Inleiding

De Huurcommissie is een onpartijdige organisatie gericht op het oplossen van geschillen tussen huurder en verhuurder. Het werkterrein wordt vooral gevormd door het gereguleerde deel van de huurmarkt voor woonruimte. Als huurders en verhuurders er onderling niet uitkomen, doet de Huurcommissie op verzoek uitspraken in het geschil omtrent voornamelijk de hoogte van huurprijzen, het onderhoud en de servicekosten.

Duidelijke informatie over de huurprijswetgeving kan verschillen van mening tussen huurders en verhuurders in een vroeg stadium oplossen en zo procedures bij de Huurcommissie voorkomen. Via verbeterde verzoekformulieren, een nieuwe website met klantportaal, de daarop te vinden huurprijscheck en de vormgeving van een nieuw klantcontactcentrum, heeft de Huurcommissie grote stappen gezet om de informatievoorziening richting huurder en verhuurder te verbeteren.

De organisatie is opgebouwd uit een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO), de Huurcommissie, en een agentschap, de Dienst van de Huurcommissie. De Dienst ondersteunt het ZBO. In deze jaarverantwoording van de Dienst zijn ook de uitgaven van het ZBO opgenomen. Jaarlijks verstrekt het ministerie van BZK een opdracht aan de Huurcommissie voor de uitvoering van de huurgeschillenbeslechting- en overige werkzaamheden op basis van een uitgebrachte offerte. Naast deze bijdrage vanuit het moederdepartement wordt een bijdrage van de verhuurders ontvangen via de verhuurderbijdrage en worden voor huurder en verhuurder leges geheven als zij in het ongelijk worden gesteld.

Het jaar 2023 stond in het teken van een hogere instroom en daarmee gepaard gaande hogere productie. Veel werk is daarnaast verzet in het voorbereiden van de reorganisatie om onze nieuwe manier van werken te verankeren in de organisatie. Met deze reorganisatie worden de voorbereidingen getroffen om klaar te staan voor de nieuwe Wet Betaalbare Huur die in 2024 zijn beslag zal krijgen. De ambtelijk bezetting is toegenomen waarmee een betere verdeling is bewerkstelligd met de eveneens benodigde externe inhuur. De totale uitgaven zijn binnen de gestelde kaders gebleven zoals met de opdrachtgever overeengekomen bij najaarsnota.

Ten opzichte van de oorspronkelijke begroting is de delta groot. Dit komt onder andere doordat de complexiteit van de zaaklast is toegenomen. Zo zijn het aantal meervoudige gebrekenzaken hoger en daar waar wenselijk zijn zaken met elkaar gebundeld om eenduidig tot een uitspraak te komen voor complexzaken zoals toegelicht in de doelmatigheidsparagraaf. Daarnaast is op onderdelen het uitvoeringsbeleid van de dienst gewijzigd om tegemoet te komen aan de wensen van huurder, verhuurder en gemeenten. Zo worden onze rapporten voor hoor- en wederhoor voorgelegd aan betrokken partijen en is er veel geïnvesteerd in ons klantcontact centrum om de gestegen informatievraag vanuit het veld op een snelle en goede wijze af te handelen.

Staat van baten en lasten

Toelichting

Baten

Omzet

Omzet moederdepartement

De omzet moederdepartement bestaat uit de vergoeding van de opdrachtgever. Deze bijdrage wordt jaarlijks vastgesteld op basis van een afgestemde offerte waarin de te verwachte zaaklast en de daarmee samenhangende financiele consequenties zijn opgenomen. Deze offerte lag hoger dan oorspronkelijk begroot door meer inzet van mensen en middelen om het toegenomen aantal geschillen tijdig te kunnen verwerken.

Omzet derden

De omzet derden bestaat uit de verhuurderbijdrage die aan de verhuurders in rekening is gebracht en uit de ontvangen leges. De in rekening gebrachte verhuurderbijdrage aan verhuurders bedroeg in 2023 € 8,5 mln. De circa 800 verhuurders met meer dan 50 woningen in beheer hebben in oktober een beschikking ontvangen waarna het CJIB voor de inning zal zorgdragen middels een te versturen factuur.

De te ontvangen leges liggen in lijn met de raming en bedragen € 1,4 mln. In circa 4.900 zaken is de verhuurder in het gelijk gesteld (voornamelijk zijn dit huurverhogingszaken) en in circa 4.100 zaken is de huurder in het gelijk gesteld. In 1.800 zaken zijn beide partijen of geen van de partijen in het gelijk gesteld. Bij de resterende zaken is geen sprake geweest van een legesveroordeling.

Lasten

Personele kosten

Eigen personeel

In lijn met de hogere zaaklast zijn de personeelsuitgaven gestegen tot € 13 mln. Dit hangt ook samen met een verambtelijking van externe medewerkers medio dit jaar.

Inhuur externen

In 2023 heeft de invulling van de bestaande formatie zijn beslag gekregen waardoor de externe inhuur, in vergelijking met voorgaande jaren, sterk is afgenomen. De zaaksoort Huurverhoging, waarvan het aantal sterk fluctueert en die binnen de wettelijke termijn afgehandeld dienen te worden, vraagt jaarlijks een forse inzet van externen.

Overige personele kosten

De overige personele kosten zijn door de toename van het aantal medewerkers hoger uitgevallen dan begroot.

Materiele kosten

Apparaat ICT

Door de toename van het personeelsbestand en de uitbreiding en verbetering van de ICT zijn de ICT kosten hoger dan begroot. Deze kosten hebben voor een groot deel betrekking op de bouw van het nieuwe zaaksysteem waarvan de nadruk lag in het jaar 2023. Verder leidt de uitbreiding van het personeelsbestand tot navenant hogere ICT uitgaven.

Overige materiële kosten

De overige materiële kosten zijn € 0,5 mln. hoger uitgevallen door een hogere zaaklast en daarmee gemoeide kosten zoals huur zittingslocaties en vacatiegelden.

Afschrijvingskosten

In 2023 heeft de toename van het personeel geleid tot investeringen in laptops, beeldschermen en telefoons. De investeringen en daarmee samenhangende afschrijvingen waren hoger dan begroot.

Saldo van baten en lasten

Per saldo is een positief resultaat behaald van € 0,6 mln. Dit resultaat wordt toegevoegd aan het eigen vermogen van de dienst.

Balans

Toelichting

Activa

Vaste activa

Materiële vaste activa

De Dienst van de Huurcommissie huurt zijn kantoorruimten, deze panden staan daarom niet op de balans.

Waarvan overige materiële vaste activa

De overige materiële vaste activa bestaat uit laptops, beeldschermen, telefoons en hardware om digitale zittingen te kunnen houden. In 2023 zijn investeringen gedaan in laptops, beeldschermen en telefoons.

Vlottende activa

Debiteuren

In oktober 2023 zijn 800 beschikkingen door de Huurcommissie over de verhuurderbijdrage verzonden. De verhuurderbijdrage voor 2023 is vastgesteld op € 8,5 mln. Eind 2023 stond hiervan nog € 7,0 mln. open.

Overige vorderingen en overlopende activa

Dit zijn de vooruitbetaalde kosten aan derden in 2023 voor het jaar 2024 en betaalde waarborgsommen.

Liquide middelen

Door de grote vordering die nog open staat (zie debiteuren) is het rekening courant saldo van de Huurcommissie bij de Rijkshoofdboekhouding (RHB) € 2,2 mln. negatief geworden.

Passiva

Eigen vermogen

Exploitatiereserve

In 2023 is het verloop van het eigen vermogen als volgt:

Het eigen vermogen wordt gevormd door enerzijds de exploitatiereserve en anderzijds het onverdeeld resultaat over 2023. De exploitatiereserve is in 2023 gemuteerd door verwerking van het onverdeeld resultaat 2022.

Onverdeeld resultaat

Het positieve exploitatieresultaat over 2023 wordt toegevoegd aan het eigen vermogen van de Dienst.

Voorzieningen

De voorzieningen die op de balans staan betreffen kosten in verband met de reorganisaties van de Dienst van de Huurcommissie in 2012 en 2018. Deze post is gedaald door de reguliere onttrekkingen en het vrijvallen van een deel van de voorziening.

Kortlopende schulden

Crediteuren

Dit betreft in 2023 ontvangen maar per ultimo 2023 nog niet betaalde facturen voor gemaakte kosten die betrekking hebben op 2023.

Overige schulden en overlopende passiva

De overlopende passiva bestaan uit de nog te ontvangen facturen, legesvoorschotten, reserveringen IKB-uren, enkele vooruit ontvangen bedragen en het negatieve rekening courant saldo. Met name deze laatste zorgt voor een grote stijging van deze post ten opzichte van 2022.

Kasstroomoverzicht

Toelichting

Operationele Kasstroom

De verkregen opdracht voor 2023 heeft geleid tot een hogere operationele kasstroom. Mede door de toename van het personeelsbestand en de verbeteringen in de ICT zijn zowel de ontvangsten als de uitgaven hoger dan oorspronkelijk begroot. De toename van de kortlopende vorderingen en de toename van de kortlopende schulden hebben daarnaast ook invloed gehad op de operationele kasstroom.

Investeringskasstroom

In 2023 zijn investeringen gedaan in onder andere laptops, beeldschermen en telefoons voor € 0,6 mln.

Rekening courant RHB

Door de negatieve operationele kasstroom is het rekening courantsaldo ultimo 2023 gedaald naar € 2,2 mln. negatief. Aan het begin van 2024 zal dit met de te ontvangen verhuurderbijdrage weer zijn aangevuld (zie ook de toelichting bij de post debiteuren op de balans).

Doelmatigheidsindicatoren

Toelichting

Generiek deel

Gemiddeld integraal tarief per geschil

Het gemiddeld integraal tarief per geschil is met circa € 100 euro gestegen naar € 1.848 ofwel een stijging van 7,2% ten opzichte van het voorgaand jaar. Naast reguliere inflatie hangt dit samen met verdere verbeteringen die zijn doorgevoerd die zijn impact hebben richting onze omgeving zonder dat dit leidt tot extra geschillen. Zo is als voorbeeld de bemensing van ons klantcontact centrum gestegen van 11 naar 21 fte’s. 

Fte-totaal

Vooruitlopend op de nieuwe organisatie is het ambtelijk apparaat gestegen naar 173 fte’s onderverdeeld in 163 voor de Dienst en 10 voor het ZBO. Daarnaast zijn ultimo 2023 37 externe fte’s werkzaam bij de Dienst. Dit is een stijging van 20 fte’s ten opzichte van het begin van het jaar maar de afhankelijkheid van deze externen is dit jaar fors teruggebracht. Het aandeel externe inhuur is gedaald van 45% in 2022 naar 25% in 2023. 

Saldo van baten en lasten

Het saldo van baten en lasten is net als vorig jaar binnen bandbreedte gebleven.

Productie

De verantwoordingswijze van de productie is in lijn met de vastgestelde begroting van dat jaar. Hierin zit een dubbeltelling opgenomen omdat verzetzaken hierin apart zijn opgenomen. Een verzetzaak betekent echter niet dat een extra geschil is opgelost maar dat een bestaande uitspraak nader is bezien. In 2023 zijn in totaal een kleine 1.500 verzetzaken afgewikkeld daar waar er 2.500 waren geraamd. Een lager aantal verzetzaken betekent een verbetering ten opzichte van de raming. In navolgende jaren zal niet langer verzet bij de totale afwikkeling van de zaaklast worden opgeteld gezien bovenstaande toegelichte reden.

In totaal zijn ruim 13.100 zaken beslecht door de Huurcommissie in 2023. De afwikkeling van deze zaken varieert van een niet inhoudelijke voorzittersuitspraak als de leges niet zijn betaald tot een inhoudelijke voorzittersuitspraak waarop verzet werd aangetekend waarna vervolgens ook nog een behandeling in een commissie heeft plaatsgevonden alvorens tot een uitspaak te komen. Net als vorig jaar is de inhoudelijke behandeling van de geschillen groot geweest. Er zijn 8.800 voorzittersuitspraken verstuurd en er zijn ruim 4.500 zaken in een commissie behandeld waaronder de verzetzaken die zijn ontvangen op de hierboven genoemde voorzittersuitspraken.

Daarnaast zijn sommige zaken gevoegd. Zo zijn 1.600 zaken van verschillende huurders maar met slechts één verhuurder gebundeld tot vier zaken. In de verantwoording van de productie zie je dit in de cijfers niet terugkomen terwijl de werklast van deze vier zaken logischerwijs zeer groot is geweest.

De voorraad is gestegen met circa 1.000 zaken en de eindvoorraad is uitgekomen op circa 4.200 stuks. Dit aantal ligt in lijn van een wenselijke werkvoorraadnorm gezien de instroomverwachting 2024.

Specifiek deel

De verbetering in doorlooptijd in 2022 zoals die geldt volgens de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) is in 2023 bestendigd maar niet substantieel verbeterd. Dit jaar hebben de zaaksoort servicekosten en gebreken stuivertje gewisseld qua doorlooptijd. De doorlooptijd bij gebrekenzaken is wat minder goed geworden en die van servicekosten is een stuk beter geworden. De gemiddelde ouderdom van de voorraad is in 2023 wel gestegen en dit zal naar verwachting zijn impact hebben op de doorlooptijd in het nieuwe jaar.

Naast de UHW-doorlooptijd wordt jaarlijks door de Huurcommissie als Alternative Dispute Resolution (ADR)-instantie ook verantwoord volgens de doorlooptijd van deze instanties. Deze ADR doorlooptijd is 90 dagen na afronding van het dossier en wordt veelal gehaald.