De toegankelijkheid van de woningmarkt staat onder druk. Door de lage rente, de stijgende koopkracht en het vertrouwen in de woningmarkt is de afgelopen jaren de vraag naar woningen sterk toegenomen. Het aanbod blijft daarbij achter. Tijdens de crisis zijn er te weinig woningen gebouwd. Nu het weer beter gaat, kost het tijd voordat het aanbod zich aanpast aan de veranderingen in de vraag. De woningmarkt is namelijk een voorraadmarkt: de voorraad woningen staat op korte termijn min of meer vast. Dat betekent dat een stijging van de vraag in eerste instantie leidt tot hogere huren en huizenprijzen. Mensen met lagere middeninkomens, starters, studenten en ouderen vinden dan moeilijk een huis. Vooral in de grote steden is de beschikbaarheid van middenhuurwoningen – met huurprijzen grofweg tussen de 700 en 1.000 euro per maand – beperkt. Woningzoekers die door de stijgende prijzen geen huis kunnen kopen en te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, kunnen daardoor tussen wal en schip vallen. Ook voor doorstromers vanuit de sociale sector is meer middenhuur van belang.
Er zullen meer woningen gebouwd moeten worden. De komende jaren groeit de bevolking verder en neemt het aantal eenpersoonshuishoudens toe. Beide ontwikkelingen dragen de komende decennia bij aan een toenemende vraag naar woningen, met name in de grote steden. Het vergroten van het woningaanbod heeft daarom hoge prioriteit. Marktpartijen, vertegenwoordigers van bewoners, de koepels van woningcorporaties, waterschappen en het Rijk hebben in de Nationale woonagenda de ambitie uitgesproken om tot 2025 jaarlijks 75 duizend woningen bij te bouwen. Het doel is de woningbouwproductie te versnellen en te vergroten, de bestaande voorraad beter te benutten en wonen betaalbaar te houden. Ook wordt de Crisis- en herstelwet breder, sneller en makkelijker toepasbaar gemaakt. Met de samenwerkingstafels middenhuur en met een nieuwe Wet middenhuur wordt gewerkt aan een beter functionerende huurmarkt en worden onnodige drempels voor corporaties weggenomen. Het expertteam woningbouw ondersteunt gemeenten, corporaties en marktpartijen bij lastige projecten. Aanvullend stelt het kabinet 38 miljoen beschikbaar om met lokale partners de woningbouw te stimuleren op transformatielocaties. Tegelijkertijd vraagt de schaarste op de woningmarkt om een aanpak van excessen in de bestaande voorraad. Het kabinet beziet momenteel met gemeenten of zij voldoende mogelijkheden hebben om uitwassen in de toeristische verhuur, huisjesmelkerij en problematische vakantieparken aan te pakken.
Fiscale stimulering voor de eigen woning verstoort de markt en maakt de economie instabiel. De fiscale aftrekbaarheid van rente en kosten voor een eigenwoningschuld heeft kopen relatief aantrekkelijker gemaakt dan huren in de geliberaliseerde huursector. Hierdoor is deze huursector kleiner dan Nederlanders eigenlijk willen. Er zijn immers ook mensen die de flexibiliteit van huren waarderen. De fiscale stimulering verstoort ook de keuze tussen woonconsumptie en overige consumptie, en de investeringsbeslissingen van huishoudens. De overheid belast vermogen in de eigen woning veel minder dan vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting. Daarom kiezen Nederlanders er vaak voor om vermogen op te bouwen in de eigen woning, terwijl dat niet voor ieder huishouden de nuttigste manier is om kapitaal in te zetten. Het geld zit dan bovendien «vast in stenen», waardoor het bij tegenslag minder gemakkelijk te gebruiken is. De fiscale stimulering heeft ook de hypotheekschulden opgestuwd. Die hoge schulden vormen een risico voor huishoudens en voor de financiële en macro-economische stabiliteit. Dit hebben we gezien in de laatste economische crisis, toen de huizenprijzen inzakten en veel huishoudens te maken kregen met een hypotheekschuld die hoger was dan de waarde van het huis («onderwaterhypotheek»). Dat maakte verhuizen een lastige financiële opgave voor deze gezinnen.
Het kabinet neemt maatregelen om de werking van de woningmarkt te verbeteren. Tijdens de vorige kabinetsperiode is de fiscale eigenwoningregeling ingrijpend gewijzigd. Het kabinet gaat voort op dit ingezette pad. Het maximale tarief waartegen huizenbezitters kosten mogen aftrekken wordt versneld afgebouwd. De afbouw gaat per 2020 van jaarlijks 0,5 procentpunt naar jaarlijks 3 procentpunt, totdat per 2023 het basistarief van 36,95 procent is bereikt. Tegelijkertijd verlaagt het kabinet het eigenwoningforfait als compensatie. De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-regeling) wordt vanaf 2019 in 30 jaar uitgefaseerd. Deze is ooit ingevoerd om aflossen van de eigenwoningschuld te bevorderen. Sinds 2013 geldt echter dat nieuwe hypotheekleningen ten minste annuïtair moeten worden afgelost om aanspraak te kunnen maken op aftrek van rente en kosten. Een extra stimulans voor aflossen is dus niet meer nodig. De genoemde maatregelen verminderen de subsidie op het eigenwoningbezit en de marktverstoring. Structureel is er nog altijd sprake van een fiscale stimulering van het koopsegment ter grootte van per saldo ruim 4 miljard euro.49 Overigens staat in 2019 de evaluatie gepland van de fiscale eigenwoningregeling. Hierin zal stilgestaan worden bij de complexiteit, doelmatigheid en doeltreffendheid van de regeling en de transactie- en uitvoeringskosten die deze met zich meebrengt voor huiseigenaren, banken en de Belastingdienst.