Op 1 januari 2021 is de Wet differentiatie overdrachtsbelasting in werking getreden. Die wet heeft een aantal wijzigingen in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) doorgevoerd. Onder meer is in de WBR een vrijstelling voor koopstarters («startersvrijstelling») toegevoegd. Voor de toepassing van deze startersvrijstelling moet aan een aantal vereisten worden voldaan, waaronder het «hoofdverblijfcriterium» en de woningwaardegrens. Aan de woningwaardegrens is een antimisbruikbepaling gekoppeld. Het onderhavige wetsvoorstel heeft tot doel enkele technische verbeteringen ter zake aan te brengen. Daarnaast beoogt dit wetsvoorstel een technische wijziging in de WBR aan te brengen.
Aanpassing antimisbruikbepaling
Eén van de vereisten voor het mogen toepassen van de startersvrijstelling is dat het totaal van de waarde van de verkregen woning of rechten waaraan deze is onderworpen en aanhorigheden die tot die woning behoren niet uitkomt boven € 400.000.
Om te voorkomen dat woningen niet ineens, maar gesplitst worden verkregen om zodoende onder deze woningwaardegrens te blijven, is in de WBR reeds een antimisbruikbepaling opgenomen. Deze beoogt te bewerkstelligen dat ingeval een verkrijging waarbij de startersvrijstelling is toegepast (en dus aan de woningwaardegrens moet zijn voldaan) binnen een jaar wordt gevolgd door een of meer andere verkrijgingen ter zake van dezelfde woning of rechten waaraan deze is onderworpen of een aanhorigheid bij de woning, de startersvrijstelling als het ware wordt teruggenomen als de gezamenlijke waarde van die verkrijgingen boven de woningwaardegrens uitkomt. In verband daarmee wordt het bedrag waarover bij de eerdere verkrijging de startersvrijstelling is toegepast opgeteld bij de waarde van de opvolgende verkrijging (de waardevermeerdering).
De huidige formulering van de antimisbruikbepaling bevat onbedoeld enige onduidelijkheden. Zo blijkt daaruit niet dat, indien de waarde van de eerdere verkrijging en de opvolgende verkrijging(en) tezamen onder de woningwaardegrens valt, slechts overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde van die opvolgende verkrijging. Ook is niet voldoende duidelijk dat de antimisbruikbepaling niet wordt toegepast indien ten tijde van de eerste verkrijging de woningwaardegrens, die op 1 april 2021 in werking is getreden, nog niet gold. Verder blijkt uit de huidige formulering duidelijk genoeg niet dat de antimisbruikbepaling ook van toepassing is ingeval na een verkrijging waarbij de startersvrijstelling is toegepast binnen een jaar, een aanhorigheid bij die woning wordt verkregen en de waarde van de verkrijgingen tezamen de woningwaardegrens overschrijdt. Ten slotte heeft de antimisbruikbepaling enkel de bedoeling om het voordeel van de startersvrijstelling weg te nemen in het geval het totaal van de waarde van de verkrijgingen uitkomt boven € 400.000. Voorgesteld wordt deze onduidelijkheden weg te nemen.
Daarnaast wordt voorgesteld om de antimisbruikbepaling zodanig te wijzigen dat deze niet langer van toepassing kan zijn op verkrijgingen door rechtsopvolgers krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht van de persoon die de startersvrijstelling heeft toegepast. Hiermee wordt bewerkstelligd dat personen die niet betrokken zijn geweest bij de verkrijging waarbij de startersvrijstelling is toegepast, niet kunnen worden geconfronteerd met een waardevermeerdering bij een latere verkrijging.
Onvoorziene omstandigheden vóór verkrijging
Om het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting of de startersvrijstelling te mogen toepassen moet worden voldaan aan het hoofdverblijfcriterium. Dit criterium houdt in dat de verkrijger de woning na de verkrijging daarvan anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moet gaan gebruiken en dit duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring.
De WBR biedt de mogelijkheid om bij de beoordeling of is voldaan aan het hoofdverblijfcriterium rekening te houden met onvoorziene omstandigheden (zoals overlijden of scheiding) die zich voordoen ná het tijdstip van de verkrijging, waardoor de verkrijger redelijkerwijs niet is staat is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. In die gevallen wordt de verkrijger geacht de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te hebben gebruikt en wordt niet alsnog (tot) het algemene tarief van 8% overdrachtsbelasting geheven, maar blijft de toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling in stand.
Niet geregeld is dat rekening kan worden gehouden met onvoorziene omstandigheden die zich voordoen nadat de aan die verkrijging van de woning ten grondslag liggende koopovereenkomst tot stand is gekomen, maar vóór de verkrijging. Het is niet wenselijk dat in deze gevallen de startersvrijstelling of het verlaagde tarief van 2% niet kan worden toegepast en het algemene tarief van 8% overdrachtsbelasting wordt toegepast, terwijl bij gevallen waarin deze onvoorziene omstandigheid zich heeft voorgedaan ná verkrijging niet wordt nageheven. Mits uiteraard deze verkrijger (of zijn rechtsvoorganger krachtens erfrecht) vóór het moment dat de onvoorziene omstandigheid zich voordeed de intentie had om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, maar hiertoe door een onvoorziene omstandigheid (redelijkerwijs) niet in staat is. Voorgesteld wordt de wet zodanig aan te passen dat ook rekening kan worden gehouden met onvoorziene omstandigheden die zich voordoen vóór het tijdstip van verkrijging, maar nadat de aan die verkrijging ten grondslag liggende koopovereenkomst tot stand is gekomen.
Hoewel niet alle maatregelen in de overdrachtsbelasting een budgettair belang hebben zijn deze allen ten behoeve van overzichtelijke wetgeving opgenomen het wetsvoorstel Belastingplan 2022.