Inleiding

Het werkterrein van de Huurcommissie wordt voor het grootste deel gevormd door het gereguleerde deel van de markt voor huurwoonruimte. Als huurders en verhuurders een geschil hebben en er onderling niet uitkomen, dan doet de Huurcommissie op verzoek van de huurder of de verhuurder een uitspraak in geschillen over de hoogte van huurprijzen en servicekosten. De Huurcommissie beslecht ook geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) en geschillen die voortvloeien uit klachten van de huurder over het handelen of nalaten van de verhuurder bij de producten en diensten die hij aan de huurder levert.

Het Zelfstandig Bestuursorgaan (ZBO) Huurcommissie (zonder eigen rechtspersoonlijkheid) wordt ondersteund door het agentschap de Dienst van de Huurcommissie (DHC). Voor de huurders en verhuurders presenteert de Huurcommissie zich als één landelijk opererende, onpartijdige en toegankelijke organisatie.

De Huurcommissie is continu gericht op verbetermogelijkheden bij de uitvoering van haar taken: het voorkomen, helpen oplossen en waar nodig beslechten van geschillen tussen huurder en verhuurder. Het gaat daarbij om verbeteringen in de dienstverlening aan huurders en verhuurders, en verbeteringen in de bedrijfsvoering. De Huurcommissie speelt flexibel in op wijzigingen in het aantal en soort informatievragen, veranderingen in de samenleving, het aantal en soort geschillen en op wijzigingen in de huurprijswet- en regelgeving. Uitgangspunt bij deze verbeteringen is het kader van de wet- en regelgeving van het huurprijsbeleid en de Rijksbrede ontwikkelingen die bij alle uitvoeringsorganisaties spelen.

Daarnaast is de Huurcommissie officieel buitengerechtelijke geschillenbeslechter in de zin van de Implementatiewet buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten, ofwel een Europese Alternative Dispute Resolution (ADR) instantie. De Huurcommissie voldoet aan de eisen die aan de geschillenbeslechter – in dit geval voor huurprijsgeschillen – worden gesteld.

Ook de dienstverlening van de Huurcommissie wordt continu verbeterd. Huurders en verhuurders hebben meer keuzemogelijkheden gekregen en hebben daardoor zelf meer invloed op het verloop van de procedure.

Wetswijzigingen 2021

In 2021 worden twee wetswijzigingen van kracht. De eerste wijziging betreft de wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), waarbij in het woningwaarderingsstelsel de energie-index wordt vervangen door een prestatie-indicator uitgedrukt in kWh/m2 per jaar. De tweede wetswijziging betreft de wijziging in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) en de Woningwet (Wonw) middels de Wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet (Kamerstukken II 2019/2020, 35518, nr. 2 ). De uitvoeringsconsequenties die deze wetswijzigingen met zich mee brengen zijn meegenomen in deze ontwerpbegroting.

In de begroting zijn ook de kosten van het ZBO verwerkt.

Staat van baten en lasten

Toelichting

Baten

Omzet moederdepartement

De reeks bedragen voor omzet moederdepartement in de jaren 2021–2025 heeft betrekking op de bekostiging van de Huurcommissie ten laste van artikel 3 van de ontwerpbegroting 2021 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Omzet derden

Deze baten betreffen in de eerste plaats de legesopbrengsten die gebaseerd zijn op de veroordeling door de Huurcommissie van geschilpartijen tot vergoeding aan de Staat. De legesontvangsten zijn voor 2021 begroot op € 0,5 mln.

Daarnaast dragen verhuurders conform de UHW bij aan de kosten van de Huurcommissie. De verwachte verhuurdersbijdrage bedraagt in 2021 € 5,5 mln.

Omzet totaal

In het Jaarplan 2020 heeft de Huurcommissie de ambitie genoemd om eind 2021 te streven naar een normale werkvoorraad (de behandeltermijn van een geschil is maximaal vier maanden, met een normale werkvoorraad wordt bedoeld dat DHC nooit meer zaken heeft lopen dan gemiddeld in vier maanden binnenkomen). De verwachte productie voor 2021 is gebaseerd op dit streven. In 2021 worden in totaal 4.126 extra geschillen verwacht als gevolg van de wetswijzigingen.

De Huurcommissie kent diverse afdoeningswijzen voor een geschil. In het kostprijsmodel van de Huurcommissie worden de kostprijzen per afdoeningswijze berekend.

Lasten

Apparaatskosten

De apparaatskosten betreffen zowel de Dienst van de Huurcommissie als de salarissen en vergoedingen van de voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter, de zittingsvoorzitters, de zittingsleden van de Huurcommissie en de Raad van Advies.

Personele kosten

De personele kosten betreffen met name de salarissen van de vaste medewerkers van de Dienst van de Huurcommissie en het ZBO Huurcommissie, maar ook de inhuur van externe medewerkers. In 2021 zijn de kosten voor externe inhuur relatief hoog, de oorzaak hiervan ligt, naast het streven naar een normale voorraad, in de toename van het aantal geschillen als gevolg van de wetswijzigingen (4.126 extra geschillen). Het streven is om de vaste formatie de komende jaren weer op niveau te krijgen met als gevolg dat de kosten voor eigen personeel de komende jaren stijgen en de kosten voor externe inhuur relatief afnemen.

Materiële kosten

De belangrijkste posten zijn huisvesting, bureaukosten, communicatie en ICT. Als gevolg van de wetswijzigingen en de daarmee samenhangende toename van het aantal geschillen zijn voor de extra benodigde medewerkers extra kosten opgenomen voor huisvesting en werkplekken. Dit verklaart de stijging van de overige materiële kosten.

Afschrijvingskosten

De afschrijvingskosten zijn conform de door de Minister van Financiën voorgeschreven afschrijvingstermijnen. Afgeschreven wordt op ICT en kantoorinventaris.

Bijzondere lasten

Onder deze post vallen de kosten voor het onderzoeken en werken naar een nieuw zaaksysteem. Nu worden de mogelijkheden voor een nieuw zaaksysteem onderzocht, omdat het oude zaaksysteem niet aan de verwachtingen voldoet. De verwachting is dat het nieuwe zaaksysteem vanaf 2022 operationeel is. In 2021 (€ 1,1 mln.) en 2022 (€ 1,1 mln.) zijn hiervoor extra kosten opgenomen voor testen, aanpassingen en implementeren. Voor 2022 zijn kosten opgenomen, omdat nog niet zeker is dat het systeem vanaf 2022 operationeel is. Vanaf 2023 zijn de kosten voor het nieuwe systeem opgenomen in de reguliere ICT kosten. Onder de post bijzondere lasten vallen ook de uitloopkosten van het programma ‘Eenvoudig naar gezag 2020’ (€ 0,3 mln.) en het project ‘Kwaliteit aan de Poort’ (€ 0,1 mln.). Door het coronavirus heeft de uitvoering hiervan in 2020 vertraging opgelopen waardoor werkzaamheden van de laatste fasen van deze projecten doorschuiven naar 2021.

Saldo van baten en lasten

Het saldo van baten en lasten zal over 2021 € 1,5 mln. negatief zijn.

Kasstroomoverzicht

Toelichting

Operationele kasstroom

In de jaren 2021 en 2022 is uitgegaan van een negatief exploitatieresultaat.

Investeringskasstroom

Voor 2021 en volgende jaren is het uitgangspunt dat geen omvangrijke investeringen worden verricht.

Financieringskasstroom

Er wordt geen beroep gedaan op de leenfaciliteit van het Ministerie van Financiën.

Overzicht doelmatigheidsindicatoren

Toelichting

Gemiddeld integraal tarief/uur

Het gemiddelde integrale tarief per uur is de uitkomst van de verwachte totale kosten (exclusief projectkosten) in een jaar gedeeld door het totaal aantal productieve uren per jaar. Als de Huurcommissie efficiënter wordt dalen de tarieven. Tot 2023 is een stijging van de tarieven waarneembaar. De oorzaak hiervan is dat de gewijzigde wetgeving de huurverhogingsgeschillen betreft. Deze geschillen zijn relatief snel en vroeg in het proces af te doen. Naarmate dit aantal in de volgende jaren afneemt gaat dit voordeel afnemen, omdat er relatief gezien meer zaken komen die langer in het proces zitten en ook meer kosten met zich meebrengen.

Fte totaal

Het streven is om het aandeel medewerkers in vaste dienst de komende jaren te laten groeien.

Doorlooptijden

De Huurcommissie werkt met twee verschillende doorlooptijden. In de eerste plaats de doorlooptijd voor de hele procedure, gebaseerd op de UHW . Deze telt vanaf het moment dat de verzoeker het voorschot op de leges heeft betaald tot en met het moment waarop de uitspraak wordt verstuurd.

In de tweede plaats de doorlooptijd van ADR-geschillen, zoals de Implementatiewet voor buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten voorschrijft. Deze telt vanaf het moment dat het dossier van een zaak compleet is.

Voor de geschilbeslechting op basis van de Wohv geldt een wettelijke termijn van acht weken, met de mogelijkheid om indien nodig gemotiveerd een langere doorlooptijd te hanteren. De ervaringen met de Wohv -geschillen leren dat partijen hechten aan overleg onder auspiciën van de Huurcommissie, als gevolg waarvan de termijn van acht weken niet gehaald wordt zonder dat dit op bezwaren van betrokkenen stuit. Om deze reden is als streeftermijn (voor 90% van de Wohv -geschillen) vier maanden geformuleerd. De ADR-doorlooptijd, zoals de Implementatiewet voor buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten voorschrijft, is 90 dagen. Nadat het dossier eenmaal compleet is, handelt de Huurcommissie minimaal 90% van de zaken binnen de wettelijke termijn van 90 dagen af.