Inleiding
Het werkterrein van de Huurcommissie wordt gevormd door het gereguleerde deel van de markt voor huurwoonruimte. Als huurders en verhuurders er onderling niet uitkomen, doet de Huurcommissie op verzoek uitspraken in geschillen tussen huurders en verhuurders omtrent de hoogte van huurprijzen en servicekosten. Duidelijke informatie over de huurprijswetgeving kan verschillen van mening tussen huurders en verhuurders in een vroeg stadium oplossen en zo procedures bij de Huurcommissie voorkomen. Via verzoekformulieren, de internetsite, de daarop te vinden huurprijscheck en de telefonische helpdesk, heeft de Huurcommissie die informatie in 2015 verschaft. Daarnaast beantwoordt de Huurcommissie verzoeken van de Belastingdienst over de redelijkheid van huurprijzen in het kader van de uitvoering van de huurtoeslag door de Belastingdienst.
De Huurcommissie is een landelijk functionerend zelfstandig bestuursorgaan (ZBO). Dit ZBO wordt ondersteund door de Dienst van de Huurcommissie (DHC), die de status van baten-lastenagentschap heeft. Hierdoor wordt het mogelijk om het verband te leggen tussen de kostprijzen enerzijds en de kwantiteit en kwaliteit van de diensten anderzijds.
Jaarlijks verstrekt de directie Woningmarkt (onderdeel van DG Wonen en Bouwen) een opdracht aan DHC voor de uitvoering van de huurgeschilbeslechtings- en overige werkzaamheden. Het leeuwendeel van die werkzaamheden wordt afgerekend op basis van het aantal afgewikkelde zaken en de daarvoor geldende tarieven; deze tarieven behoeven goedkeuring door de eigenaar, tot 1 september 2015 de DG Wonen en Bouwen, vanaf die datum de Secretaris-generaal van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Staat van baten en lasten van de baten-lastenagentschap DHC
| (1) | (2) | (3)=(2)-(1) | (4) | |
|---|---|---|---|---|
| Omschrijving | Vastgestelde begroting | Realisatie | Verschil realisatie en vastgestelde begroting | Realisatie 2014 |
| Baten | ||||
| Omzet moederdepartement | 9.976 | 11.416 | 1.440 | 12.182 |
| Omzet overige departementen | – | – | 0 | – |
| Omzet derden | 1.666 | 888 | – 778 | 966 |
| Rentebaten | – | – | 0 | 9 |
| Vrijval voorzieningen | – | 68 | 68 | – |
| Bijzondere baten | – | 2.902 | 2.902 | 2.331 |
| Totaal baten | 11.642 | 15.274 | 3.632 | 15.488 |
| Lasten | ||||
| Apparaatskosten | 10.342 | 12.262 | 1.920 | 12.318 |
| – Personele kosten | 4.378 | 6.670 | 2.292 | 6.812 |
| Waarvan eigen personeel | 3.686 | 5.525 | 1.839 | 5.137 |
| Waarvan externe inhuur | 692 | 1.064 | 372 | 1.195 |
| Waarvan overige personele kosten | – | 81 | 81 | 480 |
| – Materiële kosten | 5.964 | 5.592 | – 372 | 5.506 |
| Waarvan apparaat ICT | – | 3.011 | 3.011 | 2.610 |
| Waarvan bijdrage aan SSO's | – | – | – | – |
| Waarvan overige materiele kosten | 5.964 | 2.581 | – 3.383 | 2.896 |
| Rentelasten | – | – | – | |
| Afschrijvingskosten | 1.300 | 831 | – 469 | 988 |
| – Immaterieel | 800 | 808 | 8 | 964 |
| – Materieel | 500 | 23 | – 477 | 24 |
| – Waarvan apparaat ICT | 250 | |||
| Overige lasten | – | 2.154 | 2.154 | 3.291 |
| – Dotaties voorzieningen | 378 | 378 | 960 | |
| – Bijzondere lasten | 1.776 | 1.776 | 2.331 | |
| Totaal lasten | 11.642 | 15.247 | 3.605 | 16.597 |
| Saldo van baten en lasten | – | 27 | 27 | – 1.109 |
Toelichting
Baten
Omzet moederdepartement
De voornaamste bate van DHC bestaat uit de vergoeding door de opdrachtgevende beleidsdirectie Woningmarkt (Wm) voor het aantal gerealiseerde zaken. Deze vergoeding wordt in principe bepaald door de gerealiseerde aantallen geschilzaken respectievelijk redelijkheiduitspraken te vermenigvuldigen met het tarief per soort zaak. Met betrekking tot huurverhogingsgeschillen op grond van inkomen is in 2015 (net als in 2013 en 2014) in overeenstemming met de opdrachtgever afgeweken van deze systematiek in verband met het ontbreken van meerjarige ervaringscijfers over de uitvoeringskosten. Met de opdrachtgever is afgesproken dat deze op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten vergoed worden. Deze vergoeding is verantwoord onder de bijzondere baten. Over 2015 is de opbrengst derhalve als volgt berekend:
| Soort zaak | Aantal zaken | Tarief | Vergoeding |
|---|---|---|---|
| Huurprijsgeschillen | 5.222 | € 1.231 | € 6.428.282 |
| Servicekostengeschillen | 2.410 | € 1.532 | € 3.692.120 |
| Huurverhogingsgeschillen op grond van inkomen | 2.176 | n.v.t. | n.v.t. |
| Huurverhogingsgeschillen op grond van punten | 1.005 | € 1.319 | € 1.325.595 |
| Redelijkheid huurprijzen1 | 339 | € 783 | € 265.437 |
| WOHV-geschillen2 | 12 | € 10.809 | € 129.708 |
| Totaal | 11.164 | € 11.841.142 | |
| In offerte vermelde verlaging van vergoeding i.v.m. IAH-leges en bijdrage uit eigen vermogen DHC | – € 425.142 | ||
| In rekening te brengen bij opdrachtgever | € 11.416.000 | ||
| Toegezegd en bevoorschot in 2015 | – € 11.416.000 | ||
| Nog te ontvangen | € 0 | ||
De totale productie was 3,5% lager dan verwacht, zoals blijkt uit de volgende tabel. Teneinde aan te sluiten bij het beschikbare budget van de opdrachtgever, is in de offerte een verlaging aangebracht ten laste van het eigen vermogen. Deze verlaging is aangepast in het licht van de lagere productie, waardoor deze lagere productie niet leidt tot een lager bij de opdrachtgever in rekening te brengen bedrag dan het toegezegde en bevoorschotte bedrag.
| Soort zaak | Verwachting (1) | Realisatie (2) | Verschil (2–1) |
|---|---|---|---|
| Huurprijsgeschillen | 4.800 | 5.222 | 422 |
| Servicekostengeschillen | 1.900 | 2.410 | 510 |
| Huurverhogingsgeschillen op grond van inkomen | 2.275 | 2.176 | – 99 |
| Huurverhogingsgeschillen op grond van punten | 2.300 | 1.005 | – 1.295 |
| Redelijkheid huurprijzen1 | 280 | 339 | 59 |
| WOHV-geschillen2 | 20 | 12 | – 8 |
| Totaal | 11.575 | 11.164 | – 411 |
De lagere totale productie hangt samen met de lagere instroom dan verwacht, die zich vooral bij huurprijs- en huurverhogingsgeschillen voordeed, zoals blijkt uit de volgende tabel.
| Soort zaak | Verwachting (1) | Realisatie (2) | Verschil (2–1) |
|---|---|---|---|
| Huurprijsgeschillen | 5.580 | 4.932 | – 648 |
| Servicekostengeschillen | 1.700 | 2.310 | 610 |
| Huurverhogingsgeschillen op grond van inkomen | 2.275 | 1.832 | – 443 |
| Huurverhogingsgeschillen op grond van punten | 2.308 | 623 | – 1.685 |
| Redelijkheid huurprijzen* | 286 | 260 | – 26 |
| WOHV-geschillen# | 22 | 12 | – 10 |
| Totaal | 12.171 | 9.969 | – 2.202 |
Omzet derden
De opbrengst van de leges is lager dan bij de vastgestelde en bijgestelde begroting geraamd is. Dit is veroorzaakt door een gemiddeld genomen lager legesbedrag per veroordeling dan verwacht. In deze opbrengst zijn de in 2015 verleende legesvrijstellingen verwerkt.
Bijzondere baten
In de openingsbalans van DHC per 1 januari 2010 is een schuld aan het toenmalige moeder-departement VROM opgenomen die betrekking had op de waarde van het op dat moment bij DHC aanwezige onderhanden werk (=verzoeken in behandeling). In de balans per 31 december 2014 was dit bedrag ad € 1.035.000,– verantwoord onder de post «Nog te betalen». In 2015 is vastgesteld dat in de financiële administratie van het huidig moederdepartement BZK geen hiermee samenhangende vordering op DHC is opgenomen. Geconcludeerd is dat daarmee de basis voor deze schuld niet aanwezig is. De post «Nog te betalen» is derhalve met genoemd bedrag gecorrigeerd, en de verlaging van deze post moet beschouwd worden als een bijzondere bate.
Ten behoeve van een aantal specifieke projecten heeft het moederdepartement in eerdere jaren specifieke bijdragen toegezegd en bij wijze van voorschot betaald. Jaarlijks wordt de definitieve hoogte van deze bijdragen bepaald en (na afloop van het desbetreffend jaar in rekening gebracht) op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten (zie lasten).
Lasten
Apparaatskosten: personele kosten
De personele kosten waren hoger dan aanvankelijk begroot, maar lager dan vermeld in de bijgestelde begroting en eveneens lager dan in 2014. Door de lagere instroom van huurverhogingsgeschillen dan verwacht, was de noodzaak om externe medewerkers in te schakelen minder groot dan ten tijde van de voorbereiding van de bijgestelde begroting werd verwacht; de omvang van deze instroom wordt pas medio van het jaar zichtbaar, in samenhang met de gebruikelijke huursverhogingsdatum van 1 juli.
Apparaatskosten: materiële kosten
De materiële kosten waren in 2015 lager dan aanvankelijk begroot en eveneens lager dan in 2014, maar hoger dan vermeld in de bijgestelde begroting. Tegenover lagere overige materiële kosten ten opzichte van de bijgestelde begroting, stonden hogere ICT-kosten. Deze zijn veroorzaakt door hogere beheers-kosten, mede als gevolg van de aanpassingen die in 2015 in het ICT-systeem van DHC zijn doorgevoerd ter verbetering van de digitale dienstverlening aan huurder en verhuurder.
Afschrijvingskosten
De afschrijvingskosten zijn achtergebleven bij hetgeen geraamd is omdat de investeringen lager waren dan geraamd.
Dotaties voorzieningen
De voorzieningen zijn verhoogd in verband met de verwachte kosten in de periode 2016 en latere jaren als gevolg van de reorganisaties.
Bijzondere lasten
In 2015 zijn kosten gemaakt voor het verbeteren van de website van de Huurcommissie, de verbetering van de digitale dienstverlening en de behandeling van huurverhogingsgeschillen op grond van inkomen. Ook de waardevermindering van onderhanden werk en een aantal correcties is onder deze post verantwoord.
Saldo van baten en lasten
Het resultaat in de vorm van een positief saldo van € 0,027 mln. wijkt niet substantieel af van hetgeen was geraamd in de vastgestelde begroting.
| Balans 2015 | Balans 2014 | |
|---|---|---|
| Activa | ||
| Immateriële activa | 1.307 | 2.035 |
| Materiële activa: | 81 | 86 |
| – Grond en gebouwen | 47 | 0 |
| – Installaties en inventarissen | 34 | 84 |
| – overige materiële vaste activa | 0 | 2 |
| Voorraden | 2.005 | 2.239 |
| Debiteuren | 376 | 975 |
| Nog te ontvangen | 81 | 37 |
| Liquide middelen | 4.282 | 6.997 |
| Totaal activa | 8.132 | 12.369 |
| Passiva | ||
| Eigen vermogen: | 735 | 890 |
| – exploitatiereserve | 708 | 1.999 |
| – onverdeeld resultaat | 27 | – 1.109 |
| Voorzieningen | 2.245 | 2.748 |
| Leningen bij het MvF | 0 | 0 |
| Crediteuren | 354 | 111 |
| Nog te betalen | 4.798 | 8.620 |
| Totaal passiva | 8.132 | 12.369 |
Toelichting
Activa
Immateriële activa
De immateriële activa bestaan uit aangeschafte software en het Themis bedrijfssoftwarepakket dat in opdracht van de Huurcommissie door derden in 2010 is ontwikkeld en in januari 2011 in gebruik is genomen. Op bedragen van de post Themis wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikname, dus vanaf 2011. De investering in 2015 betreft verdere verbeteringen van Themis.
Materiële activa
De materiële activa bestaan uit inventaris, hardware, installaties en verbouwingen die in de afgelopen jaren zijn gedaan aan het kantoor Den Haag en de DHC-ruimte in het Havengebouw te Amsterdam. DHC huurt zijn kantoorruimten, deze panden staan daarom niet op de balans als activa. Het grootste deel van de activa is begin deze eeuw aangeschaft waardoor de restwaarde beperkt is. Veel activa worden nog gebruikt terwijl ze inmiddels afgeschreven zijn.
Voorraden
Dit betreft het onderhanden werk.
Debiteuren
Deze post heeft voornamelijk betrekking op nog te ontvangen leges van huurders en verhuurders die een verzoek tot behandeling van een huurgeschil hebben ingediend en van huurders en verhuurders die (geheel of gedeeltelijk) in het ongelijk zijn gesteld en als niet-indiener deze leges niet als voorschot hadden betaald en derhalve veroordeeld zijn tot het betalen van leges. In totaal gaat het daarbij om € 341.000 in de categorie «derden». Daarnaast betreft het een bedrag van € 27.000 van nog te ontvangen bedragen van andere Ministeries in verband met detacheringen.
Passiva
Eigen vermogen
Het eigen vermogen wordt gevormd door enerzijds de exploitatiereserve en anderzijds het onverdeeld resultaat over 2015. De exploitatiereserve is in 2015 gemuteerd door verwerking van het onverdeeld resultaat 2014 en de afdracht aan het moederdepartement van het surplus van het eigen vermogen.
Na toevoeging van het onverdeeld resultaat 2015, bedraagt het eigen vermogen € 0,728 mln. Daarmee is de omvang van het eigen vermogen gebleven onder het in de Regeling agentschappen vermelde maximum van 5% van de gemiddelde jaaromzet in de jaren 2013–2015; dit maximum bedraagt € 0,758 mln.
Voorzieningen
De voorzieningen die op de balans staan, betreffen kosten in verband met de reorganisaties in 2009 en 2012 en onzekere legesontvangsten.
| Bestemming | Stand per 1-1-2015 | Onttrekking | Vrijval | Dotatie | Saldo per 31-12-2015 |
|---|---|---|---|---|---|
| Reorganisatie 2009: | |||||
| • Herplaatsers | 316 | 98 | 51 | 0 | 167 |
| Reorganisatie 2012: | |||||
| • Herplaatsers | 1.637 | 257 | 0 | 240 | 1.620 |
| • Maatwerkafspraken | 673 | 446 | 0 | 138 | 365 |
| Legesontvangsten | 122 | 12 | 17 | 0 | , 93 |
| Totaal | 2.748 | 813 | 68 | 378 | 2.245 |
Crediteuren
Dit betreft in 2015 ontvangen maar per ultimo 2015 nog niet betaalde facturen voor gemaakte kosten die betrekking hebben op 2015. Deze crediteuren betreffen derden.
Nog te betalen
Deze post bestaat uit nog te ontvangen facturen, legesvoorschotten, vooruitontvangen vergoedingen door de opdrachtgever alsmede verplichtingen jegens het personeel (x € 1.000):
-
* moederdepartement 3.221
-
* derden 1.577
-
* totaal 4.798
Kasstroomoverzicht over 2015
| Vastgestelde begroting (1) | Realisatie (2) | Verschil realisatie en vastgestelde begroting (3)=(2)-(1) | ||
|---|---|---|---|---|
| 1. | Rekening-courant RHB 1 januari 2015 + stand depositorekeningen | 3.340 | 6.997 | 3.657 |
| Totaal ontvangsten operationele kasstroom (+) | +13.873 | |||
| Totaal uitgaven operationele kasstroom (–/–) | – 15.892 | |||
| 2. | Totaal operationele kasstroom | 1.300 | – 2.019 | – 3.319 |
| Totaal investeringen (–/–) | – 1.300 | – 98 | 1.202 | |
| Totaal boekwaarde desinvesteringen (+) | – | – | – | |
| 3. | Totaal investeringskasstroom | – 1.300 | – 98 | 1.202 |
| Eenmalige uitkering aan moederdepartement (–/–) | – 416 | – 598 | – 182 | |
| Eenmalige storting door het moederdepartement (+) | – | – | – | |
| Aflossingen op leningen (–/–) | – | – | – | |
| Beroep op leenfaciliteit (+) | – | – | – | |
| 4. | Totaal financieringskasstroom | – 416 | – 598 | – 182 |
| 5. | Rekening-courant RHB 31 december 2015 + stand depositorekeningen (1+2+3+4), de maximale roodstand 0,5 miljoen €. | 2.924 | 4.282 | 1.358 |
Toelichting
In 2015 is geen beroep gedaan op de leenfaciliteit. De uitgaven voor de investeringen (in ICT) konden worden gefinancierd uit de liquide middelen.
Het saldo liquide middelen is ten opzichte van de beginbalans gedaald. Dit is in de eerste plaats veroorzaakt doordat activiteiten zijn gefinancierd uit in eerdere jaren ontvangen voorschotten. In de tweede plaats zijn aan het moederdepartement twee eenmalige uitkeringen gepleegd. De ene had betrekking op het surplus van het eigen vermogen per ultimo 2014 ad € 182.000, dat conform de Regeling agentschappen uitgekeerd is aan de eigenaar. De andere uitkering had betrekking op de laatste tranche van de vergoeding voor de overgenomen inventaris bij de start van DHC als agentschap.
| Omschrijving generiek deel | Realisatie | Vastgestelde begroting | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2015 | |
| % huurprijsgeschillen afgerond binnen 4 maanden | – | 58% | 63% | 77% | 90% |
| % servicekostengeschillen afgerond binnen 5 maanden | 57% | 68% | 70% | 72% | 90% |
| % huurverhogingsgeschillen afgerond binnen 4 maanden | – | 99% | 96% | 88% | 90% |
| % WOHV-geschillen afgerond binnen 3 maanden | – | 44% | 35% | 25% | 90% |
| FTE-totaal (excl. Externe inhuur) | 62 | 65 | 66 | 70 | 69 |
| Saldo van baten en lasten (%) | – 15% | – 10% | – 7% | 0% | 0% |
| Doorlichting uitgevoerd in: 2014 |
Toelichting
Doorlooptijden
De afgelopen jaren heeft DHC stappen gezet om deze doorlooptijden te verkorten. In 2015 is 88% van de huurverhogingsgeschillen (inclusief de inkomensafhankelijke geschillen) binnen vier maanden afgehandeld. Dit percentage ligt vlak bij de norm van 90%. Daarentegen is zowel bij de reguliere huurprijsgeschillen als bij de servicekostengeschillen de norm van 90% afhandeling binnen vier respectievelijk 5 maanden nog te ambitieus gebleken. Er zijn verschillende factoren die de doorlooptijd van een zaak negatief beïnvloeden. Deze factoren kunnen zowel extern als intern zijn bepaald. Zo komt het regelmatig voor dat een van de betrokken partijen een onderzoek in de woning en/of een hoorzitting afzegt. Omdat de zaak dan opnieuw moet worden ingepland, in overleg met beide partijen, vertraagt de doorlooptijd (extern bepaald).
Personeel
Het aantal medewerkers in vaste dienst (uitgedrukt in fte) en de ontwikkeling daarvan in de loop der jaren is geen doelmatigheidsindicator, maar een kengetal.
Integrale kostprijzen
Op basis van de werkelijke kosten over 2015 en de werkelijke aantallen afgehandelde zaken, zijn de integrale kostprijzen per product bepaald.
| Integrale kostprijzen | Raming | Realisatie |
|---|---|---|
| Geschil Huurprijs en huurverhoging | € 1.371 | € 1.411 |
| Geschil Servicekosten | € 1.714 | € 1.639 |
| Verklaring redelijkheid huurprijs | € 783 | € 753 |
| WOHV-geschillen | € 10.909 | € 8.828 |
De gerealiseerde integrale kostprijzen van de behandeling van huurprijs- en huurverhogingsgeschillen op grond van punten is bijna 3 procent hoger dan de geraamde kostprijs. Dit komt doordat het totaal aantal afgewikkelde geschillen van deze categorieën lager was dan verwacht: 6.227 versus 7.100. De vaste kosten van DHC, waarvan de hoogte niet wordt beïnvloed door het aantal afgewikkelde geschillen, moesten derhalve worden toegerekend aan een lager aantal geschillen van deze categorieën. Bij de servicekostengeschillen en verzoeken van de Belastingdienst over de redelijkheid van huurprijzen was het omgekeerde het geval: doordat de productie hoger was dan geraamd, konden de vaste kosten aan meer zaken worden toegerekend.
Bij de WOHV-geschillen ging de lagere productie dan geraamd (als gevolg van een lagere instroom dan verwacht) gepaard met lagere variabele kosten, als gevolg waarvan de kostprijs lager was dan geraamd.