Overheveling agentschappen naar VRO

De standen voor 2023 en 2024 vallen formeel niet onder het begrotingshoofdstuk van VRO, maar worden hier voor de inzichtelijkheid wel getoond. De gerealiseerde begrotingsstanden voor het jaar 2023 zijn formeel verantwoord onder agentschapsbegroting 5.7 van het jaarverslag van BZK. De vermoedelijke uitkomsten voor 2024 vallen formeel onder agentschapsbegroting 5.7 van de begroting van BZK en zullen daarom worden verantwoord middels achtereenvolgens de tweede suppletoire wet en de Slotwet en het Jaarverslag 2024 van BZK.

Inleiding

Het RVB is de vastgoedorganisatie van en voor de Rijksoverheid en is verantwoordelijk voor het beheer en het onderhouden van de grootste en meest diverse vastgoedportefeuille van Nederland. Daarbij zet het RVB het Rijksvastgoed ook in voor grote maatschappelijke opgaven van deze tijd. Denk onder andere aan de inzet van rijksgronden voor het mogelijk maken van meer woningbouw, de energietransitie en de aanwending van vastgoed voor opvang van kwetsbare mensen, waaronder studenten, arbeidsmigranten en statushouders.

De opdracht van het RVB is om medeoverheden te helpen bij hun huisvestingsvraagstukken. Zo regelt het RVB van oudsher de huisvesting van de Rijksoverheid en het rijksbrede privaatrechtelijk beheer van gronden en gebouwen namens de Staat. Het RVB werkt continu aan het vastgoed dat wij beheren om ervoor te zorgen dat deze eigentijds en veilig is voor degenen die erin werken of verblijven. Onder het Kabinet Rutte IV is ingezet op concentratie en verduurzaming van het defensievastgoed. Daarnaast wordt gewerkt aan de revitalisering van de gevangenissen. De uitvoering van deze ambities ligt voor een groot deel bij het RVB.

Het Rijksvastgoedbedrijf in vogelvlucht

Waar we als Rijk een privaatrechtelijke rol hebben, omdat we grond en/of gebouwen bezitten, kunnen we snel handelen. Zo ook op de hierboven genoemde maatschappelijke taken. Dit gebeurt allemaal binnen de spelregels van het agentschapsmodel, waarbij specifieke opdrachten voor de uitvoering van Kabinetsbeleid aan de basis worden gelegd. Deze opdrachten komen vanuit VRO of vanuit andere departementen.

Het RVB werkt vraaggestuurd. Deze vraag vloeit met name voort uit de masterplannen voor de kantoorhuisvesting, de huisvestingsbehoeften vanuit de specialties, de wensen voor dienstverlening vanuit Defensie, de behoefte aan te ontwikkelen projecten danwel gebieden en de vraag vanuit beleidsdepartementen voor de inzet van Rijksvastgoed voor strategische beleidsopgaven. Daarnaast beïnvloeden ook externe ontwikkelingen de vraag voor het RVB. Denk daarbij aan het hybride werken of beleidsmatige keuzes over bijdragen die het RVB kan leveren door Rijksvastgoed in te zetten voor maatschappelijke opgaven.

De door het RVB uitgerolde vastgoedvisie, waarin onder meer oog is voor planmatige verduurzaming, draagt bij aan een toekomstbestendige vastgoedportefeuille die bestand is tegen snelle en soms onvoorspelbare schommelingen in de vraag naar vastgoed. Door een strategische samenstelling en opbouw van onze vastgoedportefeuille is het RVB voorbereid op toekomstige ontwikkelingen. De portefeuille draagt daarmee op een effectieve en efficiënte manier bij aan financieel en maatschappelijk rendement voor het Rijk.

Doorkijk naar de komende jaren

Vanuit de politiek wordt in toenemende mate beroep gedaan op het RVB om bij te dragen aan maatschappelijke opgaven. Er kan namelijk veel meer met rijksgebouwen en rijksgronden. Inzet van grond op het juiste moment en op de juiste plek vormt in gebiedsontwikkelingen vaak een onmisbare schakel en kan de uitvoering van nationale programma’s ondersteunen. De ambitie is om het vastgoed en de gronden van het Rijk meer strategisch in te zetten voor de uitvoering van diverse maatschappelijke doelen. Zo is ook opgenomen in de RVB-Kamerbrief van maart 2023 (kenmerk 2023-0000165488; Kamerbrief verbreding takenpakket Rijksvastgoedbedrijf | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl).

Binnen de context van deze uitdagingen, in combinatie met de krapte van de arbeidsmarkt, een bouwmarkt die geen grote risico’s en projecten meer kan absorberen en de netcongestie- en stikstofproblematiek, staat het RVB voor een complexe opgave in de komende (begrotings)periode. Deze ontwikkelingen vragen om een andere manier van werken.

Het RVB streeft er daarom in de komende jaren in toenemende mate naar om een betrouwbare en professionele partner te blijven voor onze opdrachtgevers. Daarom zal het RVB nog nadrukkelijker gaan sturen op het programmeren van werk en de op te kunnen leveren productie. Daarnaast willen we een einde maken aan groot achterstallig onderhoud, onder andere door dit efficiënter en planmatiger aan te pakken en de prikkels binnen het stelsel weer op de juiste wijze te versterken.

Staat van baten en lasten

Toelichting

Baten

Omzet

Omzet moederdepartement

Ten opzichte van 2024 wordt in 2025 een lagere omzet verwacht, vanwege lagere ontvangsten voor de ingebruikgeving van bijzondere specialties.

Omzet overige departementen

De omzet overige departementen omvat opbrengsten voor geleverde producten en diensten aan departementen. Het gaat daarbij met name om ontvangen gebruiksvergoedingen voor kantoren en specialties. Op basis van de overeengekomen huurprijsmethodiek brengt het RVB deze gebruiksvergoeding in rekening. In de ramingen van de gebruiksvergoeding is onder meer rekening gehouden met oplevering van projecten vanuit de geactualiseerde masterplannen, het afsluiten van nieuwe contracten en met de verwachte beëindiging van contracten. Voor wat betreft de dienstverlening aan het Ministerie van Defensie is alleen de vergoeding vanuit Defensie voor de apparaatsinzet van het RVB opgenomen, omdat de programmagelden niet tot de omzet mogen worden gerekend. In de komende jaren is sprake van een stijgende lijn die samenhangt met uitbreidingen in de vastgoedportefeuille van met name het kantorenstelsel, en een toename van de tarieven als gevolg van vervangingsinvesteringen en hogere apparaatskosten door de nieuw afgesloten CAO Rijk 2024.

Omzet derden

Deze omzet betreft de baten uit verhuur aan musea en internationale organisaties, de baten vanuit de verkoop van onroerend goed en de inkomsten vanuit de exploitatie van een aantal bijzondere objecten zoals parkeergarages. Ook wordt rekening gehouden met afnemerszaken die extern worden gefactureerd en omzet gerelateerd aan gebiedsontwikkeling. In de komende jaren is sprake van een toename van de omzet derden, vanwege hogere te ontvangen gebruiksvergoedingen voor bijzondere specialties en een toename van de omzet voor gebiedsontwikkeling. Dit betreft de verkoopontvangsten van de gronden in de gebiedsontwikkeling Valkenhorst.

Rentebaten

Dit betreft de verwachte baten voorzien vanuit de rekening courantverhouding met het Ministerie van Financiën.

Bijzondere baten

Dit betreft met name het deel van de apparaatsinzet bij projecten dat wordt geactiveerd. De verwachte stijging van de baten komt voor rekening van het product Projectrealisatie.

Lasten

Apparaatskosten

Personele kosten

Dit betreft de kosten van het eigen apparaat, met name van salaris- en opleidingskosten van eigen personeel en inzet van externe inhuur. Voor de komende jaren is rekening gehouden met extra inzet van personeel om tegemoet te komen aan de extra vraag naar capaciteit, vooral bij de uitvoering van projecten. De inzet externe inhuur betreft met name specialistische kennis en werkzaamheden en blijft voor de komende jaren stabiel. Daarnaast is rekening gehouden met de afspraken die in de CAO Rijk 2024 zijn gemaakt.

Materiële kosten

Deze kosten betreffen met name de kosten voor de eigen huisvesting en van het eigen ICT-gebruik. De bijdrage aan de SSO’s omvat zowel ICT-kosten als kosten voor de eigen huisvesting van het RVB. In de begroting is rekening gehouden met hogere uitgaven als gevolg van het inbesteden van I-functie-onderdelen en extra investeringen in het kader van de I-strategie gedurende de begrotingsperiode.

Rentelasten

De rentelasten vloeien voort uit investeringen en zijn geraamd op basis van de afgesloten en nog af te sluiten leningen met het Ministerie van Financiën voor Rijkshuisvesting (masterplannen kantoren en huisvestingsbehoefte voor specialties) en Kader Overname Rijksvastgoed (KORV)- en ontwikkelprojecten. Daarnaast is rente opgenomen op Design Build Finance Maintain Operate (DBFMO)-contracten. De stijging van de verwachte rentelasten is een gevolg van nieuw opgeleverde investeringsprojecten voor Rijkshuisvesting, inclusief de daarbij behorende DBFMO-contracten.

Afschrijvingskosten

Dit betreft met name de afschrijvingen op geactiveerde waarden van objecten, voortvloeiend uit investeringen vanuit masterplannen kantoren en huisvestingsbehoeften voor specialties. De afschrijvingstermijnen zijn afhankelijk van de categorieën: grond/terreinen 0 jaar, erfpacht 5-100 jaar, gebouwen 15-60 jaar, vervoermiddelen 4-6 jaar en inventaris 3-15 jaar. Ook hier nemen de kosten toe als gevolg van nieuwe opleveringen en vervangingsinvesteringen voor Rijkshuisvesting.

Overige lasten

De bijzondere lasten hebben vooral betrekking op de primaire processen van het RVB. In de volgende tabel is een specificatie opgenomen.

Toelichting Overige lasten

Markthuren

Deze post betreft de huren die het RVB aan de markt betaalt. Het beleid is erop gericht departementen en diensten zo veel mogelijk in eigendomsobjecten te huisvesten. Hierdoor nemen de vierkante meters aan gehuurde huisvesting en de daarmee samenhangende kosten af.

DBFMO-lasten

Dit betreft de lasten van lopende en nieuwe DBFMO-contracten met marktpartijen. In principe wordt het investeringsdeel (Design - Build - Finance) van deze lasten omgerekend naar rente en afschrijving en aldaar opgenomen. De verwachte toename in latere jaren heeft betrekking op de oplevering van een tweetal nieuwe contracten.

Onderhoud

Deze post betreft de kosten voor onderhoud en instandhouding van gebouwen en terreinen voor de Rijkshuisvestingsportefeuille. Voor een belangrijk deel van de activiteiten zijn op basis van aanbestedingen meerjarige contracten met de markt afgesloten.

Belastingen en heffingen

Deze post betreft met name de onroerendezaakbelasting en de waterschapslasten over de eigen voorraad onroerend goed die het RVB inzet voor Rijkshuisvesting.

Energielasten

Dit betreft de energielasten in de kantorenportefeuille bij de Rijkshuisvesting. Deze kosten worden bij de departementen in rekening gebracht via het regiotarief. Op grond van de huidige prijsontwikkelingen op de energiemarkt is in deze begroting rekening gehouden met een daling van de kosten voor energie ten opzichte van 2024.

Ontwikkeling en verkoop onroerend goed

Dit betreft de kosten van ingekocht onroerend goed binnen het Kader Overname Rijksvastgoed (KORV) en de restant boekwaarde van verkochte eigen gebouwen en terreinen (niet KORV).

Overige bijzondere lasten

De overige lasten hebben vooral betrekking op onderhanden werk, de kosten voor facilitaire leegstand- en ICT kosten en de verwerking van vastgoed- en projectrisico’s

Rentelasten

De rentelasten vloeien voort uit investeringen en zijn geraamd op basis van de afgesloten en nog af te sluiten leningen met het Ministerie van Financiën voor Rijkshuisvesting (masterplannen kantoren en huisvestingsbehoefte voor specialties) en KORV- en ontwikkelprojecten. Daarnaast is rente opgenomen op DBFMO-contracten. De stijging van de verwachte rentelasten is een gevolg van nieuw opgeleverde investeringsprojecten voor Rijkshuisvesting, inclusief de daarbij behorende DBFMO-contracten.

Kasstroomoverzicht

Toelichting op het Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht geeft aan hoeveel kasmiddelen beschikbaar zijn gekomen of naar verwachting zullen komen en op welke wijze gebruik is, of zal worden gemaakt van deze middelen.

Operationele kasstroom

De operationele kasstromen zijn aanzienlijk hoger dan de inkomsten en uitgaven in de baten-lastenbegroting. Deze kasstromen zijn namelijk inclusief de dienstverlening aan Defensie, de kasstromen vanuit de kas-verplichtingenbegroting en de werkzaamheden buiten begrotings-verband, welke op basis van de verslaggevingsregels niet tot de omzet worden gerekend.

Investeringskasstroom

De investeringen in Rijkshuisvesting en het daaruit voortvloeiende beroep op de leenfaciliteit zijn gebaseerd op lopende en voorgenomen huisvestings- en instandhoudingsprojecten in het betreffende jaar. In het voorjaar wordt de leenfaciliteit voor dat jaar geactualiseerd. Het RVB investeert in grond en gebouwen die in de balans onder de post materiële vaste activa worden verantwoord. De stijging is een gevolg van de toenemende inzet op projecten. In de opgave voor de leenfaciliteit is rekening gehouden met lopend werk en verwachte aankopen.

Financieringskasstroom

De afdrachten aan het moederdepartement betreffen, conform de Regeling Agentschappen, het surplus op het eigen vermogen. Daarnaast gaat het om de aflossing op lopende en toekomstige leningen in het kader van de Rijkshuisvesting, de overname van vastgoed van andere rijksdiensten en aflossingen op leningen voor ontwikkelprojecten.

Het beroep op de leenfaciliteit komt overeen met de investeringsstroom. De investeringen van publiek-private samenwerkingen en investeringen door het RVB in projecten die buiten de baten- en lasten vallen, zijn daarbij niet opgenomen.

Doelmatigheidsindicatoren 

Toelichting op de doelmatigheidsindicatoren

Generiek Deel

FTE-totaal

Het aantal FTE neemt toe in 2025, vanwege een toename van de werkvoorraad. Naar verwachting blijft het aantal FTE in de jaren daarna vrij stabiel.

Saldo baten en lasten

Het saldo van baten en lasten geeft een meerjarig, sluitend resultaatbeeld.

Omzet per product

Met de producten raakt het RVB de gehele keten van de huisvesting, vanaf de initiële vraag van een afnemer tot en met de realisatie (bouw en/of verbouw), het beheer, ontwikkeling en de afstoot. Het RVB werkt vraaggestuurd. De groei van de omzet voor ingebruikgeving heeft zowel te maken met de eerder ingezette toename in de vraag naar huisvesting vanuit de departementen als met het feit dat de voorraad met nieuwe huisvesting verjongt. Daarmee is sprake van hogere afschrijvingslasten, die worden doorberekend in de tarieven.

Specifiek Deel

Rijkshuisvestingsvoorraad in 1.000 m2 BVO

De huisvestingsvoorraad blijft in de komende jaren stabiel. Het aantal verhuurde vierkante meters neemt toe, vanwege de ingebruikname van een aantal panden die op dit moment worden gerenoveerd. Dit is ook terug te zien in de afname van de renovatieleegstand.

Indicator technische kwaliteit (ITK) Rijkshuisvesting

Dit betreft het gewogen gemiddelde van de technische conditie van alle gebouwen op een schaal van 1 (nieuwbouw) t/m 6 (extreem slecht). Deze conditie wordt medebepaald door de staat van het onderhoud en (vervangings)investeringen. Op grond van voorraadoverwegingen (o.a. is een pand wel/niet strategisch, blijft het wel/niet in de voorraad) worden economische afwegingen gemaakt over het uitvoeren van onderhoud en investeringen. Voor een deel van de (niet-strategische) voorraad wordt dan een lagere ITK-score geaccepteerd.

Doelmatigheid verkoop vastgoed

Doelstelling is objecten te verkopen tegen tenminste de voorgecalculeerde bedragen die in een businesscase waren opgenomen.

Projecten binnen budget gerealiseerd

Met een norm van 85% is het doel om het overgrote deel van de projecten binnen het afgesproken budget uit te voeren. De ervaring leert dat het prognosticeren van de kosten van vastgoedprojecten niet eenvoudig is, onder meer omdat de uitkomsten van aanbestedingen zich lastig laten voorspellen. Daarnaast kunnen tijdens de uitvoering van de projecten tegenvallers aan het licht komen.

Projecten tijdig gerealiseerd

De norm voor het percentage projecten tijdig gerealiseerd wordt gehandhaafd op 85%. Deze norm houdt concreet in dat minder dan 15% van de projecten later wordt opgeleverd dan met de opdrachtgever is afgesproken. Een deel van de projecten kan vertragen doordat tijdens de uitvoering knelpunten aan het licht komen waar vooraf geen rekening mee is gehouden.

Productiviteit

De productiviteit geeft inzicht in de sturing op directe uren. Hoe meer directe uren worden ingezet, ofwel hoe minder indirecte/overige, hoe beter wordt gepresteerd in termen van productiviteit.

Voorraad beheerde Defensieobjecten in 1.000 m2 BVO

De Defensieobjecten worden door het RVB onderhouden (instandhouding). De huidige portefeuille, waarin de krijgsmacht van vandaag is gehuisvest, zal krimpen. Voor de krijgsmacht van morgen wordt het vastgoed uitgebreid. Het Transformatie Vastgoed voor Defensie (TVvD) traject kan de komende jaren effect hebben op de nu opgenomen meerjarige reeks.

Regiotarief

Voor de kantoorhuisvesting worden jaarlijks drie regiotarieven vastgesteld: voor Den Haag, voor de rest van de Randstad en voor overig Nederland. Het cijfer voor 2025 geeft een indicatie van het gemiddelde tarief per vierkante meter voor komend jaar. Het definitieve tarief wordt ultimo 2024 vastgesteld na afstemming in de Interdepartementale Commissie Bedrijfsvoering Rijk en Bestuurlijk Overleg RVB.

Normatieve tariefcomponenten

Naast de werkelijke gebouwgebonden investeringskosten van rente en afschrijving, bevat het regiotarief ook een viertal normatieve tariefcomponenten per m2. Dit zijn de apparaatskosten, onderhoud, energielasten en heffingen. De hier gepresenteerde cijfers over 2025 bevatten de verwachte kosten per vierkante meter.

Uurtarieven

Voor alle producten uit de Producten Diensten Catalogus waarvoor het RVB de dienstverlening levert, geldt een uurtarief. De verwachting is dat de uurtarieven in 2025 conform de actuele CAO-ontwikkelingen zullen stijgen.