Garanties

Toelichting

Artikel 3 Herplaatsingsgarantie

Door de aanhoudende oorlog in Oekraïne en de hoge urgentie om meer doorstroom van statushouders in de asielketen te realiseren, is het noodzakelijk sneller dan gepland meer woningen neer te zetten. Flexwoningen zijn hierin een oplossing. Om de woningnood aan te pakken zet het Kabinet onder andere in op een financiële herplaatsingsgarantie voor flexwoningen. Kern van de garantie is het vergroten van de kans op vervolglocaties na de eerste exploitatie op de tijdelijke locatie en – in het geval dat dat niet lukt – een mogelijke financiële uitkering als de woning verkocht moet worden. De garantie kent een totale looptijd van maximaal veertig jaar. Op 2 mei 2023 heeft uw Kamer het toetsingskader financiële herplaatsingsgarantie ontvangen (Kamerstukken II, 2022/2023, 32 847, nr. 1037, blg. 1089724). Op 1 januari 2024 is de bijbehorende regeling, de Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen 2024-2029, in werking getreden (Stcrt. 2023, 33446).

Het kabinet heeft voor deze risicoregeling € 220 mln. beschikbaar gesteld en het garantieplafond vastgesteld op maximaal € 783 mln. De genoemde ramingen zijn gebaseerd op het expert judgement van Finance Ideas (Kamerstukken II, 2022/2023, 32 847, nr. 1037, blg. 1089725). Naar verwachting creëert de garantie een multipliereffect, waarbij slechts een deel van de woningen die onder de garantie vallen daadwerkelijk een uitkering uit de garantie behoeven. Bij het aangaan van een garantie kan voor het eerst na tien jaar exploitatie een uitkering plaatsvinden. De financiële uitkering is dan gebaseerd op het verschil tussen de marktwaarde en de vastgestelde boekwaarde, gepaard met een risicoverdeling tussen partijen waarbij het Rijk 60% en de gemeente 25% betaalt, en de investeerder een eigen risico van 15% draagt. Daarnaast leveren investeerders een eigen bijdrage van € 1.000 per woning als een garantie aan hen wordt verleend. Deze bijdrage wordt toegevoegd aan het budget voor de garantieregeling. De middelen bedoeld voor eventuele uitkeringen worden ondergebracht in een risicovoorziening.

In 2023 is nog geen sprake van nieuwe garantieverplichtingen, de eerste aanvragen werden nog beoordeeld. Wel is het eerste deel van de beschikbaar gestelde middelen à € 138,1 mln. toegevoegd aan de voor de garantie opgerichte risicovoorziening.

Artikel 7 Rijkshypotheekgaranties

De Rijkshypotheekgaranties is een aflopende regeling. Bij beschikking van 23 augustus 1974, nr. AB74/U1271, van de Minister van BZK, is de mogelijkheid gecreëerd om onder bepaalde voorwaarden een hypotheekgarantie te verlenen voor tijdige betaling van rente en aflossing op een hypothecaire geldlening, die in verband met de aankoop van een woning is afgesloten. Er is nog één garantie geldig. Deze laatste garantie vervalt in 2024. Het theoretische risico bedraagt € 3.000. Voor deze garantie is geen begrotingsreserve aanwezig en wordt geen premie afgedragen als vergoeding voor de afgegeven garantie.

Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Toelichting

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zorgt dat de deelnemende woningcorporaties toegang hebben tot de kapitaalmarkt tegen zo optimaal mogelijke financieringskosten. Dit doet het WSW door borg te staan voor de rente- en aflossingsverplichting van door het WSW geborgde leningen van woningcorporaties. Op het moment dat een woningcorporatie niet aan de rente- en aflossingsverplichting voor een door WSW geborgde lening voldoet, kan een geldverstrekker aanspraak doen op het WSW.

Het Rijk en de gemeenten vormen de achtervang voor het WSW. Dit houdt in dat het Rijk en de gemeenten (beide voor 50%) een renteloze lening aan het WSW verstrekken, indien het WSW onvoldoende liquide middelen heeft om aan zijn verplichtingen te voldoen.

WSW beschikt over een eigen risicovermogen/bufferkapitaal en kan daarnaast indien nodig een jaarlijkse obligoheffing van maximaal 0,25% van het uitstaande saldo van geborgde leningen in rekening brengen bij de deelnemende woningcorporaties, evenals gecommitteerd obligo opvragen tot 2,6% van het saldo geborgde leningen. De door het WSW geborgde leningen worden gedekt door onderliggend woningbezit met een maximale Loan to Value (LTV) van 85%.

Financiële problemen bij corporaties worden in eerste instantie dus opgevangen door WSW en de corporatiesector zelf via bufferkapitaal en obligo. Pas daarna komen Rijk en gemeenten in beeld via de achtervang. De achtervang is tot op heden nog nooit aangesproken. In de opzet, toepassing en beheersing van zijn activiteiten spant WSW zich optimaal in om te sturen op een omvang van het risicokapitaal dat met een kans van 99% voldoende is om mogelijke verliezen van WSW te dekken. De Autoriteit Woningcorporaties ziet toe op de naleving van de afspraken over het risicomanagement bij WSW. Uit de meest recente kapitaaltoereikendheidstoets blijkt dat het beschikbare kapitaal van het WSW boven het vereiste niveau ligt.

Per eind 2023 heeft WSW € 88,4 mld. aan leningen geborgd. Het geborgd volume is ten opzichte van 2022 met € 3,4 mld. gestegen. Het bufferkapitaal nam in 2023 met € 99 mln. toe door obligoheffing bij de deelnemende woningcorporaties. Het obligo steeg in lijn met het geborgd volume.

Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW)

Toelichting

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) is de uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het Rijk is de achtervanger bij het WEW. Dit betekent dat, zodra het WEW onvoldoende risicovermogen heeft om aanspraken op de garantstelling te kunnen betalen, het Rijk zich verplicht heeft gesteld om achtergestelde renteloze leningen te verschaffen. Tot 2011 was het Rijk samen met de gemeenten achtervanger. Vanaf 1 januari 2011 is alleen het Rijk achtervanger, voor de oude gevallen blijven de gemeenten verantwoordelijk voor 50% van de achtervang.

De omvang van de uitgekeerde verliesdeclaraties (op basis van de verkoopdatum van het onderpand) is gesteden van € 0,05 mln. in 2022 naar € 0,7 mln. in 2023. Deze toename is te verklaren door enkele incidenteel hoge uitkeringen. De achterborgstelling ultimo 2023 is circa € 199 mld. Tegelijkertijd is het garantievermogen van het waarborgfonds verder toegenomen tot € 1,68 mld. In het actuarieel onderzoek van het WEW uit het derde kwartaal van 2023 wordt voor de periode 2022 ‒ 2027 geen aanspraak op de achtervang van het Rijk voorzien.

Voor de achtervangfunctie van het Rijk draagt het WEW een vergoeding af aan het Rijk. Sinds 2020 bedraagt deze afdracht 0,3% van iedere nieuwe afgegeven hypotheekgarantie. Deze afdracht wordt doorberekend aan de consument. In 2023 heeft het Rijk een afdracht ter grootte van € 49,9 mln. ontvangen over 2022. Dit bedrag is in de daartoe bestemde risicovoorziening gestort.