A Algemene doelstelling

Een vrij toegankelijke, vraaggerichte woningmarkt met steun voor degenen die dat nodig hebben.

B Rol en verantwoordelijkheid

De Minister van BZK is verantwoordelijk voor het beleid en de regelgeving inzake de verhuurderheffing en de huurtoeslag. Tevens is de Minister van BZK verantwoordelijk voor het budgettair beheer van de huurtoeslag op grond van de Wet op de huurtoeslag. De uitvoering van de verhuurderheffing en de huurtoeslag is onder verantwoordelijkheid van de Minister van Financiën belegd bij de Belastingdienst/Toeslagen. De Belastingdienst is ook verantwoordelijk voor de bestrijding van misbruik en oneigenlijk gebruik van de verhuurderheffing en huurtoeslag.

De Minister van BZK is verantwoordelijk voor de regelgeving ten aanzien van (het stelsel van) woningcorporaties. Woningcorporaties zijn via de Woningwet gebonden aan een begrensd werkdomein waarbinnen zij werkzaamheden met staatssteun mogen uitvoeren. Deze zijn het bouwen, verhuren en beheren van woningen met een lage huur voor huishoudens met een laag inkomen en andere doelgroepen die op de reguliere woningmarkt moeilijk een woning kunnen vinden.

De Minister van BZK draagt zorg voor een adequate uitvoering van een laagdrempelige beslechting van huurgeschillen. In het Burgerlijk Wetboek (art. 7:249 t/m 7:261) is vastgelegd dat huurders en verhuurders een beroep kunnen doen op de Huurcommissie. De organisatie en werkwijze van de Huurcommissie, evenals de administratieve ondersteuning door de Dienst van de Huurcommissie (DHC), is vastgelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw).

C Beleidsconclusies

Naar aanleiding van de evaluatie verhuurderheffing uit 2016 (Kamerstukken II 2015/16, 32 847, nr. 248) zijn in 2018 enkele wijzigingen van de verhuurderheffing van kracht geworden. Dit betreft een verhoging van de heffingsvrije voet van tien naar vijftig woningen, een vrijstelling van de verhuurderheffing voor rijksmonumenten en het maximeren van de woningwaarde waarover de verhuurderheffing geheven wordt tot € 250.000 euro per woning. Deze wijzigingen maken onderdeel uit van een pakket waarvan een deel al per 1 april 2017 in werking is getreden. Dit betrof met name de introductie van een heffingsvermindering voor nieuwbouw van goedkope huurwoningen en de verruiming van bestaande heffingsverminderingen. Deze heffingsverminderingen zijn per 1 juli 2018 gesloten vanwege een verwachte overschrijding van het beschikbare budget (Kamerstukken II, 2017/18 32 847, nr. 361).

De hypothecaire leennormen beschermen de consument tegen overkreditering en dragen bij aan verantwoorde hypotheekverstrekking. Vanaf 2018 bedraagt de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning 100 procent. Om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren wordt dit percentage niet verder verlaagd. Voor tweeverdieners geldt dat het inkomen van de minst verdienende partner in 2018 voor 70 procent meetelt bij het bepalen van het financieringslastpercentage. Ook kunnen leningdelen met een looptijd korter dan 10 jaar die volledig worden afgelost binnen de rentevastperiode vanaf 2018 getoetst worden met de geoffreerde debetrentevoet (Staatscourant 2017, 59413). Dit naar aanleiding van de uitkomsten van het Platform Maatwerk, waarbij geconstateerd is dat regelgeving op dit punt onnodig belemmerend was (Kamerstukken II 2016/17, 32 847, nr. 303).

In 2018 zijn de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait gewijzigd (Kamerstukken II 2018, 35 026, nr. 504). Het maximale tarief van de hypotheekrenteaftrek wordt versneld afgebouwd naar het basistarief in 2023. Vanaf 2020 daalt het maximale tarief van de hypotheekrenteaftrek met 3%-punt per jaar. Het percentage eigenwoningforfait gaat omlaag. In 2020, 2021 en 2023 daalt het tarief van het eigenwoningforfait met 0,05%-punt.

In 2018 zijn met verschillende partijen op nationaal niveau afspraken gemaakt om de woningmarkt te verbeteren. De verschillende partijen zetten in op 75.000 nieuw te bouwen woningen per jaar tot 2025. Zij doen dit door in te zetten op het vergroten en het versnellen van het aanbod, betaalbaarheid en een betere benutting van de huidige voorraad. Afspraken die vervolgens in de Nationale woonagenda zijn gemaakt, worden in verschillende snelheden en samenstellingen opgepakt en uitgewerkt. Als invulling van de afspraken zijn onder meer de volgende trajecten opgestart ten behoeve van aandachtsgroepen op de huurwoningmarkt: de Actielijn wonen en zorg (TK 2017–2018 32.847, nr. 408, deze is tevens de uitwerking van het Pact voor de ouderenzorg van de Minister van VWS), de meerjarenagenda beschermd wonen en maatschappelijke opvang (Kamerstukken II, 2017/18, 29 «325, nr. 93), de actieagenda vakantieparken (Kamerstukken II, 2018/19, 32 847, nr. 453), het actieplan studentenhuisvesting (Kamerstukken II 2018/19, 33 104, nr. 20) en de aanpak Goed Verhuurderschap (Kamerstukken II 2018/19, 32 747, nr. 439). Tevens is een nieuw beleidskader voor gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid gepubliceerd (Kamerstukken II 2017/18, 34 775-VII, nr. 70).

In 2018 is het toezicht op woningcorporaties verder versterkt, daarnaast zijn enkele maatregelen genomen om de administratieve lasten te verlichten. Zo is het accountantsprotocol verder vereenvoudigd, nadat de 0%- rapportage tolerantie al geschrapt was. Daarnaast hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), Aedes en BZK gezamenlijk aan een beperking van de informatie-uitvraag gewerkt. Het eerste resultaat van deze samenwerking is de nieuwe uitvraag voor de prognose-informatie (dpi), waardoor de administratieve last ervan is gedaald met 25%. De uitvraag is ook consistenter geworden met de verantwoordingsinformatie. Bovendien is de toets op geschiktheid en betrouwbaarheid vereenvoudigd. De Aw verricht bij (her)benoemingen in meer gevallen een verlichte toets waarbij niet alle kandidaten meer standaard op gesprek hoeven te komen.

Gerealiseerde huurontwikkeling

Bron: Monitoring huurbeleid 2018, Companen 2018

Sinds 2017 zijn AOW-gerechtigden en gezinnen (huishoudens van meer dan 3 personen) van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging uitgesloten. Daarnaast is maximale huurverhoging voor zelfstandige woningen sinds 2017 inflatie +2,5% (tot 2017 inflatie +1,5%), waarmee ruimte is geboden voor het toepassen van een staffel naar prijs/kwaliteit. De huursomstijging bij corporaties is beperkt (inflatie +1%) en omvat sinds 2017 naast de reguliere jaarlijkse huurverhoging ook de huurharmonisatie (huurverhoging bij nieuwe verhuringen) teneinde prijsstijging bij vrijgekomen huurwoningen te beperken.

Daarnaast is sinds 2017 de regeling voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging gewijzigd. Er wordt nog maar één inkomensgrens gehanteerd, die gelijk is aan de DAEB-inkomensgrens voor woningcorporaties (2019: € 42.436). Deze inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is meer dan inflatie+2,5%, maar maximaal inflatie+4%. Van deze hogere huurverhoging zijn sinds 2017 huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden en huishoudens van vier of meer personen uitgezonderd, ongeacht de hoogte van hun huishoudinkomen.

In 2018 verhoogden de corporaties de huren van zittende huurders met gemiddeld 1,4%. Over het gehele woningbezit, dus inclusief de huurharmonisatie, bedroeg de huurstijging bij corporaties in 2018 2,1%. Commerciële verhuurders verhoogden in de gereguleerde huurwoningvoorraad hun huren bij zittende huurders gemiddeld met 3,0%. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2018, de gemiddelde huurstijging exclusief harmonisatie, in de gehele gereguleerde huursector bij zittende huurders, is uitgekomen op 1,8%. Hiermee bleef de gemiddelde huurstijging exclusief harmonisatie ruim binnen het de maximale huurverhoging van 3,9%. De gemiddelde stijging van de consumentenprijzen over het voorgaande jaar (2017) bedroeg in Nederland 1,4%. In reële termen bedroeg de huurstijging bij de zittende huurders daarmee 0,4% (Monitoring huurbeleid 2018, Companen 20187).

Zie voor vergelijking met voorgaande jaren onderstaande tabel uit Monitoring huurbeleid 2018 (Companen 2018).

Om inzicht te geven in de uitwerking van de huurtoeslag op de huurlasten voor huurtoeslagontvangers laat de onderstaande tabel het aandeel zien van de bruto huur dat per saldo (na aftrek van de huurtoeslag) nog netto door huurtoeslagontvangers is verschuldigd.

In de berekening van de percentages is voor de gehele reeks van 2014 tot en met 2018 een wijziging doorgevoerd. De percentages die eerder in een begroting of jaarverantwoording zijn gemeld wijken dan ook af van de hieronder vermelde percentages. In de nieuwe systematiek wordt niet meer de (geschatte) huurontwikkeling vanaf het eerste jaar gebruikt om de huur te bepalen maar wordt een vaststaande huur per jaar bepaald. Omdat de percentages voor de vastgestelde oudere jaren niet meer zullen wijzigen is het effect van het huurtoeslag beleid in het begrotingsjaar op de netto huurontwikkeling van een huurtoeslag ontvanger beter te volgen en te verklaren. Het percentage is berekend voor voorbeeldhuishoudens met een minimuminkomen en een huur op exact 90% van de diverse huurgrenzen van de huurtoeslag.

Uit de tabel blijkt dat het aandeel van de netto huur dat door de huurtoeslagontvanger zelf netto nog betaald moet worden in 2018 nagenoeg gelijk is gebleven ten opzichte van 2017. Deze cijfers zijn nagenoeg gelijk aan de cijfers zoals verwacht in de ontwerpbegroting. De daling in 2017 is het gevolg van het besluit om de koopkracht voor lagere inkomens te ondersteunen. Hierdoor is de eigen bijdrage in 2017 met € 10,50 per maand verlaagd.

D Tabel Budgettaire gevolgen van beleid

E Toelichting op de financiële instrumenten

Uitgaven

3.1 Betaalbaarheid

Subsidies

Beleidsprogramma betaalbaarheid

Het beleidsprogramma Betaalbaarheid omvat verschillende activiteiten op het gebied van de woningmarkt in den brede. In samenhang met huurders, verhuurderorganisaties en andere partijen verstrekt BZK subsidies voor woningmarktontwikkeling, onder andere aan de stichting Kences voor de Monitor studentenhuisvesting 2018. Subsidie is verstrekt aan de Vereniging Leegstandsbeheerders Nederland en de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer voor respectievelijk omvorming van de branchevereniging en de bewustwordings-campagne voor het keurmerk.

Bevordering eigen woningbezit (BEW)

De wet bevordering eigenwoningbezit (BEW) is gericht op de bevordering van het eigen woningbezit onder lagere inkomensgroepen. Er is voor nieuwe toekenningen op grond van de wet bevordering eigenwoningbezit geen budget meer beschikbaar en de meerjarig beschikbare middelen dienen uitsluitend voor de betaling van in het verleden aangegane verplichtingen. De uitgaven aan de wet bevordering eigenwoningbezit en de eigenwoningenregelingen zijn in 2018 lager uitgevallen door hoge uitval bij de inkomenstoetsen en door verhuizingen.

Huisvestingsvoorziening statushouders

Vanwege de verhoogde asielinstroom in 2015 heeft BZK een subsidieregeling ingesteld waarmee woningcorporaties, gemeenten en andere verhuurders woonvoorzieningen voor asielzoekers met een verblijfsvergunning – zogeheten vergunninghouders- kunnen realiseren. Voorafgaand aan de realisatie van de woonvoorziening kan budget worden gereserveerd, de definitieve subsidie wordt aangevraagd na oplevering. Tot en met eind december 2018 zijn 111 subsidieaanvragen ingediend voor in totaal € 3.3 mln. Hiermee zijn 519 vergunninghouders gehuisvest. 31 december 2018 was ook het laatste moment dat voorgenomen investeringen konden worden aangemeld voor een budgetreservering.

Saneringsbijdrage woningcorporatie WSG

Aan de Woningstichting Geertruidenberg (WSG) is in 2018 een saneringsbijdrage van afgerond € 311,4 mln. verleend. Dit is in overeenstemming met het saneringsbesluit uit 2018 (Kamerstukken II 2017/18, 29 453 nr. 478). Deze bijdrage wordt onttrokken aan de risicovoorziening voor sanering- en projectsteun van woningcorporaties. Zie voor een verdere toelichting «WSW Risicovoorziening».

Woonconsumentenorganisaties

De Woonbond en het Nibud hebben in 2018 financiële bijdragen ontvangen voor de uitvoering van een overeengekomen programma van activiteiten op het gebied van kennisoverdracht, voorlichting en scholing.

Binnenstedelijke transformatie

Aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is in 2018 een subsidie van € 38 mln. toegekend (waarvan € 28 mln. in 2018 is uitgekeerd en € 10 mln. in 2019) voor het inrichten van de Financieringsfaciliteit binnenstedelijke transformatie. SVn zal van daaruit geldleningen verstrekken, beheren en administreren voor voorinvesteringen op transformatielocaties. De financieringsfaciliteit is eind 2018 operationeel geworden (Kamerstukken II 2018/19, 32 847, nr. 459).

Opdrachten

WSW Risicovoorziening

Zie saldibalans Ad. 5a Begrotingsreserves voor de verloopstaat van de voorziening.

NHG Risicovoorziening

Voor de achtervangfunctie van het Rijk draagt het WEW een vergoeding af aan het Rijk. In 2018 bedroeg deze afdracht 0,15% van iedere nieuwe afgegeven hypotheekgarantie. Deze afdracht wordt doorberekend aan de consument. In 2018 heeft het Rijk de afdrachten over het boekjaar 2017, ter grootte van afgerond €30,6 mln., ontvangen. Dit bedrag is in de daartoe bestemde risicovoorziening gestort.

Zie saldibalans Ad. 5a Begrotingsreserves voor de verloopstaat van de voorziening.

Beleidsprogramma betaalbaarheid

Het beleidsprogramma Betaalbaarheid omvat verschillende activiteiten op het gebied van de woningmarkt in den brede. In samenhang met huurders, verhuurderorganisaties en andere partijen zijn opdrachten verstrekt voor woningmarktontwikkeling. In 2018 zijn onder andere communicatiewerkzaamheden (onder andere ten behoeve van middenhuur en de website woningmarktbeleid.nl), evaluatie van de Woningwet (Kamerstukken II 2018/19, 32 847, nr. 470), een actualisatie en validatie van het Handboek marktwaardering en een actualisatie van gegevensdefinities voor woningcorporaties uitgevoerd.

Inkomensoverdrachten

Huurtoeslag

Bijdragen aan agentschappen

Dienst van de Huurcommissie

Naast de bijdrage van BZK en de leges heeft De Huurcommissie in 2018 voor het eerst een verhuurdersbijdrage geïnd, meer informatie over de verhuurdersbijdrage is toegelicht in de agentschapsbijlage.

In 2018 zijn de onderstaande aantallen gerealiseerd, vergeleken met de begroting 2018 en de realisatie in 2017.

De instroom van zaken heeft sinds 2013 langjarig een dalende trend getoond. Van bijna 15.000 zaken in 2013 tot 7.945 zaken in 2017, een daling van bijna 55 procent in vijf jaar. Nadat de begroting 2018 naar de Kamer is gestuurd is eind 2017 op basis van de nieuwste cijfers en voortzetting van de dalende trend, de prognose voor het jaar 2018 naar beneden bijgesteld van 9.400 zaken naar 6.560 zaken. In 2018 was echter sprake van een onvoorziene trendbreuk in de instroom van zaken. De dalende trend sloeg om naar een snel stijgende instroom tot circa 10.000 zaken. De Huurcommissie heeft daar snel op gereageerd door bijvoorbeeld extra medewerkers in te huren. Desalniettemin is een verschil ontstaan in de geraamde productie en realisatie in het jaar 2018.

Van de afgehandelde 6.844 geschillen zijn er 3.650 (53%) afgehandeld in de verkorte procedure «intake en bemiddeling». De Huurcommissie is zich de afgelopen jaren steeds meer gaan richten op het behandelen van zaken via «intake en bemiddeling». Dit houdt in dat de Huurcommissie – naast geschilbeslechting – ook informatie biedt die relevant is voor het gedane verzoek, waarmee huurder zijn kansen beter kan inschatten op grond van informatie over zijn rechten en plichten, en huurder en verhuurder mogelijk zelf hun geschil kunnen oplossen. Bij «intake en bemiddeling» wordt in (telefonisch) overleg met de verzoeker inhoudelijk bepaald wat het verzoek precies inhoudt en of het in onderling overleg tussen huurder en verhuurder is op te lossen. Een aanzienlijk hoger aantal geschillen is afgehandeld door intake en bemiddeling dan verwacht. Dit verklaart ook waarom het aantal afgehandelde inkomensafhankelijke geschillen in de tabel aanzienlijk lager is dan begroot, het grootse deel werd door intake en bemiddeling eerder in het proces opgelost.

ILT Autoriteit Woningcorporaties

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT, hier valt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) onder) heeft in 2018 een bijdrage ontvangen voor het opvragen van gegevens bij woningcorporaties voor beleidsontwikkeling en voor het toezicht op de Wet normering topinkomens (WNT).

RVO Uitvoeringskosten Bevordering Eigen Woningbezit (BEW)

De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) voert de regeling BEW en de Eigen Woningregelingen, als ook de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV) uit en ontvangt hiervoor een bijdrage. Deze uitgaven worden verantwoord op artikel 4 vanwege gecentraliseerd opdrachtgeverschap.

RVO Uitvoeringskosten huisvestingsvoorziening statushouders

RVO.nl voert de Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders (TRSHV) uit en ontvangt hiervoor een bijdrage. Deze uitgaven worden verantwoord op artikel 4 vanwege gecentraliseerd opdrachtgeverschap.

Bijdragen aan andere begrotingshoofdstukken

Financiën en Nationale Schuld (Belastingdienst)

De bijdrage aan de Belastingdienst dient ter bekostiging van de portokosten van informatiebrieven, die de Belastingdienst verstuurt voor de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het hiervoor benodigde budget is bij Slotwet naar de Belastingdienst overgeboekt.

3.2 Onderzoek en kennisoverdracht

Subsidies

Samenwerkende kennisinstellingen

Platform31, een kennis- en netwerkorganisatie heeft subsidie ontvangen voor het uitvoeren van activiteiten met betrekking tot trends in stad en regio en voor het actieprogramma wooncoöperatie. De Universiteit Utrecht heeft subsidie ontvangen voor het onderhouden en verder uitbreiden van micro-econometrische databestanden over de Nederlandse woningmarkt.

Opdrachten

Basisonderzoek en verkenningen

Het budget is in 2018 besteed aan opdrachten voor onderzoeken naar woningbehoefte, woonwensen, woningmarktontwikkelingen en voor monitoring van beleid, de Energiemodule WoON2018, de indicatieve bestedingsruimte van Woningcorporaties (IBW2018) en de campagne «check je huurprijs/Wegwijs met je huurprijs».

Bijdragen aan ZBO’s / RWT’s

Basisonderzoek en verkenningen

Aan het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zijn bijdragen verstrekt voor de Huurenquête, onderzoek naar verhuiskansen, diverse woningmarktonderzoeken, de City Deal «Zicht op ondermijning», en het WoON2018 en een meer op registers gebaseerd woononderzoek. Een deel van de kosten van het WoON2018 die voor 2018 verwacht waren zijn in 2017 opgetreden. Daarom is er in 2018 minder uitgegeven dan begroot.

Ontvangsten

De ontvangsten huurtoeslag zijn toegelicht bij de uitgaven huurtoeslag.

Ter aanzuivering van het saneringsfonds is voor 2018 de saneringsheffing voor alle woningcorporaties in totaal vastgesteld op afgerond € 159,4 mln. (Kamerstukken II 2017/18, 29 453, nr. 478). Dit is opgehaald met een heffing bij de woningcorporaties (toegelaten instellingen), voor zover hiervoor geen kwijtschelding is verleend. Deze middelen zijn toegevoegd aan de risicovoorziening sanerings- en projectsteun woningcorporaties voor met name de aan Woonstichting Geertruidenberg (WSG) verstrekte saneringssubsidie. De saneringssubsidie is onttrokken aan de risicovoorziening, evenals de kosten voor het bankenonderzoek Vestia en de uitvoeringskosten van het WSW.