Inleiding

De kernopdracht van het RVB is enerzijds het bedienen van de opdrachtgevers voor haar huisvestingswerkzaamheden en anderzijds het Rijksbrede privaatrechtelijke beheer van gronden en gebouwen namens de Staat. In het regeerakkoord is er op het gebied van de huisvestingswerkzaamheden een omvangrijke extra opgave bijgekomen. Denk aan het voornemen tot concentratie en verduurzaming van het defensievastgoed en de revitalisering van de gevangenissen. Er is een programma opgestart om hierin te voorzien.

De door het RVB uitgerolde vastgoedportefeuillestrategie, waarbij oog is voor planmatige verduurzaming, draagt bij aan een toekomstbestendige vastgoedportefeuille die bestand is tegen snelle en soms onvoorspelbare schommelingen in de vraag naar vastgoed. Door een strategische samenstelling en opbouw van onze vastgoedportefeuille is het RVB voorbereid op toekomstige ontwikkelingen. De portefeuille draagt daarmee op een effectieve en efficiënte manier bij aan financieel en maatschappelijk rendement voor het Rijk.

In maart 2023 heeft de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) de Tweede Kamer geïnformeerd2over de nieuwe opdracht om Rijksvastgoed (gronden en gebouwen) meer strategisch in te zetten voor uitvoering van de doelen van het Kabinet en hiermee een bijdrage te leveren aan de maatschappelijke opgaven. In dit kader wordt door de verschillende beleidsdepartementen in toenemende mate een beroep gedaan op het RVB. Om ervoor te zorgen dat deze nieuwe opgaven zelfstandig kunnen worden opgepakt, is per 1 mei 2023 de directie Gebieds- en Vastgoedontwikkeling (GVO) ingericht.

De nieuwe opgaven dragen onder meer bij aan de woningbouwopgave. Door het leveren van expertise en de inzet van Rijksgronden op het juiste moment en op de juiste plek om gebiedsontwikkelingen (met woningbouw) te realiseren. Het RVB is daarbij de vertegenwoordiger namens het Rijk bij gebiedsontwikkelingsprojecten waarbij meervoudige Rijksdoelstellingen aanwezig zijn. Tevens onderzoekt het RVB in het kader van de woningbouwopgave in hoeverre functiemix (kantoor- en woningfunctie) mogelijk is in haar Rijkskantoren. Inzet van Rijksvastgoed bij maatschappelijke opgaven richt zich daarnaast op de inzet van rijksgronden voor de energietransitie en als compensatiegrond om verplaatsing van boeren bij infraprojecten mogelijk te maken. Tot slot stelt het RVB, waar mogelijk, Rijksvastgoed beschikbaar voor de opvang van vluchtelingen.

Het RVB werkt vraaggestuurd. De vraag neemt door de hiervoor genoemde ontwikkelingen, maar ook door externe ontwikkelen zoals het hybride werken, de komende jaren flink toe. Daarom is het van belang om als RVB evenwicht te behouden in de vraag vanuit opdrachtgevers en de te leveren producten en diensten (aanbod) van het RVB. Er worden hiervoor onder andere maatregelen genomen op het gebied van zakelijker samenwerken, sourcingstrategie en capaciteit (zowel behouden als werven van personeel).

Het RVB spant zich in om een aantrekkelijke werkgever te zijn, maar behoud en uitbreiding van de capaciteit is in het licht van de huidige, zeer gespannen arbeidsmarkt complex. Deze spanning is met name terug te zien bij het vervullen van technische vacatures, maar ook bij meer specialistische profielen, zoals op het terrein van ICT.

Het RVB maakt de omslag naar een meer datagericht werkende organisatie. Er is een I-strategie ontwikkeld waarvan de implementatie in 2023 is gestart. Hiermee zetten we stappen om informatievoorziening verder te integreren in onze primaire processen. Dit biedt nieuwe mogelijkheden om efficiënter en effectiever te werken, onder andere door betere en actuelere beschikbaarheid van informatie en gebruik te maken van slimme technologie. Het kunnen uitvoeren van de I-strategie vraagt om meerjarige investeringen om alle aspecten goed in te kunnen vullen.

Staat van baten en lasten

Toelichting

Baten

Omzet

Omzet moederdepartement

Omzet overige departementen

De omzet overige departementen omvat opbrengsten voor geleverde producten en diensten aan departementen. Het gaat daarbij met name om ontvangen gebruiksvergoedingen voor kantoren en specialties. Op basis van de overeengekomen huurprijsmethodiek brengt het RVB een gebruiksvergoeding in rekening. In de ramingen van de gebruiksvergoeding is onder meer rekening gehouden met oplevering van projecten vanuit de geactualiseerde masterplannen, het afsluiten van nieuwe contracten en met de verwachte beëindiging van contracten.

Voor wat betreft de dienstverlening aan het ministerie van Defensie is alleen de vergoeding vanuit Defensie voor de apparaatsinzet van het RVB opgenomen, omdat de programmagelden niet tot de omzet mogen worden gerekend.

In komende jaren is sprake van een stijgende lijn die samenhangt met uitbreidingen in de vastgoedportefeuille en een stijging van de tarieven als gevolg van vervangingsinvesteringen.

Omzet derden

Deze omzet betreft de baten uit verhuur aan musea en internationale organisaties, de baten vanuit de verkoop van onroerend goed en de inkomsten vanuit de exploitatie van een aantal bijzondere objecten zoals parkeergarages. Ook wordt rekening gehouden met afnemerszaken die extern worden gefactureerd en omzet gerelateerd aan gebiedsontwikkeling.

Rentebaten

Dit betreft de baten voorzien vanuit de rekening courantverhouding met het ministerie van Financiën.

Bijzondere baten

Dit betreft met name het deel van de apparaatsinzet bij projecten dat wordt geactiveerd.

Lasten

Apparaatskosten

Personele kosten

Dit betreft de kosten van het eigen apparaat, met name van salaris- en opleidingskosten van eigen personeel en inzet van externe inhuur. Voor de komende jaren is rekening gehouden met extra inzet van personeel om tegemoet te komen aan de extra vraag naar capaciteit, vooral bij de uitvoering van projecten.

Materiële kosten

Deze kosten betreffen met name de kosten voor de eigen huisvesting en van het eigen ICT-gebruik. De bijdrage aan de SSO’s omvat zowel ICT kosten als kosten voor de eigen huisvesting van het RVB. In de begroting is rekening gehouden met hogere uitgaven als gevolg van het insourcen van I-functie onderdelen, uitvoering van het programma DIT (onderhouds managementsysteem) en extra investeringen in het kader van de nieuwe I-strategie en informatiebeveiliging.

Rentelasten

De rentelasten vloeien voort uit investeringen en zijn geraamd op basis van de afgesloten en nog af te sluiten leningen met het ministerie van Financiën voor Rijkshuisvesting (masterplannen kantoren en huisvestingsbehoefte voor specialties) en Kader Overname Rijksvastgoed (KORV)- en ontwikkelprojecten. Daarnaast is rente opgenomen op Design, Build, Finance, Maintain and Operate (DBFMO)-contracten. De stijging van de verwachte rentelasten is een gevolg van nieuw opgeleverde investeringsprojecten voor Rijkshuisvesting, inclusief de daarbij behorende DBFMO-contracten.

Afschrijvingskosten

Dit betreft met name de afschrijvingen op geactiveerde waarden van objecten, voortvloeiend uit investeringen vanuit masterplannen kantoren en huisvestingsbehoeften voor specialties. De afschrijvingstermijnen zijn afhankelijk van de categorieën: grond/terreinen 0 jaar, erfpacht 5-100 jaar, gebouwen 15-60 jaar, vervoermiddelen 4-6 jaar en inventaris 3-15 jaar. Ook hier nemen de kosten nemen toe als gevolg van nieuwe opleveringen en vervangingsinvesteringen voor Rijkshuisvesting.

Overige lasten

De bijzondere lasten hebben vooral betrekking op de primaire processen van het RVB. In de volgende tabel is een specificatie opgenomen.

Toelichting Overige lasten

Markthuren

Deze post betreft de huren die het RVB aan de markt betaalt. Het beleid is erop gericht departementen en diensten zo veel mogelijk in eigendomsobjecten te huisvesten. Hierdoor nemen de vierkante meters aan gehuurde huisvesting en de daarmee samenhangede kosten af.

DBFMO-lasten

Dit betreft de lasten van lopende en nieuwe DBFMO-contracten met marktpartijen. In principe wordt het investeringsdeel (Design - Build - Finance) van deze lasten omgerekend naar rente en afschrijving en aldaar opgenomen. De verwachte toename ten opzichte heeft betrekking op de oplevering van een tweetal nieuwe contracten.

Onderhoud

Deze post betreft de kosten voor onderhoud en instandhouding van gebouwen en terreinen voor de Rijkshuisvestingsportefeuille. Voor een belangrijk deel van de activiteiten zijn op basis van aanbestedingen meerjarige contracten met de markt afgesloten. Voor de komende jaren wordt rekening gehouden met stijgende onderhoudslasten, vooral als gevolg van marktontwikkelingen.

Belastingen en heffingen

Deze post betreft met name de onroerendezaakbelasting en de waterschapslasten over de eigen voorraad onroerend goed die het RVB inzet voor Rijkshuisvesting.

Energielasten

Dit betreft de energielasten in de kantorenportefeuille bij de Rijkshuisvesting. Deze kosten worden bij de departementen in rekening gebracht via het regiotarief. Op grond van de huidige prijsontwikkelingen op de energiemarkt is in deze begroting rekening gehouden met een daling van de kosten voor energie ten opzichte van 2023.

Ontwikkeling en verkoop onroerend goed

Dit betreft de kosten van ingekocht onroerend goed binnen het KORV en de restant boekwaarde van verkochte eigen gebouwen en terreinen (niet KORV).

Onderhoud dienstverleningsovereenkomst (DVO)

Dit betreft de onderhoudskosten die buiten het normale tarief vallen en voortvloeien uit dienstverleningsovereenkomsten.

Servicekosten leegstand

Dit betreffen de servicekosten voor de aangehuurde panden.

Facilitaire kosten leegstand

Deze kosten hebben betrekking op de facilitaire kosten voor panden die niet in gebruik zijn.

Direct verrekenen

Deze post heeft vooral betrekking op kleine investeringen die direct worden gefactureerd aan de klant.

Overige bijzondere lasten

De overige lasten hebben vooral betrekking op onderhanden werk (OHW) en onderhanden projecten (OHP), en de verwerking van vastgoed- en projectrisico’s.

Kasstroomoverzicht

Toelichting op het Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht geeft aan hoeveel kasmiddelen beschikbaar zijn gekomen of naar verwachting zullen komen en op welke wijze gebruik is, of zal worden gemaakt van deze middelen.

Operationele kasstroom

De operationele kasstromen zijn aanzienlijk hoger dan de inkomsten en uitgaven in de baten-lastenbegroting. Deze kasstromen zijn namelijk inclusief de dienstverlening aan Defensie, de kasstromen vanuit de kas-verplichtingenbegroting en de werkzaamheden buiten begrotings-verband, welke op basis van de verslaggevingsregels niet tot de omzet worden gerekend.

Investeringskasstroom

De investeringen in Rijkshuisvesting en het daaruit voortvloeiende beroep op de leenfaciliteit zijn gebaseerd op lopende en voorgenomen huisvestings- en instandhoudingsprojecten in het betreffende jaar. In het voorjaar wordt de leenfaciliteit voor dat jaar geactualiseerd. Het RVB investeert in grond en gebouwen die in de balans onder de post materiële vaste activa worden verantwoord. De stijging is een gevolg van de toenemende inzet op projecten. In de opgave voor de leenfaciliteit is rekening gehouden met lopend werk, verwachte aankopen en de investeringen in pachtboerderijen.

Financieringskasstroom

De afdrachten aan het moederdepartement betreffen, conform de Regeling Agentschappen, het surplus op het eigen vermogen. Daarnaast gaat het om de aflossing op lopende en toekomstige leningen in het kader van de Rijkshuisvesting, de overname van vastgoed van andere rijksdiensten en aflossingen op leningen voor ontwikkelprojecten.

Het beroep op de leenfaciliteit komt overeen met de investeringsstroom. De investeringen van publiek-private samenwerkingen en investeringen door het RVB in projecten die buiten de baten- en lasten vallen, zijn daarbij niet opgenomen.

Overzicht doelmatigheidsindicatoren 

Toelichting op de doelmatigheidsindicatoren

Generiek Deel

Omzet per product

Met de producten raakt het RVB de gehele keten van de huisvesting, vanaf de initiële vraag van een afnemer tot en met de realisatie (bouw en/of verbouw), het beheer, ontwikkeling en de afstoot. Het RVB werkt vraaggestuurd. De groei van de omzet voor ingebruikgeving heeft zowel te maken met de eerder ingezette toename in de vraag naar huisvesting vanuit de departementen als met het feit dat de voorraad met nieuwe huisvesting verjongt. Daarmee is sprake van hogere afschrijvingslasten, die worden doorberekend in de tarieven. De omzet projectrealisatie bestaat uit de apparaatsdekking voor de Defensieprojecten in uitvoering en verzonden facturen voor kleine Rijksprojecten (Direct verrekenen).

Saldo baten en lasten

Het saldo van baten en lasten geeft een meerjarig, sluitend resultaatbeeld.

Specifiek Deel

Rijkshuisvestingsvoorraad in 1.000 m2 BVO

De huisvestingsvoorraad neemt de komende jaren toe en heeft zowel met de eerder ingezette toename in de vraag naar huisvesting vanuit de departementen als de inzet van vastgoed voor maatschappelijke doeleinden.

Indicator technische kwaliteit (ITK) Rijkshuisvesting

Dit betreft het gewogen gemiddelde van de technische conditie van alle gebouwen op een schaal van 1 (nieuwbouw) t/m 6 (extreem slecht). Deze conditie wordt medebepaald door de staat van het onderhoud en (vervangings)investeringen. Op grond van voorraadoverwegingen (o.a. is een pand wel/niet strategisch, blijft het wel/niet in de voorraad) worden economische afwegingen gemaakt over het uitvoeren van onderhoud en investeringen. Voor een deel van de (niet-strategische) voorraad wordt dan een lagere ITK-score geaccepteerd.

Doelmatigheid verkoop vastgoed

Doelstelling is objecten te verkopen tegen tenminste de voor gecalculeerde bedragen die in een businesscase waren opgenomen.

Projecten binnen budget gerealiseerd

Met een norm van 85% is het doel om het overgrote deel van de projecten binnen het afgesproken budget uit te voeren. De ervaring leert dat het prognosticeren van de kosten van vastgoedprojecten niet eenvoudig is, onder meer omdat de uitkomsten van aanbestedingen zich lastig laten voorspellen. Daarnaast kunnen tijdens de uitvoering van de projecten tegenvallers aan het licht komen.

Projecten tijdig gerealiseerd

De norm voor het percentage projecten tijdig gerealiseerd is sinds 2016 gestegen van 80% tot 85%. Deze norm houdt concreet in dat minder dan 15% van de projecten later wordt opgeleverd dan met de opdrachtgever is afgesproken. Een deel van de projecten kan vertragen doordat tijdens de uitvoering knelpunten aan het licht komen waar vooraf geen rekening mee is gehouden.

Productiviteit

De productiviteit geeft inzicht in de sturing op directe uren. Hoe meer directe uren worden ingezet, ofwel hoe minder indirecte/overige, hoe beter wordt gepresteerd.

Voorraad beheerde Defensieobjecten in 1.000 m2 BVO

De Defensieobjecten worden door het RVB onderhouden (instandhouding). Defensie voorziet de komende jaren een kleine krimp in haar portefeuille. Het voorgenomen Transformatie Vastgoed voor Defensie (TVvD) traject kan daarmee de komende jaren nog effect hebben op de nu opgenomen meerjarige reeks.

Regiotarief

Voor de kantoorhuisvesting worden jaarlijks drie regiotarieven vastgesteld: voor Den Haag, voor de rest van de Randstad en voor overig Nederland. Het cijfer voor 2023 geeft een indicatie van het gemiddelde tarief per vierkante meter voor komend jaar. Omdat de tarieven worden geënt op basis van een vijfjaarsgemiddelde en nu nog onvoldoende inschatting kan worden gemaakt van onder meer de ontwikkelingen na 2028 en de prijsstijgingen als gevolg van inflatie, wordt alleen een verwacht tarief voor 2024 gepresenteerd. Het definitieve tarief wordt ultimo 2023 vastgesteld na afstemming in de Interdepartementale Commissie Bedrijfsvoering Rijk en Bestuurlijk Overleg RVB.

Normatieve tariefcomponenten

Naast de werkelijke gebouwgebonden investeringskosten van rente en afschrijving, bevat het regiotarief ook een viertal normatieve tariefcomponenten per m2. Dit zijn de apparaatskosten, onderhoud, energielasten en heffingen. De hier gepresenteerde cijfers over 2024 bevatten de verwachte kosten per vierkante meter.

Uurtarieven

Voor alle producten uit de Producten Diensten Catalogus waarvoor het RVB de dienstverlening levert, geldt een uurtarief. De verwachting is dat de uurtarieven in 2024 conform de CPI index zullen stijgen.