Binnen de verhuurderheffing worden twee maatregelen voorgesteld, die dienen om de bouw van (tijdelijke) woningen te stimuleren.
Structurele vermindering van de verhuurderheffing voor nieuwbouw in schaarstegebieden en een tijdelijke vrijstelling voor woningen met een tijdelijk karakter
Voorgesteld wordt om in de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II een structurele heffingsvermindering te introduceren voor nieuwbouw van woningen met een huur onder de laagste aftoppingsgrens van de huurtoeslag in regio’s waar de druk op de woningmarkt het grootst is (heffingsvermindering nieuwbouw) en een tijdelijke vrijstelling voor tijdelijke woningen die gerealiseerd worden in de periode 2020–2024 (vrijstelling tijdelijke woningen). Hiervoor is een budget van circa € 100 miljoen per jaar beschikbaar.
Als gevolg van een grote woningbehoefte en een achterblijvende woningbouwproductie is het woningtekort de afgelopen jaren opgelopen. Om dit tekort in te lopen moet de bouwproductie de komende jaren op een hoog niveau blijven.31 Een heffingsvermindering voor nieuwbouw van betaalbare huurwoningen en een vrijstelling voor de realisatie van tijdelijke huisvesting kunnen bijdragen aan het inlopen van het woningtekort. De voorgestelde heffingsvermindering nieuwbouw ondersteunt de bouwproductie. De voorgestelde vrijstelling tijdelijke woningen stimuleert een snelle en relatief gemakkelijke vorm van woningbouw en draagt bij aan het creëren van een flexibele schil rondom de woningmarkt.
Vereisten voor de heffingsvermindering nieuwbouw
Verhuurders die verhuurderheffing verschuldigd zijn en nieuwbouwwoningen realiseren in zogenoemde schaarstegebieden kunnen op grond van de voorgestelde maatregel in aanmerking komen voor een heffingsvermindering. Voor de vaststelling van de schaarstegebieden wordt aangesloten bij de afbakening die ook bij de eerdere heffingsverminderingen voor nieuwbouw van huurwoningen is gehanteerd (waarbij in schaarstegebieden een hogere heffingsvermindering gold). Het gaat om de 10 COROP-gebieden (van de 40) met de hoogste gemiddelde WOZ-waarde van woningen32. Het betreft de gehele provincie Utrecht, het oosten van Noord-Brabant, in Gelderland de Betuwe en de Veluwe, een groot deel van het midden en zuiden van Noord-Holland, en in Zuid-Holland Leiden en de Bollenstreek. Als schaarstegebied worden verder gezien de gemeenten die niet onder voornoemde opsomming vallen, maar wel deel uitmaken van een regio waar het Rijk een zogenoemde woondeal (bestuurlijke afspraken over onder andere versnelling van de woningbouw) mee heeft gesloten. Woondeals zijn gesloten met vijf stedelijke regio’s waar de woningmarkt niet alleen nu gespannen is, maar waar ook op de langere termijn een flinke bouwopgave ligt. Om de tekorten terug te dringen en de verdere groei van de woningbehoefte bij te houden is het juist in deze regio’s belangrijk om de bouwproductie hoog te houden. Gezamenlijk staan deze regio’s aan de lat voor ruim de helft van de bouwopgave op de langere termijn. Het op peil houden van de bouwproductie in deze regio’s gaat niet vanzelf en vereist daarom een extra inspanning.
Om voor de voorgestelde heffingsvermindering in aanmerking te komen, dient de woning een huurprijs te hebben onder de laagste aftoppingsgrens in de huurtoeslag (€ 607,46 in 2019). Indien aan alle voorwaarden wordt voldaan, geldt een heffingsvermindering van € 25.000 per woning. De minimale investeringskosten dienen € 62.500 te zijn en de bouw van de woning dient te zijn gestart op of na 1 januari 2020. De aanvrager ontvangt op basis van de aanvraag een voorlopige investeringsverklaring, waarna de verhuurder maximaal vijf jaar de tijd heeft om de woning te realiseren en een definitieve investeringsverklaring aan te vragen. Het bedrag dat vermeld staat op de definitieve investeringsverklaring kan de verhuurder dan in mindering brengen op de verhuurderheffing. Voor deze heffingsvermindering zal vanaf 2020 jaarlijks € 100 miljoen beschikbaar worden gesteld. Dit betekent dat tot en met bijvoorbeeld 2023 € 400 miljoen beschikbaar is voor de bouw van 16.000 woningen. In de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II is met betrekking tot de bestaande heffingsverminderingen al opgenomen dat bij (dreigende) overuitputting, dan wel onderuitputting van het budget de bedragen bij ministeriële regeling per 1 januari, 1 april, 1 juli en 1 oktober van ieder jaar kunnen worden verlaagd, verhoogd of op nihil gesteld. Van deze mogelijkheid zal gebruikgemaakt worden als de op basis van de aanvragen te verwachten toekenningen uit de pas lopen met het beschikbare budget.
Vereisten voor de vrijstelling tijdelijke woningen
Verder wordt voorgesteld een vrijstelling van de verhuurderheffing te introduceren voor tijdelijke woningen. Deze woningen dienen te worden gerealiseerd in de periode 2020–2024. De vrijstelling van de verhuurderheffing geldt alleen voor tijdelijke bouwwerken. Dit brengt met zich dat gemeenten in de omgevingsvergunning moeten bepalen dat de vergunninghouder na het verstrijken van een bij de omgevingsvergunning gestelde termijn van ten hoogste vijftien jaar, verplicht is de voor de verlening van de omgevingsvergunning bestaande toestand hersteld te hebben. Hierdoor wordt geborgd dat de woningen daadwerkelijk tijdelijk zijn. De ambitie is dat met behulp van deze vrijstelling het huidige jaarlijkse aantal van zo’n 3000 gerealiseerde tijdelijke woningen substantieel stijgt.
Diensten van algemeen economisch belang
Een heffingsvermindering en een vrijstelling voor een bepaalde groep ondernemingen kunnen een vorm van staatssteun zijn.33 Deze vorm van staatsteun kan echter gerechtvaardigd worden indien alle begunstigde ondernemingen in de groep gelijk behandeld worden en feitelijk en juridisch vergelijkbaar zijn en indien met de steun een legitiem doel wordt nagestreefd, welk doel bovendien evenredig is aan de verleende steun. In dit geval is er een legitiem belang aanwezig in de vorm van het voorzien in voldoende goedkope sociale huisvesting. Beide maatregelen richten zich tot alle verhuurders met meer dan vijftig sociale huurwoningen (waaronder woningcorporaties en particuliere verhuurders). De realisatie van deze goedkope sociale huurwoningen is niet altijd rendabel, onder meer vanwege de stijgende bouwkosten en omdat de verhuurder op basis van het systeem van huurprijsbescherming beperkt is in zijn mogelijkheden om een hogere huurprijs te vragen. Hierdoor realiseert de markt onvoldoende woningen voor de stijgende vraag en is er dus sprake van marktfalen. Om deze reden wordt een dienst van algemeen economisch belang (DAEB) opgedragen aan verhuurders met meer dan vijftig sociale huurwoningen. Uiteraard zal er toezicht worden gehouden op de DAEB. Compensatie die wordt verleend onder toepassing van het Vrijstellingsbesluit DAEB is onder voorwaarden verenigbaar met de interne markt en vrijgesteld van voorafgaande notificatie bij de EC.34 Waar nodig wordt de EC geconsulteerd voor een correcte implementatie van deze compensatie.
Heffingsvermindering nieuwbouw
Verhuurders van ten minste vijftig sociale huurwoningen in gemeenten die gelegen zijn in eerdergenoemde schaarstegebieden komen in aanmerking voor de heffingsvermindering nieuwbouw. Deze gemeenten zijn gekozen vanwege de grote uitdagingen waarmee zij geconfronteerd worden op de woningmarkt. Er bestaat hier grote behoefte aan uitbreiding van de voorraad relatief goedkope huurwoningen, welke opgave op dit moment onvoldoende door de markt wordt ingevuld. Deze heffingsvermindering helpt verhuurders in deze regio’s om hieraan invulling te geven.
De heffingsvermindering nieuwbouw wordt vormgegeven als een DAEB waarvoor compensatie voor de kosten van de opgedragen taak tot het doen van in de wet genoemde investeringen mogelijk is. Door het opnemen van een minimaal investeringsbedrag wordt overcompensatie voorkomen. De heffingsvermindering nieuwbouw wordt zodanig vormgegeven dat wordt voldaan aan het Vrijstellingsbesluit DAEB evenals het geval is bij de bestaande heffingsverminderingen.35
Vrijstelling tijdelijke woningen
Tijdelijke woningen dienen als flexibele schil om de woningmarkt om voor verschillende groepen (zoals starters, studenten, mantelzorgers die tijdelijk op een andere plek moeten wonen om een dierbare tot steun te kunnen zijn, statushouders, mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen of arbeidsmigranten) een tijdelijke huisvestingsoplossing te bieden. De realisatie van deze noodzakelijke maatschappelijke opgave wordt echter nog onvoldoende opgepakt door de markt vanwege het te lage rendement op de investering vanwege de korte exploitatieperiode. Door middel van een vrijstelling van de verhuurderheffing voor tijdelijke woonruimte zullen verhuurders naar verwachting in staat zijn om deze noodzakelijke maatschappelijke opgave te realiseren.
Daarom wordt voorgesteld onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling van de verhuurderheffing te introduceren. Deze DAEB wordt opgedragen aan alle verhuurders van meer dan vijftig sociale huurwoningen in Nederland omdat de behoefte aan tijdelijke woningen in geheel Nederland bestaat. De productie van deze tijdelijke woonruimte is een taak voor woningcorporaties en particuliere verhuurders. Een vrijstelling van de verhuurderheffing kan, gezien de aard daarvan, niet leiden tot overcompensatie.
De vrijstelling tijdelijke woningen wordt zodanig vormgegeven dat wordt voldaan aan het Vrijstellingsbesluit DAEB. Op grond van genoemd besluit36, is het besluit in beginsel alleen van toepassing wanneer de periode waarvoor de DAEB wordt opgedragen, niet langer is dan tien jaar. Wanneer die periode langer is dan tien jaar, is het Vrijstellingbesluit DAEB alleen van toepassing voor zover van de dienstverrichters – in dit geval de verhuurders – een aanzienlijke investering wordt gevergd die, in overeenstemming met algemeen aanvaarde boekhoudkundige beginselen, over een langere periode moet worden afgeschreven. Daarvan is hier sprake. De aanzienlijke investeringen bestaan onder andere uit grondkosten, bouwkosten, infrastructurele kosten, exploitatiekosten en sloop-/opruimkosten na afloop van de toegestane termijn voor de tijdelijke woningen. Sociale huurwoningen kennen normaliter een exploitatietermijn van tientallen jaren en worden over die periode boekhoudkundig afgeschreven. Voor de onderhavige vrijstelling wordt de tijdelijkheid van de woningen gewaarborgd door de gekoppelde verplichting om na vijftien jaar de oude toestand te herstellen (zie hierover paragraaf 10.3). Omdat hier de exploitatietermijn voor de tijdelijke woningen op vijftien jaar is gesteld, is de afschrijvingsperiode tegelijkertijd gemaximeerd op vijftien jaar. Dit rechtvaardigt het opdragen van de DAEB voor een periode van eveneens vijftien jaar. Een en ander wordt overigens bevestigd door het Vrijstellingsbesluit DAEB zelf, waarin in overweging 12 investeringen in de sociale huisvesting expliciet worden genoemd als voorbeeld van aanzienlijke investeringen die een langere periode dan tien jaar voor aanwijzing als DAEB rechtvaardigen.
Uitvoering door RVO.nl
De Belastingdienst kan enkel met de vrijstelling tijdelijke woningen en heffingsvermindering nieuwbouw rekening houden als hij voor de controle kan beschikken over een gevalideerd bestand met de betreffende woningen. De opbouw en het beheer van dit bestand zal evenals bij de andere heffingsverminderingen en heffingsvrijstellingen namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties worden gemandateerd aan de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl). Om voor opname in dit bestand in aanmerking te komen kan een verhuurder daartoe een verzoek indienen bij RVO.nl. RVO.nl verwerkt voor de heffingsvermindering de aanvragen en doet na realisatie een toets op de realisatie van de woning. Voor de vrijstelling toetst RVO.nl of de tijdelijke woningen aan de voorwaarden voldoen. Indien aan de voorwaarden is voldaan zal RVO.nl een beschikking afgeven en de woning in het bestand opnemen.
De kosten voor de uitvoering door RVO.nl van deze maatregelen worden geschat op circa € 0,2 miljoen voor de voorbereiding en inrichting van de uitvoering en vervolgens jaarlijks circa € 0,9 miljoen voor de uitvoering.