Nederlandse huishoudens hebben lange balansen met hoge schulden en vermogens. De hoge schulden zijn met name terug te voeren op de huizenmarkt: circa 95 procent van de schuld van huishoudens bestaat uit hypothecaire leningen.22 De lange balansen (zie figuur 1.4.2) maken huishoudens kwetsbaar voor schokken; niet alle huishoudens kunnen een scherpe waardedaling in hun bezittingen opvangen. Door de crisis daalden de huizenprijzen echter sterk. Veel huishoudens kregen hierdoor te maken met een huis dat «onder water» kwam te staan, wat inhoudt dat de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning.
Verschillende strengere regels zorgen voor een meer verantwoorde kredietverlening. Zo wordt de maximale loan-to-value-ratio (de verhouding van de waarde van de hypotheek tot de waarde van het huis) stapsgewijs afgebouwd naar 100 procent in 2018. Ook wordt het maximale aftrektarief van hypotheekrente teruggebracht van 52 procent naar 38 procent. Deze maatregelen leiden ertoe dat huishoudens minder schuld opbouwen als ze een huis kopen. Maar de maatregelen hebben ook een breder gedragseffect onder huizenbezitters op de langere termijn: het wordt een nieuwe norm om minder hoge schulden aan te gaan en al tijdens de looptijd op bestaande schulden af te lossen.
Figuur 1.4.2 Lange balansen maken huishoudens kwetsbaar
De totale particuliere schuld daalt. Dit wordt vooral veroorzaakt door de daling in hypotheekschulden (zie figuur 1.4.3). Hierbij is wel van belang om op te merken dat de lage rentestand hier een grote bijdrage aan levert. Voor mensen met spaargeld kan het – ondanks het verlies van renteaftrek – momenteel aantrekkelijker zijn om de hypotheek af te lossen dan bij de bank te sparen.23 Het CBS verwacht dat de komende jaren veel spaarhypotheken worden afgelost, waardoor de hypotheekschuld vermoedelijk blijft dalen. Ook de overige particuliere schulden, waaronder consumptief krediet, nemen af. In het eerste kwartaal van 2014 viel een daling van 0,6 miljard euro te noteren.24 Tegelijkertijd is een toename van het spaartegoed zichtbaar; huishoudens hebben nu meer spaargeld dan ooit tevoren. Schuldenproblemen lijken zich vooral voor te doen bij enkele specifieke groepen.25
Onderwaterhypotheken blijven echter problematisch voor een deel van de bevolking. De huizenprijzen zijn vanaf de piek in 2008 tot aan het omslagpunt in 2013 nominaal met ruim 21 procent gedaald.26 Deze daling heeft ertoe geleid dat momenteel ongeveer 1,1 miljoen huishoudens een huis hebben dat «onder water» staat. Dit komt neer op 30 procent van de huishoudens met een hypotheek. Deze problemen komen vooral voor bij de jongere huishoudens; bij twee derde is de eigenaar jonger dan 45 jaar. Omdat deze groep gemiddeld relatief weinig vermogen heeft, kunnen ze alleen direct ten koste van hun inkomen extra aflossen. Ook kunnen huishoudens met een onderwaterhypotheek minder snel geneigd zijn om te verhuizen. Bij verkoop van de huidige woning kan immers een restschuld overblijven. Het kabinet ondersteunt deze groep met verschillende maatregelen, zoals de (tijdelijke) aftrek van rente op restschulden en het meefinancieren van restschulden onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Om de doorstroming op de huizenmarktmarkt te bevorderen wordt de maximale periode voor de aftrek van rente op restschulden verlengd van tien naar vijftien jaar. Deze verlenging geldt voor restschulden die zijn ontstaan in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 2017.
Figuur 1.4.3 Knik in hypotheekschuld en stijging spaartegoeden huishoudens
Huishoudens met een hypotheek die onder water staat zijn sterk afhankelijk van de ontwikkeling van huizenprijzen. Dit komt door hun beperkte mogelijkheden om versneld af te lossen. DNB becijfert dat twee derde van deze groep, als huizenprijzen constant blijven, na tien jaar nog steeds onder water zal staan. Als, bij wijze van rekenvoorbeeld, de nominale huizenprijzen vanaf 2014 met 2 procent jaarlijks stijgen, komen de prijzen over tien jaar weer op hetzelfde niveau als in 2008. Drie kwart van de huidige onderwaterhypotheken is in dit scenario weer boven water in 2024.27 De effecten van de crisis blijven dus nog een tijd voelbaar.
De huizenmarkt lijkt in 2013 een omslagpunt te hebben bereikt. Bij een typische huizenmarktcrisis zijn eigenaren pas na enige tijd bereid om hun prijs te laten zakken. Potentiële kopers wachten soms nog even af, omdat zij denken dat de prijzen nog verder kunnen dalen. Zowel prijzen als transacties dalen zodoende. Op een gegeven moment zijn eigenaren bereid hun verlies te nemen en zijn de prijzen dermate laag dat kopers hun slag slaan. Het aantal transacties neemt dan weer toe. Na verloop van tijd gaan ook de prijzen weer stijgen. Het lijkt erop dat het herstel op de huizenmarkt in 2013 is ingezet: het aantal transacties neemt sindsdien voorzichtig toe en de prijzen hebben zich gestabiliseerd (zie figuur 1.4.4). Hoewel de gemiddelde verkooptermijn is teruggelopen, zijn er grote regionale verschillen in de verkooptermijn van woningen.
Het kabinet werkt aan een Nationale Hypotheekinstelling (NHI). Met het oprichten van een NHI vermindert de gevoeligheid van de Nederlandse woningfinanciering voor de grillen van de kapitaalmarkt. De meerwaarde hiervan is vooral merkbaar in tijden van crisis. Doel van de NHI is verder om de Nederlandse hypotheekmarkt toegankelijker te maken voor buitenlandse investeerders. Voorwaarde is dat de instelling vormgegeven kan worden binnen de Europese staatssteunregels. Hierover is het kabinet momenteel in gesprek met de Europese Commissie. Ook mag het schuldpapier dat de NHI uitgeeft niet worden gerekend tot de staatsschuld.
Figuur 1.4.4 Huizenmarkt lijkt zich voorzichtig te herstellen
