Inleiding

De Huurcommissie is een onpartijdige organisatie die meningsverschillen tussen huurder en verhuurder beslecht. Als huurders en verhuurders een geschil hebben en er onderling niet uitkomen, dan doet de Huurcommissie op verzoek van de huurder of de verhuurder een uitspraak in hun geschil. Deze zaken zijn onder te verdelen in geschillen over de puntentelling, gebreken aan de woning, de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging en de te betalen servicekosten.

De Huurcommissie bestaat uit twee onderdelen die zich tezamen als één toegankelijke organisatie presenteert. Het Zelfstandig Bestuursorgaan (ZBO) zonder eigen rechtspersoonlijkheid bestaat uit een bestuur, de zittingsvoorzitters en de zittingsleden. Dit ZBO wordt ondersteund door het agentschap de Dienst van de Huurcommissie (DHC). Door de verwevenheid van het ZBO met DHC zijn de kosten van het ZBO in de begroting van de Dienst van de Huurcommissie opgenomen.

De Huurcommissie is geschillenbeslechter volgens de Implementatiewet buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten. De Huurcommissie is hiermee een Europese Alternative Dispute Resolution (ADR) instantie.

De Huurcommissie past zich continue aan haar omgeving aan met als doel binnen de gestelde termijn op een correcte wijze geschillen tussen huurder en verhuurder beslechten. Deze aanpassingen zijn onder te verdelen in beleidsmatige aanpassingen als gevolg van huurprijswet- en regelgeving en uitvoeringstechnische aanpassingen als gevolg van Rijksbrede ontwikkelingen en interne organisatorische verbeteringen.

Beleidsmatig wordt het 2024 een belangrijk jaar voor huurder en verhuurder met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur. Voor de Huurcommissie betekent dit een risicovol jaar gezien de grote organisatorische uitdagingen die hiermee samenhangen, zeker in het licht van de krapte op de arbeidsmarkt.

Het wetsvoorstel betekent een verbreding en verdieping van het bereik van de Huurcommissie met een substantieel extra aantal geschillen tot gevolg. De verdieping is gelegen in de modernisering en het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Huurders zullen vaker een geschil starten voor een huurprijstoetsing vanwege het gewijzigde WWS waarbij een slecht energielabel puntenaftrek betekent. Het verbod op het vragen van een hogere huur dan het maximum op grond van het WWS, leidt tot een handhavingstaak bij gemeenten die hiervoor aan de Huurcommissie verklaringen over de kwaliteit en maximale huurprijs van een woning kunnen vragen. De uitbreiding naar middenhuur leidt tot een graduele verbreding van het domein van de Huurcommissie, doordat de reguleringsgrens wordt opgehoogd tot 186 punten. De regulering van het middenhuursegment geldt enkel voor nieuwe huurovereenkomsten, wat leidt tot een oplopende zaaklast gedurende de komende jaren.

Daarnaast zijn er twee belangrijke organisatorische uitgangspunten. De Huurcommissie is in het voorgaand jaar gekanteld wat zaak-gestuurd werken mogelijk maakt. Elke zaaksoort kent hierbij zijn eigen proces en bemensing. Daarnaast is het gebruik van voorzittersuitspraken verankerd in de organisatie. Het positieve evaluatierapport vormt hiervoor de basis. In het jaar 2024 werkt de Huurcommissie aan de verdere uitwerking van de aanbevelingen opgenomen in dit eindrapport. Met deze twee uitgangspunten kan een snellere doorlooptijd worden behaald zonder de individuele casuïstiek uit het oog te verliezen.

Instroom en productie

Op basis van de vormgegeven uitvoeringstoets voor het wetsvoorstel betaalbare huur en de uitvoeringstoets voor de tijdelijke tegemoetkoming blokaansluiting (TTB) kan worden gesteld dat in 2024 de instroom van zaken in het maximumscenario met meer dan de helft kan stijgen.

De verhoogde instroom zal veel vragen van de organisatie. In 2023 zijn hiervoor al de nodige stappen gezet ter voorbereiding. De bemensing moet op sterkte zijn, en dit vraagt in de huidige arbeidsmarkt veel, dit traject zal zijn doorwerking hebben in het uitvoeringsjaar 2024. De Huurprijscheck, een online-applicatie waarmee inzicht kan worden gekregen in de maximale huurprijs voor een woning, is aangepast en meer gebruikersvriendelijk gemaakt. Ook dienen alle formulieren in lijn te worden gebracht met de nieuwe beleidsmatige kaders opgenomen in de nieuwe wet.

Staat van baten en lasten

Toelichting

Baten

Omzet

De verwachte productie voor 2024 is afgestemd op de te verwachte instroom in het uitvoeringsjaar. Om de wettelijke doorlooptijden te behalen is het van belang dat de werkvoorraad afgestemd is met de bemensing van de Huurcommissie. Gekoerst wordt op een werkvoorraad in evenwichtige verdeling tussen de verschillende fasen in het proces.

Waarvan omzet moederdepartement

De omzet moederdepartement is de bijdrage voor de Huurcommissie vanuit het Rijk ten laste van artikel 3 van de begroting van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Waarvan omzet derden

Deze baten betreffen in de eerste plaats de legesopbrengsten die gebaseerd zijn op de veroordeling door de Huurcommissie van geschilpartijen tot vergoeding aan de Staat. Naast de stijging van de legesinkomsten door de autonome stijging van de zaaklast zijn er ook twee beleidsmatige wijzigingen die leiden tot meer legesinkomsten. Een generieke stijging van de leges voor verhuurders wordt doorgevoerd van € 300 naar € 500 en ook gemeenten zullen een vergoeding betalen aan de Huurcommissie voor het uitbrengen van een verklaring. Daarnaast is de gedifferentieerde legesheffing nu van kracht voor alle zaaksoorten. In totaal worden de legesinkomsten geraamd op € 4,8 mln.

In 2023 is de verhuurderbijdrage meerjarig in lijn gebracht met de Rijksbijdrage. Nu wordt de bijdrage tijdelijk neerwaarts aangepast omdat de heffing niet bij private verhuurders kan plaatsvinden aangezien deze informatie niet meer voorhanden is na afschaffing van de verhuurderheffing. De verhuurderbijdrage wordt nu gesteld op circa een derde van de netto lasten van de geschilbeslechting (totale lasten minus de legesinkomsten), het moederdepartement draagt de resterende twee derde bij.

Lasten

Apparaatskosten

De apparaatskosten betreffen zowel de Dienst van de Huurcommissie als de salarissen en vergoedingen van het ZBO Huurcommissie en de Raad van Advies.

Personele kosten

De personele kosten betreffen de salarissen van de vaste medewerkers van de Dienst van de Huurcommissie en het ZBO Huurcommissie en de inhuur van externe medewerkers.

Afschrijvingskosten

De afschrijvingskosten zijn conform de door de minister van Financiën voorgeschreven afschrijvingstermijnen. Afgeschreven wordt op ICT-middelen en kantoorinventaris.

Saldo van baten en lasten

Het saldo van baten en lasten wordt geraamd op nul.

Kasstroomoverzicht

Toelichting

De Huurcommissie heeft geen leningen en slechts een beperkte investeringskasstroom voor ICT-middelen en randapparatuur. Het leeuwendeel van de kasstroom betreft dus de kasstroom uit operationele bedrijfsvoering.

Overzicht doelmatigheidsindicatoren

Toelichting

Gemiddeld integraal tarief

Het gemiddeld integraal tarief is vormgegeven door de totale uitgaven in enig jaar te delen door de productie in dat jaar. Dit geeft een beeld van de doelmatigheid van de Huurcommissie. Verzetzaken zijn hier niet in meegenomen omdat dit geen nieuwe zaak betreft maar een vervolg op een bestaande casus.

Fte totaal

In 2023 is de verhouding tussen vast en extern personeel verder in balans gekomen. Hierdoor blijft kennis langer behouden voor de Huurcommissie en dit zorgt voor meer stabiliteit binnen de organisatie. Een proces van continue werving is opgestart om de bemensing op niveau te houden. Eind 2023 is het de bedoeling de bezetting fors uitgebreid te hebben om de zaakinstroom in 2024 aan te kunnen.

Gebruikerstevredenheid

Continue vindt bij de huurders en verhuurders een tevredenheidsonderzoek plaats. Sinds 2023 is het tevredenheidsbeeld gekanteld, een hoger percentage is tevreden dan ontevreden. Doel is dit verder te verbeteren in de komende jaren. De meerjarendoelstelling is gesteld op 55% met als tussenstap 50% in 2024. Ondanks een mogelijk negatieve uitkomst van het geschil, is hiermee meer dan de helft van de partijen tevreden over de Huurcommissie.

Productie

Sinds enkele jaren worden veel zaken beslecht met een kennelijke voorzittersuitspraak. Een kennelijke voorzittersuitspraak is mogelijk als over de uitkomst van een zaak geen twijfel bestaat. Hierdoor hoeft het geschil niet op zitting te komen en kan het daarmee snel binnen de wettelijke doorlooptijd worden afgewikkeld. Bij de toepassing van kennelijke voorzittersuitspraken zijn de belangen van huurder en verhuurder goed gewaarborgd door de mogelijkheid van kosteloos verzet. In het jaar 2024 wordt dit verzet, net als in 2023, nauwkeurig gevolgd en hiertoe is ook een indicator in de begroting toegevoegd.

Nieuw in de productie zijn de verklaringen die gemeenten kunnen opvragen bij de Huurcommissie om haar toezichtstaak zoals opgenomen in de Wet betaalbare huur te kunnen uitoefenen.

Doorlooptijden

De Huurcommissie werkt met twee verschillende doorlooptijden. In de eerste plaats de doorlooptijd voor de hele procedure, gebaseerd op de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze telt vanaf het moment dat de verzoeker het voorschot op de leges heeft betaald tot en met het moment waarop de uitspraak wordt verstuurd.

In de tweede plaats de doorlooptijd van ADR-geschillen, zoals de Implementatiewet voor buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten voorschrijft. Deze telt vanaf het moment dat het dossier van een zaak compleet is tot en met het moment waarop de uitspraak wordt verstuurd.

Verzetspercentage

Tegen een voorzittersuitspraak (VZU) kan kosteloos verzet worden aangetekend. Doel van de Huurcommissie is heldere VZU’s te schrijven en heldere informatie te verschaffen over de verzetsgronden die er zijn. Het verzetspercentage is een indicator hoe we hierin slagen. Meerjarig doel is niet meer dan een maximaal verzetspercentage van 20% op de inhoudelijk geschreven VZU’s.