Verhoging algemene tarief overdrachtsbelasting van 8% naar 10,4%

In het coalitieakkoord is afgesproken om het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting met ingang van 1 januari 2023 te verhogen van 8% naar 9%. Daarnaast wordt in het kader van de Voorjaars- en Augustusbesluitvorming voorgesteld om het algemene tarief verder te verhogen tot 10,4%. Deze maatregel beoogt de relatieve positie van de starter en doorstromer ten opzichte van de belegger op de koopwoningmarkt te verbeteren en dient ter dekking van maatregelen in het coalitieakkoord en de Voorjaars- en Augustusbesluitvorming. De regering kiest er daarmee voor een bestaande parameter binnen de fiscaliteit op rijksniveau te gebruiken voor de beoogde doelen. De verhoging van het algemene tarief van 8% naar 10,4% versterkt naar verwachting het beoogde effect van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting en brengt een budgettaire opbrengst met zich mee.

Differentiatie overdrachtsbelasting

Op 1 januari 2021 is de Wet differentiatie overdrachtsbelasting in werking getreden. Eén van de maatregelen in deze wet betreft een beperking van de toepassing van het verlaagde tarief van 2% voor de verkrijging van woningen door opname van een hoofdverblijfcriterium. De verkrijging van woningen die niet bestemd zijn voor eigen gebruik (als hoofdverblijf) is belast tegen het algemene tarief. Het gevolg van deze maatregel is dat beleggers zwaarder worden belast bij de verkrijging van woningen die ter belegging worden aangeschaft. Verder is per 1 januari 2021 het algemene tarief verhoogd van 6% naar 8%. Hiermee is het overdrachtsbelastingtarief op woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt verhoogd van 2% naar 8% en het tarief van niet-woningen van 6% naar 8%.67 Dit voorstel verhoogt dit algemene tarief met ingang van 1 januari 2023 naar 10,4%.

Andere ontwikkelingen woningmarkt

Het is de verwachting dat door de verhoging van het algemene tarief binnen de bestaande woningvoorraad een (verdere) verschuiving optreedt van het huur- naar het koopsegment. Met name omdat het aankopen van woningen (met het oog op verhuur) voor beleggers minder aantrekkelijk wordt als dat zwaarder belast wordt. De mogelijkheid bestaat dat een deel van de overdrachtsbelasting zal worden verdisconteerd in (hogere) huurprijzen. Er zijn – naast de verhoging van de overdrachtsbelasting – in het coalitieakkoord verschillende maatregelen aangekondigd die een dempend effect hebben op het rendement op verhuur van onroerende zaken, zoals regulering van de stijging van de huurprijs, het invoeren van huurprijsbescherming in het middenhuursegment en een bovengrens op de WOZ-waarde (WOZ-cap) in het woningwaardesysteem. Het is belangrijk om deze maatregelen en het effect op de woningmarkt in samenhang te bezien.

Doeltreffendheid, doelmatigheid en evaluatie

Het doel van de maatregel is tweeledig: 1) koopstarters en doorstromers een relatief sterkere positie geven op de koopwoningmarkt ten opzichte van beleggers; en 2) een budgettair doel ter dekking van de overige maatregelen in het coalitieakkoord en de Voorjaarsbesluitvorming.

Het Kadaster geeft aan dat de positie van (jonge) starters en doorstromers op de woningmarkt sinds de inwerkingtreding van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting lijkt te zijn verbeterd ten opzichte van andere kopers, zoals beleggers. Zo nam bijvoorbeeld het aandeel jonge kopers tot 35 jaar oud in het eerste kwartaal van 2022 toe waarmee dit – sinds 2015 – opnieuw boven de 50% is komen te liggen.68 Het aantal aankopen van woningen door beleggers is in 2021 ten opzichte van 2020 juist gedaald met bijna 50%.69 De verhoging van het algemene tarief van 8% naar 10,4% versterkt – voor zover dit beleggers raakt – naar verwachting de positie van koopstarters en doorstromers op de koopwoningmarkt ten opzichte van andere kopers, zoals beleggers. De maatregel levert tevens extra belastinginkomsten op ter dekking van overige maatregelen in het coalitieakkoord en de Voorjaarsbesluitvorming. De maatregel lijkt daarmee doeltreffend.

Slechts 30% van de grondslag waarop het algemene tarief wordt toegepast bestaat uit woningen die niet bestemd zijn voor eigen gebruik (als hoofdverblijf). De overige 70% van de grondslag bestaat uit niet-woningen, zoals bedrijfsgebouwen. De verhoging van het algemene tarief leidt voor deze laatste groep tot een rem op investeringen zonder dat hier een duidelijk (beleids)doel tegenover staat anders dan een budgettaire opbrengst. Deze verstorende werking vermindert de doelmatigheid van de verhoging van het algemene tarief van 8% naar 10,4%. Verder betreft de maatregel een parameterwijziging die eenvoudig en uitvoerbaar is en niet leidt tot een structurele verhoging van de administratieve lasten voor burgers en het bedrijfsleven, wat in zoverre een positief effect heeft op de doelmatigheid van de maatregel.

In de loop van 2024 wordt de Wet differentiatie overdrachtsbelasting geëvalueerd.70 De resultaten zullen naar verwachting in het voorjaar van 2025 beschikbaar komen. Zoals eerder aangegeven, worden ook de gegevens die beschikbaar komen uit de tussentijdse monitoring van het gebruik van de startersvrijstelling door de Belastingdienst jaarlijks in het eerste kwartaal bekend gemaakt.71 In de geplande evaluatie zal onder andere gekeken worden naar de doelmatigheid en doeltreffendheid van de bij de Wet differentiatie overdrachtsbelasting genomen maatregelen. Daarbij wordt onder andere gekeken naar: de ontwikkeling van het aantal transacties naar hoogte van het tarief van de overdrachtsbelasting dat van toepassing is; de ontwikkeling van de opbrengst van de overdrachtsbelasting; het leeftijdscriterium; de uitvoerbaarheid bij de Belastingdienst en het notariaat en de handhaafbaarheid.

De ontwikkelingen zullen vergeleken worden met de verwachte effecten van die wet zoals deze zijn aangegeven in de memorie van toelichting bij het toenmalige voorstel voor die wet.72 De verhoging van het algemene tarief van 8% naar 10,4% zal hier automatisch in meelopen, omdat de cijfers van 2023 onderdeel uitmaken van deze evaluatie. Het zal echter lastig zijn om het effect van de verhoging van het algemene tarief met 2,4%-punt als geïsoleerde maatregel te beoordelen. Naast het overdrachtsbelastingtarief hebben namelijk ook externe factoren zoals de conjunctuur- en renteontwikkeling en wijzigingen in het woningmarktbeleid invloed op koopbeslissingen van huishoudens. Voorbeelden van wijzigingen in het woningmarktbeleid op de koopwoningmarkt zijn de (stapsgewijze) verlaging van het maximale aftrektarief van de rente, kosten eigen woning tot per 2023 het basistarief, de stapsgewijze verlaging van het eigenwoningforfait in de jaren, 2021 en 2023 en de per 2019 ingevoerde uitfasering van de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (aftrek Hillen). In de huurwoningmarkt spelen stijgende huurprijzen, de maximering van huurprijsstijging, de WOZ-cap en de opkoopbescherming en de omvorming van box 3 naar een stelsel van werkelijk rendement een rol.