Zowel in box 3 in de Wet IB 2001 als in de Successiewet 1956 (SW 1956) wordt de waarde van woningen vastgesteld volgens hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (de zogenoemde WOZ-waarde). Daarbij kan het gaan om verhuurde woningen, al dan niet met huurbescherming. De waarde van verhuurde woningen met huurbescherming wordt bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. Het percentage van de leegwaarderatio hangt af van de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde van de woning, ofwel het directe rendement. Zo zorgt de leegwaarderatio ervoor dat aan de hand van de WOZ-waarde de waarde in het economische verkeer van een woning kan worden bepaald als deze in verhuurde staat verkeert. Huurders genieten namelijk doorgaans huurbescherming, waardoor een nieuwe eigenaar de huur niet zomaar kan aanpassen of nieuwe huurders kan aantrekken. De WOZ-waarde gaat juist uit van de waarde in vrij opleverbare staat. Hierbij wordt geen rekening gehouden met het feit dat de verhuurde staat gevolgen heeft of kan hebben voor de waarde. De leegwaarderatio geldt onder omstandigheden29 eveneens voor een pachtovereenkomst die voor ten minste twaalf jaar is aangegaan.
SEO Economisch Onderzoek30 (SEO) heeft onderzoek gedaan naar de waarde van woningen in verhuurde staat. Het rapport van SEO beschrijft de evaluatie en mogelijke actualisatie van de leegwaarderatio. Zoals toegelicht in de aanbiedingsbrief inclusief kabinetsreactie31 naar aanleiding van dit onderzoek, is het kabinet voornemens om de leegwaarderatio te blijven hanteren met geactualiseerde percentages, op basis van genoemd onderzoek van SEO. Daarnaast is het kabinet voornemens om deze percentages in de toekomst actueel te houden.
Daarmee wordt weliswaar afgeweken van het coalitieakkoord, waarin is opgenomen dat de leegwaarderatio wordt afgeschaft, maar door de actualisatie van de tabel van de leegwaarderatio kan vrijwel hetzelfde worden bereikt. Als de leegwaarderatio zou worden afgeschaft, worden verhuurde en onverhuurde woningen voor de box 3-heffing gelijk gewaardeerd, terwijl geen sprake is van gelijke gevallen. De gelijke behandeling van ongelijke gevallen, zonder dat daarvoor een objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat, is in strijd met artikel 14 het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM), namelijk het discriminatieverbod. Belastingplichtigen kunnen zich op de strijdigheid met het EVRM beroepen. Dit heeft bezwaar- en beroepsprocedures tot gevolg. Met een aanpassing in de tabel van de leegwaarderatio, afhankelijk van de hoogte van de geactualiseerde percentages, kan vrijwel hetzelfde worden bereikt als is beoogd met het afschaffen, zonder dat inbreuk wordt gemaakt op het waarderingsprincipe van vermogensbestanddelen in box 3 of strijdigheid met het EVRM zou ontstaan. Daardoor heeft dit niet het juridische risico dat volledig afschaffen van de leegwaarderatio wel heeft. Beoogd is dat de belastingheffing over het rendement op verhuurd vastgoed in box 3 meer zal gaan aansluiten bij de werkelijke waarde. Met een actualisering van de leegwaarderatio wordt bovendien de in het coalitieakkoord voorziene budgettaire opbrengst ook gerealiseerd. Actualisering van de leegwaarderatio vindt plaats door aanpassing van het UBIB 2001 en het UBSW 1956 per 1 januari 2023.
Uit genoemd onderzoek van SEO blijkt dat doeltreffendheid en doelmatigheid van de leegwaarderatio nog kan worden verbeterd door naast huurbescherming ook een vast huurcontract als vereiste op te nemen. Bij een tijdelijk huurcontract krijgt de eigenaar immers op korte termijn het volle en onbezwaarde eigendom over de woning, zodat er vrijwel geen sprake is van een waarde drukkend effect van de verhuurde toestand. Naar aanleiding van genoemd onderzoek wordt voorgesteld om de reikwijdte van de leegwaarderatio, zowel voor box 3 in de Wet IB 2001 als voor de schenk- en erfbelasting te beperken, door wettelijk tijdelijke contracten uit te sluiten van de toepassing van de leegwaarderatio. De waarde van verhuurde woningen wordt bij tijdelijke verhuur zowel in box 3 in de Wet IB 2001 als in de SW 1956 derhalve vastgesteld op de WOZ-waarde. Voor tijdelijke contracten wordt de leegwaarderatio dus afgeschaft.
Bij verhuur aan gelieerde partijen wordt uitgegaan van het hoogste percentage in de tabel van de leegwaarderatio. Dat percentage zal vanaf 1 januari 2023 100% bedragen. Voor verhuursituaties in gelieerde verhoudingen betekent dit dat de leegwaarderatio voor dit onderdeel de facto wordt afgeschaft. In vrijwel alle gevallen van niet-marktconforme huur is sprake van een door de verhuurder doelbewust gekozen situatie. De verhuurder geeft er zelf de voorkeur aan om de woning te verhuren aan bijvoorbeeld diens zoon of dochter. Daarom vindt de regering een afslag op de WOZ-waarde niet logisch en passend in deze situatie.
Doeltreffendheid, doelmatigheid en evaluatie
Uit het onderzoek van SEO Economisch Onderzoek (SEO) naar de waarde van woningen in verhuurde staat blijkt dat actualisatie van de leegwaarderatio doeltreffender en doelmatiger is dan afschaffing, zoals is voorgesteld in het coalitieakkoord. Met de voorgestelde aanpassingen in de regeling leegwaarderatio wordt beoogd te voorkomen dat ongelijke gevallen, zonder dat daarvoor een objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat, gelijk worden behandeld. Daardoor wordt voorkomen dat in strijd wordt gehandeld met artikel 14 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM), namelijk het discriminatieverbod.
Daarnaast blijkt uit bovengenoemd onderzoek van SEO dat de doeltreffendheid en doelmatigheid van de leegwaarderatio nog kan worden verbeterd door naast huurbescherming ook een vast huurcontract als vereiste op te nemen. Bij een tijdelijk huurcontract krijgt de eigenaar immers op korte termijn het volle en onbezwaarde eigendom over de woning, zodat er vrijwel geen sprake is van een waardedrukkend effect van de verhuurde toestand. Naar aanleiding van genoemd onderzoek wordt voorgesteld om de reikwijdte van de leegwaarderatio, zowel voor box 3 in de Wet IB 2001 als voor de schenk- en erfbelasting te beperken, door wettelijk tijdelijke contracten uit te sluiten van de toepassing van de leegwaarderatio.
Deze aanpassing zorgt ervoor dat belastingplichtigen de vraag moeten beantwoorden of sprake is van een tijdelijk contract. Daardoor wordt een beperkt beroep gedaan op het doenvermogen van deze belastingplichtigen. Dit beroep is beperkt omdat het belastingplichtigen betreft die nauw betrokken zijn geweest bij het sluiten van deze contracten, daardoor over deze contracten beschikken en deze vraag vrij eenvoudig kunnen beantwoorden in korte tijd.
De voorgestelde actualisatie van de leegwaarderatio heeft tot gevolg dat bij een jaarlijkse huurprijs van meer dan 5% ten opzichte van de WOZ-waarde het percentage van de leegwaarderatio wordt verhoogd naar 100%. Ook bij verhuur aan gelieerde partijen wordt voorgesteld uit te gaan van 100%. Voor deze verhuursituaties betekent dit dat de leegwaarderatio voor dit onderdeel de facto wordt afgeschaft, evenals voor de belastingplichtigen met een tijdelijk huurcontract. Dat heeft tot gevolg na aanpassing van de voorgestelde wetgeving dat veel belastingplichtigen deze regeling niet meer kunnen toepassen. Zoals opgemerkt, wordt een beperkt beroep gedaan op het doenvermogen van de belastingplichtigen die na de aanpassingen een beroep (kunnen) doen op de regeling leegwaarderatio. Naar de mening van het kabinet weegt dit op tegen de wens van het kabinet de regeling leegwaarderatio doeltreffender en doelmatiger te maken.