Met het Regeerakkoord voor de kabinetsperiode 2013–2017 en het Woonakkoord zet het kabinet belangrijke stappen om de stagnatie op de woningmarkt te doorbreken. Duidelijkheid over de hervormingen en daadkracht in de uitvoering van de maatregelen zijn de belangrijkste voorwaarden voor herstel. Het kabinet zet in op een houdbare en toegankelijke koopmarkt, een beter werkende huurmarkt met ondersteuning voor wie dat nodig hebben, een duurzame positionering van de woningcorporaties, en goede voorwaarden voor investeringen op de woningmarkt.

De stagnatie op de woningmarkt komt voort uit zowel structurele problemen in het woningmarktstelsel als uit de effecten van de crisis. Op de koopmarkt zijn de verkopen sterk gedaald als gevolg van het afgenomen vertrouwen, de economische stagnatie en de financiële crisis. De achterliggende oorzaken (naast de internationale financiële crisis) voor de stagnatie op de woningmarkt zijn onder meer gelegen in de hoge private schuldposities. De laatste decennia is door een combinatie van factoren (zoals inkomensstijging, toegenomen arbeidsdeelname, versoepeling kredietverlening en hypotheekrenteaftrek) de eigenwoningschuld sterk toegenomen. Huiseigenaren met hoge eigenwoningschulden bleken erg kwetsbaar voor prijsdalingen. Onder zittende huiseigenaren nemen de (potentiële) restschulden toe. Door een dalend aantal transacties is ook de woningbouw sterk teruggevallen. Consumenten en aanbieders, lokale overheden en investeerders zijn te veel afhankelijk geworden van ruimhartige vastgoed- en hypotheekfinanciering. Ook blijkt dat het aanpassingsvermogen in de bouwsector een steun in de rug kan gebruiken.

De huurmarkt kent onvoldoende keuzemogelijkheden voor lagere en middeninkomens. Er is sprake van scheefwonen. Bewoners van wie de inkomenspositie aanzienlijk is verbeterd, blijven wonen in sociale huurwoningen. Tegelijkertijd zijn er wachttijden voor de doelgroep. Dit wordt in de hand gewerkt omdat er op de huurmarkt onvoldoende relatie is tussen prijs en gewildheid van een woning. Aan de andere kant hebben middeninkomens een beperkte keuze op de huurmarkt, door het beperkte aanbod in het vrije huursegment. Voor private investeerders is dit segment onvoldoende aantrekkelijk geweest als gevolg van de dominante positie van de corporaties, de huurregulering en de, inmiddels verminderde, fiscale subsidiëring in de koopsector.

Om het functioneren van de woningmarkt te verbeteren, zet het kabinet in op:

• • beheersbare schulden en risicoreductie op de koopmarkt;

• • een goed werkende hypotheekmarkt;

• • een beter werkende huurmarkt waar minder wordt scheefgewoond en met ondersteuning voor diegenen die het nodig hebben;

• • meer ruimte voor het middensegment in de huursector;

• • woningcorporaties: heldere taken, scherp toezicht;

• • vraaggerichte investeringen;

• • energiebesparing in de gebouwde omgeving;

• • de consument centraal.

De richting die wordt ingeslagen is in lijn met aanbevelingen van onder meer de Europese Commissie, het Internationaal Monetair Fonds en De Nederlandsche Bank. Bij het tempo van de hervormingen heeft het kabinet rekening gehouden met wat onder de huidige economische omstandigheden verantwoord wordt geacht.

Een beter werkende huurmarkt, dienstbare corporaties

Het kabinetsbeleid is erop gericht dat zowel huishoudens met lagere als midden- en hogere inkomens voldoende keuzemogelijkheden hebben om een huurwoning te vinden die bij hen past. Daartoe moeten er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor de inkomens die daarvoor in aanmerking komen. Daarvoor is het nodig dat scheefwonen in de sociale sector wordt bestreden. Daarnaast is een ruimer aanbod aan vrije huurwoningen nodig voor midden- en hogere inkomens. Daarom moet het vrije huursegment aantrekkelijker worden voor private investeerders.

De huren in de gereguleerde sector dienen een betere afspiegeling te worden van de gewildheid van de woning, zodat de doorstroming wordt bevorderd, er meer woningen vrijkomen voor lagere inkomens en er ruimte is voor investeringen.

Hiertoe worden de volgende maatregelen genomen:

• • ook in 2014 wordt de mogelijkheid geboden de huren boveninflatoir te verhogen. Voor hogere inkomens kunnen de huren sneller stijgen, zodat scheefwonen wordt bestreden;

• • om verhuurders voldoende flexibiliteit te bieden, zal voor het einde van 2014 een voorstel worden gedaan voor de invoering van een huursombenadering;

• • het woningwaarderingstelsel wordt vereenvoudigd door de WOZ1-waarde beter op te nemen in het woningwaarderingsstelsel (WWS).

De aantrekkelijkheid van het vrije huursegment voor private investeerders wordt vergroot doordat de huurregulering en de fiscale subsidiering van de eigen woning worden beperkt. Daarnaast wordt de rol van de corporaties gericht op het aanbieden van sociale huurwoningen, hetgeen bijdraagt aan een level playing field in het vrije huursegment, met meer kansen voor private investeerders.

Verhuurders betalen vanaf 2013 een verhuurderheffing; hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de budgettaire opgaven van het land. Verhuurders kunnen de heffing betalen door middel van de huurverhoging, verkoop van onroerend goed en door efficiencyverbeteringen in de bedrijfsvoering. Binnen de heffing komt ruimte voor een investeringsimpuls ten behoeve van Rotterdam-Zuid, de aanpak van de sloopopgave in krimpgebieden en de transformatie van kantoren naar woningen.

Het kabinet hervormt het stelsel van toeslagen en wil komen tot één huishoudentoeslag. Beoogd wordt hierin op termijn ook de Huurtoeslag op te nemen.

Beheersbare schulden en risicoreductie op de koopmarkt

Het kabinet wil de risico’s van hoge schulden voor (toekomstige) huizenbezitters beperken. Ook de belemmeringen voor de financiële sector als gevolg van hoge hypotheekschulden moeten worden beperkt. Daarom is sinds 1 januari 2013 het recht op hypotheekrenteaftrek gekoppeld aan het volledig en tenminste annuïtair aflossen van de hypotheek. Ook wordt vanaf 2013 de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning (loan-to-value) jaarlijks met 1 procentpunt teruggebracht, totdat in 2018 het niveau van 100% is bereikt. Om niet-noodzakelijke marktverstoringen tegen te gaan en de risico’s voor de overheidsfinanciën beheersbaar te houden, wordt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) volgens het reeds afgesproken traject per 1 juli 2014 verlaagd tot het niveau van voor de tijdelijke verhoging (265.000 euro) en vervolgens tot en met 1 juli 2016 jaarlijks stapsgewijs verder verlaagd. Vanaf 1 juli 2016 zal de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden voor hypotheken tot 225.000 euro. Daarna is het uitgangspunt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te koppelen aan de gemiddelde woningprijs. Tegelijkertijd moeten de mogelijkheden voor consumenten om verantwoord een eigen woning te kunnen financieren zo veel mogelijk op peil blijven. Er is 50 miljoen euro vrijgemaakt voor startersleningen. Daarnaast worden maatregelen genomen om het functioneren van de hypotheekmarkt te verbeteren, zodat een gezonde hypotheekverstrekking geborgd is. Tevens heeft het kabinet maatregelen genomen voor zittende eigenaren die kampen met restschulden. Sinds 2013 is de rente over restschulden voor maximaal 10 jaar aftrekbaar. Ook zal het op korte termijn mogelijk worden om, onder voorwaarden, restschulden mee te financieren onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

In 2014 worden de volgende maatregelen genomen:

• • in lijn met de stapsgewijze verlaging van de loan-to-value zal deze in 2014 met 1% worden verlaagd naar 104%;

• • het maximale tarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken, wordt vanaf 2014 jaarlijks met 0,5% verminderd; dit wordt geheel teruggesluisd. Dit beperkt de schuldvorming en vermindert tegelijkertijd de belasting op arbeid;

• • de (eenmalige) vrijstelling voor de eigen woning in de schenkbelasting wordt tijdelijk (van 1 oktober 2013 tot 1 januari 2015) verhoogd naar 100.000 euro. Daarbij vervalt de beperking tot schenkingen van ouder aan kind. Hierdoor wordt het makkelijker om eigen vermogen in te zetten voor de financiering van de eigen woning;

• • aanbevelingen van de Commissie-Kroes over de mogelijkheid van het betrekken van institutionele beleggers bij de herfinanciering van hypotheken;

• • per 1 juli 2014 wordt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd naar hypotheken tot 265.000 euro. Met het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) vindt nader overleg plaats over de voorwaarden en uitwerking.

Vraaggerichte investeringen

Krimpgebieden en bepaalde stedelijke gebieden krijgen nadere aandacht met het oog op de leefbaarheid. Rijk, Interprovinciaal Overleg (IPO) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) voeren samen het Actieplan Bevolkingsdaling uit. Daarbij ligt de primaire verantwoordelijkheid bij de gemeenten en de provincies. Het Rijk ondersteunt de krimpregio’s in het uitvoeren van hun ambities op het terrein van wonen, voorzieningen en economische vitaliteit, zoals die zijn opgenomen in convenanten. Het kabinet biedt gemeenten handvatten om meer grip te krijgen op de leefbaarheidssituatie in wijken. In 2014 wordt de implementatie verwacht van aanpassingen van de Rotterdamwet en van de Woningwet. Daarmee kunnen gemeenten de samenstelling van wijken verbeteren en huisjesmelkers aanpakken.

De ervaringen met gebiedsgericht werken kunnen van waarde zijn bij de decentralisaties in het sociale domein; goede voorbeelden worden verspreid. Verder zet het Rijk zich in bij de ondersteuning van Rotterdam-Zuid.

De consument centraal

Het kabinet wil de positie van de consument versterken, door de vraagsturing in het woningaanbod te vergroten. Het kabinet juicht particulier opdrachtgeverschap – in de vorm van nieuwbouw en kluswoningen – toe en ondersteunt dit met een expertteam. Samenwerkingsverbanden kunnen het zelforganiserend vermogen onder burgers vergroten en het makkelijker maken een eigen woning te bouwen of het beheer van de woonomgeving in eigen hand te nemen. Gemeenten en corporaties kunnen dergelijke verbanden ondersteunen, bijvoorbeeld met kennis en expertise over ontwikkeling en beheer. Het Rijk heeft specifieke aandacht voor de huisvesting van ouderen en studenten. De uitvoering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting wordt in 2014 voortgezet. Daarnaast zal het kabinet de totstandkoming van huisvesting voor ouderen stimuleren via ondersteuning van een kennis- en experimentenprogramma wonen en zorg. Ook zal worden bezien welke stappen wenselijk zijn naar aanleiding van het advies van de Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur over de effecten van de hervormingen in de langdurige zorg op de woningmarkt. Dit betreft het terrein van de woningmarkt, het ruimtelijk beleid en de governance van betrokken partijen.