Geconstateerd is dat in de praktijk als financieringsstructuur of voor de vervreemding van beleggingsvastgoed steeds vaker gebruik wordt gemaakt van de zogenoemde erfpachtlease in plaats van een «sale-en-leaseback» om heffing van overdrachtsbelasting te voorkomen. Het kabinet stelt voor deze economische vergelijkbare gevallen gelijk te behandelen door niet meer toe te staan dat de grondslag waarover in geval van verkoop met gelijktijdige vestiging van een erfdienstbaarheid, een recht van erfpacht of een recht van opstal verminderd kan worden met de gekapitaliseerde waarde van de erfpacht canon of retributie. Bij een «sale-en-leaseback» wordt de onroerende zaak verkocht waarbij de verkoper en de koper gelijktijdig een huurovereenkomst sluiten. De verkoper verkrijgt hiermee de positie van huurder. Bij de erfpachtlease daarentegen wordt de onroerende zaak verkocht en geleverd onder voorbehoud van een recht van erfpacht. De verkoper verkrijgt hiermee de positie van erfpachter, waarbij in plaats van een huursom een jaarlijkse canon is verschuldigd (die veelal gelijk is aan de huur die anders betaald zou worden). De erfpachtvoorwaarden zoals die in de erfpachtakte worden vastgesteld, worden zoveel mogelijk gemodelleerd naar de voorwaarden zoals die in een huurovereenkomst zouden worden opgenomen. Zo is ook de looptijd van het recht van erfpacht vergelijkbaar met de looptijd van de huurovereenkomst. De positie van de verkoper als erfpachter verschilt hierdoor in economische zin niet wezenlijk van de positie die hij als huurder zou hebben. Hetzelfde geldt voor de positie van de koper in beide situaties. De keuze voor erfpacht in plaats van huur is vooral ingegeven door een forse besparing van overdrachtsbelasting. Voor de overdrachtsbelasting kan namelijk, door het gebruik van de rechtsfiguur erfpachtlease, heffing worden vermeden die in geval van een «sale-en-leaseback» wel verschuldigd zou zijn. Immers in geval van een levering van een onroerende zaak onder voorbehoud van een erfdienstbaarheid, een recht van erfpacht of een recht van opstal, mag voor de berekening van overdrachtsbelasting de gekapitaliseerde waarde van de verschuldigde canon in mindering worden gebracht op de waarde van de eigendom van de onroerende zaak.

Na afloop van de voorbehouden erfdienstbaarheid, het recht van erfpacht of het recht van opstal heeft de koper de volle eigendom van de onroerende zaak. Ter zake van de aanwas naar volle eigendom vindt dan in beginsel geen heffing van overdrachtsbelasting meer plaats.

Bij een levering van de onroerende zaak onder gelijktijdige vaststelling van een huurovereenkomst vindt deze vermindering van de maatstaf van heffing niet plaats. De koper van de verhuurde onroerende zaak betaalt in dat geval overdrachtsbelasting over de volle waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (en tenminste over de tegenprestatie).

Ook bij vervreemding van beleggingsvastgoed wordt in toenemende mate de rechtsfiguur erfpachtlease toegepast. In die gevallen verkoopt een belegger zijn verhuurd vastgoed aan een andere belegger, onder voorbehoud van een tijdelijk recht van erfpacht tegen een prijs die gelijk is aan de waarde in het economische verkeer van het vastgoed. De verkoper blijft verhuurder van het vastgoed en recht hebben op de huuropbrengsten, maar tegelijkertijd verkrijgt hij de positie van erfpachter en dus ook de verplichting om canon te betalen (die veelal gelijk is aan de huuropbrengsten). Op deze wijze wordt bewerkstelligd dat de koper het beleggingsvastgoed verkrijgt met een forse besparing van overdrachtsbelasting.

Met de onderhavige wijziging kan de bovenbedoelde vermindering van de maatstaf van heffing niet toegepast worden wanneer een onroerende zaak wordt geleverd onder voorbehoud van een erfdienstbaarheid, een recht van erfpacht of een recht van opstal. Daarmee worden economisch vergelijkbare gevallen, ook fiscaal gelijk behandeld.