie en € 52,1 mln. voor de tijdelijke huisvestingen. Daarnaast is er nog €12,5 mln. beschikbaar gesteld voor niet-huisvestingskosten. Aan het oorspronkelijk vastgestelde budget (prijspeil 2015) zijn de disclaimers voor indexering, respectievelijk marktwerking, voor veiligheid alsmede de kosten van een jaar uitstel door vertaald naar een budget met een prijspeil van 2020 (Kamerstukken II, 2019/20, 34293, nr. 94 )

Ad 4. Utrecht, PPS nieuwbouw RIVM

Het in de tabel vermelde bedrag is de bijdrage van het Rijk in de financiering van het project. De waarde van het met de marktpartij afgesloten contract over 25 jaar bedraagt € 267 mln. Dit betreft zowel investering, als onderhoud als de algehele exploitatie van het pand.

Ad 5. Amsterdam, PPS Nieuwbouw rechtbank Parnas

Het in de tabel vermelde bedrag is de bijdrage van het Rijk in de financiering van dit PPS-project (excl. grond). De waarde van het met de marktpartij afgesloten contract over 30 jaar bedraagt ruim € 230 mln. Dit betreft zowel investering, als onderhoud als de algehele exploitatie van het pand.

Overzicht doelmatigheidsindicatoren

Toelichting

Omzet per product

Met de producten bestrijkt het RVB de gehele keten van de huisvesting, vanaf de initiële vraag van een afnemer tot en met de realisatie (bouw en/of verbouw), het beheer, ontwikkeling en de afstoot. Het RVB werkt vraaggestuurd. De groei van de omzet voor ingebruikgeving heeft zowel te maken met een toename in de vraag naar huisvesting vanuit de departementen als met het feit dat de voorraad met nieuwe huisvesting verjongt. Daarmee is sprake van hogere afschrijvingslasten, die worden doorberekend in de tarieven.

Bezetting in fte’s

De bezetting van ambtelijk personeel neemt toe als gevolg van de gestegen vraag naar dienstverlening. Fte ontwikkeling sluit aan bij jaarplan 2019, aangevuld met de voorziene uitbreiding voor de kantorenportefeuille.

Apparaat-omzet indicator

Dit betreft de procentuele verhouding van de apparaatskosten van het RVB tot de omzet (totale baten) van de dienst.

Saldo baten en lasten

Het saldo van baten en lasten geeft een sluitend resultaatbeeld.

Rijkshuisvestingsvoorraad in 1.000 m2 BVO

De huisvestingsvoorraad neemt de komende jaren af door verkoop van eerder overtollig gesteld vastgoed. Het overtollig vastgoed is een gevolg van enerzijds het kabinetsbeleid en anderzijds adequate sturing door het RVB. Bij de gepresenteerde afname is rekening gehouden met de gevolgen voor de departementen van kabinetsbesluiten over de masterplannen huisvesting.

Indicator technische kwaliteit (ITK) rijkshuisvesting

Dit betreft het gewogen gemiddelde van de technische conditie van alle gebouwen op een schaal van 1 (nieuwbouw) t/m 6 (extreem slecht). Deze conditie wordt medebepaald door de staat van het onderhoud en (vervangings)investeringen. Op grond van voorraadoverwegingen (o.a. is een pand wel/niet strategisch, blijft het wel/niet in de voorraad) worden economische afwegingen gemaakt over het uitvoeren van onderhoud en investeringen. Voor een deel van de (niet-strategische) voorraad wordt dan een slechtere ITK-score geaccepteerd.

Doelmatigheid verkoop vastgoed.

Doelstelling is objecten te verkopen tegen tenminste de voorgecalculeerde bedragen die in een businesscase waren opgenomen.

Projecten binnen budget gerealiseerd

Het percentage projecten binnen budget gerealiseerd is vanaf 2016 bij de vorming van het RVB gesteld op meer dan 80% met een bijbehorend groeipad. Het getuigt van ambitie om als norm te hebben dat het overgrote deel van de projecten wordt uitgevoerd binnen het afgesproken budget. De ervaring leert dat het prognosticeren van de kosten van vastgoedprojecten niet eenvoudig is. De uitkomsten van aanbestedingen laten zich lastig voorspellen. Daarnaast kunnen tijdens de uitvoering van de projecten tegenvallers aan het licht komen.

Projecten tijdig gerealiseerd

Het percentage projecten tijdig gerealiseerd is vanaf 2016 bij de vorming van het RVB gesteld op meer dan 80% met een bijbehorend groeipad. Deze norm houdt concreet in dat in 2021 minder dan 16% van de projecten later wordt opgeleverd dan met de opdrachtgever is afgesproken. Een deel van de projecten kan vertragen doordat tijdens de uitvoering feiten boven water komen, waar vooraf geen rekening mee is gehouden.

Productiviteit

De productiviteit geeft inzicht in de sturing op directe uren. Hoe meer directe uren worden ingezet, ofwel hoe minder indirecte/overige, hoe beter wordt gepresteerd. Tussen 2018 en 2022 is nog sprake van een groeipad als gevolg van de in uitvoering zijnde harmonisatie en ...

Voorraad beheerde Defensieobjecten in 1.000 m2 BVO . De Defensieobjecten worden door het RVB onderhouden (instandhouding). Defensie voorziet de komende jaren een kleine krimp in haar portefeuille.

Productie RVB

De omzet van het RVB in deze baten-lastenbegroting geeft geen volledig beeld op de werkelijke omvang van de te verrichten werkzaamheden omdat een deel van deze werkzaamheden op grond van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving niet tot omzet mogen worden gerekend. Het gaat hierbij om de programmakosten voor Defensie, om posten uit de kas-verplichtingenbegroting en om verkopen en ingebruikgevingen op grond van middelenafspraken. In onderstaande tabel zijn al deze werkzaamheden, gebaseerd op kasstromen, opgenomen in een overzicht van de ‘productie’.

Voor 2021 en 2022 zijn door Defensie aanvullende middelen beschikbaar gesteld voor onderhoud en expertise en advies.