Een vrij toegankelijke, vraaggerichte woningmarkt met steun voor degenen die dat nodig hebben.

Het toegankelijk, betaalbaar en toekomstbestendig mogelijk maken van de woningmarkt voor iedereen, lukt alleen door veel samen te werken en telkens goed alle belangen af te wegen. Als Rijksoverheid, met provincies, gemeenten, woningcorporaties, zorginstellingen, investeerders, projectontwikkelaars, bouwers, makelaars en vele anderen. Ieder heeft een eigen rol, maar altijd samen met anderen.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) jaagt die samenwerking aan. We nemen zoveel mogelijk belemmeringen weg, bieden perspectief in wetten en regels en bewaken de kwaliteit en duurzaamheid van bouwen en wonen, zodat prettig en betaalbaar wonen voor iedereen mogelijk is én blijft.

Beleid en regelgeving

Onder meer via de Wet op de huurtoeslag (WHT), de huur(prijs)regulering en maatregelen ten aanzien van de koopwoningmarkt is de Minister van BZK verantwoordelijk voor het beleid en de regelgeving met betrekking tot de betaalbaarheid van het wonen. Tevens is de Minister van BZK medeverantwoordelijk voor de regelgeving met betrekking tot de fiscale behandeling van de eigen woning en de hypothecaire leennormen.

De Minister van BZK is verantwoordelijk voor het beleid en de regelgeving inzake de huurtoeslag. Tevens is de Minister van BZK verantwoordelijk voor het budgettair beheer van de huurtoeslag op grond van de WHT .

Regisseren

• – De Minister van BZK voert de regie over een heldere verdeling van rollen en verantwoordelijkheden van de verschillende partijen op het terrein van wonen. Tevens voert de Minister van BZK de regie ten aanzien van het bevorderen van een evenwichtige omvang en verdeling van de woningvoorraad.

• – De Minister van BZK is verantwoordelijk voor de regelgeving ten aanzien van (het stelsel van) woningcorporaties. Woningcorporaties zijn via de Woningwet (Wonw) gebonden aan een begrensd werkdomein waarbinnen zij werkzaamheden met staatssteun mogen uitvoeren. Deze zijn het bouwen, verhuren en beheren van woningen met een lage huur voor huishoudens met een laag inkomen en andere doelgroepen die op de reguliere woningmarkt moeilijk een woning kunnen vinden. Tevens is de Minister van BZK verantwoordelijk voor het beleid en de regelgeving inzake de verhuurderheffing.

• – Tevens draagt de Minister van BZK zorg voor het kapitaalmarktbeleid betreffende investeringen in de woningmarkt, bijvoorbeeld via het beleid ten aanzien van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Uitvoeren

• – De Minister van BZK draagt zorg voor een adequate uitvoering van een laagdrempelige beslechting van huurgeschillen. In het Burgerlijk Wetboek (art. 7:249 t/m 7:261) is vastgelegd dat huurders en verhuurders een beroep kunnen doen op de Huurcommissie. De organisatie en werkwijze van de Huurcommissie, evenals de administratieve ondersteuning door de Dienst van de Huurcommissie (DHC), is vastgelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw).

• – De uitvoering van de verhuurderheffing en de huurtoeslag is onder verantwoordelijkheid van de Minister van Financiën belegd bij de Belastingdienst respectievelijk bij het directoraat-generaal Toeslagen. De Belastingdienst en Toeslagen zijn ook verantwoordelijk voor de bestrijding van misbruik en oneigenlijk gebruik van de verhuurderheffing en huurtoeslag.

Woningbouwimpuls

In 2021 vindt een tussentijdse evaluatie van de voorwaarden plaats om te bezien of er aanleiding is om de regeling te updaten. Gemeenten waarvan de projectaanvragen uit het eerste tijdvak zijn toegekend zijn gestart met de verdere ontwikkeling van de projecten. Tevens worden in 2021 nieuwe aanvraagtijdvakken opengesteld.

Huurverlaging

Voor huurders met een laag inkomen is betaalbaarheid vanwege de economische gevolgen van de coronapandemie extra van belang. Daarom heeft het kabinet verhuurders meer mogelijkheden gegeven om mensen te helpen via maatwerk, tijdelijke huurkortingen, of uitstel van huurverhoging. Door de WOZ-waarde, die afgelopen jaren sterk is gestegen, minder bepalend te laten zijn voor de hoogte van de huur wil het kabinet zorgen dat woningen betaalbaar blijven. Daarnaast wordt de toewijzing van sociale huurwoningen meer op betaalbaarheid gericht door bij de inkomensgrenzen voor de corporatiesector ook te kijken naar huishoudenssamenstelling.

Kansen voor starters

Om de drempel voor jongvolwassenen bij het voor het eerst kopen van een woning te verlagen, stelt het kabinet personen tussen de 18 en 35 jaar eenmalig vrij van overdrachtsbelasting. Hierdoor zijn zij eerder in staat de kosten koper op te brengen en verbetert hun positie op de woningmarkt, zonder de financiële en macro-economische risico’s te vergroten. Tegelijkertijd verstevigt het kabinet de positie van starters ten opzichte van kopers die niet primair tot doel hebben de woning zelf te bewonen, zoals beleggers. Dit gebeurt door hen uit te sluiten van het verlaagde tarief van 2%. Deze partijen gaan het standaardtarief voor de overdrachtsbelasting betalen (8% in 2021). Deze wijzigingen zijn een wijziging van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet differentiatie overdrachtsbelasting) en treden in werking per 1 januari 2021.

Doorbouwen door corporaties

Corporaties worden verder gestimuleerd om te bouwen en verduurzamen. In 2020 hebben corporaties aanvragen gedaan voor heffingsverminderingen voor de bouw van 115.000 nieuwe sociale huurwoningen in de komende jaren. De termijnen van bestaande heffingsverminderingen worden verlengd, om vertraging als gevolg van de coronacrisis op te vangen. Om de bouw van middenhuurwoningen door corporaties te stimuleren, wordt de marktverkenning drie jaar buiten werking gesteld.

Budgetflexibiliteit

Van het totale uitgavenbudget op artikel 3 is 93% juridisch verplicht en dit kent de volgende onderverdeling:

Subsidies (regelingen)

Het subsidiebudget is voor 93% juridisch verplicht. Het betreft met name verplichtingen met betrekking tot de Financieringsfaciliteit voor Binnenstedelijke Transformatie. Daarnaast betreft het in het verleden aangegane verplichtingen op basis van de Wet bevordering eigenwoningbezi t (BEW), de subsidie voor huisvestingsvoorziening statushouders en subsidies ten behoeve van onderzoek en kennisoverdracht op het terrein van de woningmarkt (onder andere onderzoek naar flexwonen, bevolkingsdaling en woonwagenbeleid).

Opdrachten

Het opdrachtenbudget is voor 12% juridisch verplicht. Het gaat hier hoofdzakelijk om opdrachten voor onderzoek en kennisoverdracht op het terrein van wonen en bouwen.

Inkomensoverdracht

Het huurtoeslagbudget 2021 is voor 100% juridisch verplicht. Jaarlijks wordt een verplichting aangegaan voor het gehele huurtoeslagbudget voor het begrotingsjaar.

Bijdrage aan ZBO's/RWT's

Het budget voor bijdragen aan ZBO’s/RWT’s is voor 67% juridisch verplicht. De activiteiten voor (basis)onderzoek en kennisoverdracht hebben betrekking op het terrein van wonen en bouwen, specifiek in samenwerking met onder andere het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS).

Bijdrage aan medeoverheden

Het budget voor bijdrage aan medeoverheden is voor 25% juridisch verplicht. Deze middelen zijn bestemd voor een specifieke uitkering voor gemeenten ten behoeve van het versnellen van de bouw van betaalbare woningen en het inlopen van het woningtekort in met name schaarste regio’s in heel Nederland in het kader van de Woningbouwimpuls. Over het resterende deel zal begin 2021 besluitvorming over plaatsvinden, dit zal volledig ingezet worden voor de Woningbouwimpuls.

Bijdrage aan agentschappen

Het budget voor bijdrage aan agentschappen is voor 94% juridisch verplicht. Het betreft bijdragen aan de Inspectie Leefomgeving Transport (ILT) en de Dienst van de Huurcommissie (DHC).

Bijdrage aan (andere) begrotingshoofdstukken

Het budget voor bijdragen aan andere begrotingshoofdstukken is 100% juridisch verplicht. Dit betreft de jaarlijkse opdracht aan de Belastingdienst voor de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurstijging en verhuurderheffing.

3.1 Woningmarkt

Subsidies (regelingen)

Bevordering eigen woningbezit

De BEW is gericht op de bevordering van het eigen woningbezit onder lagere inkomensgroepen. Zoals gemeld aan de Tweede Kamer, is voor nieuwe toekenningen op grond van de BEW geen budget meer beschikbaar (Kamerstukken II 2009/10, 32123XVIII, nr. 74 ). De meerjarig beschikbare middelen dienen uitsluitend voor de betaling van in het verleden aangegane verplichtingen.

Woningmarkt

De Minister van BZK verstrekt subsidies ten behoeve van onderzoek en kennisoverdracht op het terrein van de woningmarkt om te komen tot op feiten gebaseerde beleidsvorming. Het betreft zowel incidentele subsidies voor onderzoek op het gebied van wonen als structurele subsidies, zoals voor de Woonbond om de positie van de huurder op de woningmarkt te versterken en voor Platform 31 die een onafhankelijke positie inneemt tussen overheid, corporaties, bewoners en overige stakeholders op de woningmarkt en (on)gevraagd advies geeft op diverse volkshuisvestelijke vraagstukken.

Binnenstedelijke transformatie

De bestaande Financieringsfaciliteit voor Binnenstedelijke Transformatie wordt geïntensiveerd met € 20 mln. waarmee kortlopende leningen aan ontwikkelaars versterkt kunnen worden om voormalige winkels, kantoren, horecagelegenheden en bedrijventerreinen te herontwikkelen naar woningen.

Opdrachten

Woningmarkt

Het gaat hier vooral om opdrachten voor onderzoek en kennisoverdracht op het terrein van wonen en bouwen, waarbij de ontwikkelingen op de woningmarkt vragen om actuele gegevens. Het budget wordt besteed aan onder meer verkenningen, dataverzameling, monitoring en het op feiten gebaseerd onderbouwen van beleid.

Inkomensoverdracht

Huurtoeslag

Circa 1,4 mln. huishoudens ontvangen huurtoeslag. De huurtoeslag is een bijdrage in de huurlasten en kan aangevraagd worden als de huur in verhouding tot het inkomen te hoog is. Per saldo is er over de jaren 2020-2023 sprake van meevallers bij de huurtoeslag die in 2024 en 2025 omslaan in tegenvallers. Voornaamste redenen voor deze omslag zijn de harder dan verwachte stijging van de werkloosheid in latere jaren, de hogere ontwikkeling van de hoeveelheid vergunninghouders en de hogere inflatie vanaf 2021. Over de periode 2020-2025 worden minder terugvorderingen verwacht, hetgeen leidt tot lagere ontvangsten.

Om inzicht te geven in de uitwerking van de huurtoeslag op de huurlasten voor ontvangers van huurtoeslag tonen onderstaande grafieken het aandeel van de bruto huur dat per saldo (na aftrek van de huurtoeslag) nog netto door ontvangers van huurtoeslag is verschuldigd. Het percentage is berekend voor voorbeeldhuishoudens met een minimum inkomen en een huur op exact 90% van de diverse huurgrenzen van de huurtoeslag.

Uit de grafieken blijkt dat het aandeel van de bruto huur dat door de ontvanger van huurtoeslag nog zelf netto betaald moet worden in 2021 voor de voorbeeldhuishoudens nagenoeg gelijk blijft ten opzichte van 2020.

De raming voor de huurtoeslag is gebaseerd op de uitvoeringscijfers van Toeslagen en de raming van het Centraal Planbureau (CPB) van voor de coronacrisis. Effecten van corona zijn in de eerste helft van 2020 niet zichtbaar in de realisaties van Toeslagen. De verwachting is dat als gevolg van de oplopende werkloosheid en de daling van inkomens er in de tweede helft van 2020 en in 2021 oplopende uitgaven zullen optreden. Tevens is de verwachting dat meer huurders met terugwerkende kracht huurtoeslag zullen aanvragen.

Voor huurder met een laag inkomen en hoge huur neemt het kabinet een gerichte maatregel om de huurprijs sneller in verhouding te brengen met het inkomen. Op het moment dat de huurder voldoet aan de gestelde voorwaarde, kan bij de corporatie een huurverlaging worden afgedwongen. Dit leidt tot inverdieneffecten op de huurtoeslag. Afhankelijk van de mate van aanspraak op de huurverlaging leidt dit tot een maximaal inverdieneffect van € 38 mln. (€ 19 mln. in 2021).

Figuur 3

Bron: Eigen berekening Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het percentage netto huur is de te betalen huurprijs (bruto huur) minus de huurtoeslag gedeeld door de bruto huur (%-netto huur=(bruto huur -/- huurtoeslag)/bruto huur).

Figuur 4

Bron: Eigen berekening Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het percentage netto huur is de te betalen huurprijs (bruto huur) minus de huurtoeslag gedeeld door de bruto huur (%-netto huur=(bruto huur -/- huurtoeslag)/bruto huur).

Figuur 5

Bron: Eigen berekening Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het percentage netto huur is de te betalen huurprijs (bruto huur) minus de huurtoeslag gedeeld door de bruto huur (%-netto huur=(bruto huur -/- huurtoeslag)/bruto huur).

Figuur 6

Bron: Eigen berekening Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het percentage netto huur is de te betalen huurprijs (bruto huur) minus de huurtoeslag gedeeld door de bruto huur (%-netto huur=(bruto huur -/- huurtoeslag)/bruto huur) .

Bijdrage aan ZBO’s/RWT’s

Woningmarkt

De activiteiten voor (basis)onderzoek en kennisoverdracht hebben betrekking op het terrein van wonen en bouwen, specifiek in samenwerking met bijvoorbeeld het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS) en het Kadaster. De ontwikkelingen op de woningmarkt vragen om actuele gegevens over de woningmarkt. Het budget wordt besteed aan onder meer verkenningen, monitoring en op feiten gebaseerd onderbouwen van beleid, en dataverzamelingen.

Bijdrage aan agentschappen

Dienst van de Huurcommissie

De Huurcommissie ontvangt een bijdrage van het Ministerie van BZK om geschillen te beslechten tussen huurders en verhuurders. De Huurcommissie bestaat uit het Zelfstandig Bestuursorgaan (ZBO) de Huurcommissie en het agentschap de Dienst van de Huurcommissie, die het ZBO ondersteunt in zijn taken. Het werkterrein van de Huurcommissie wordt gevormd door huurwoningen met een gereguleerd huurcontract. Als huurders en verhuurders een geschil hebben over de hoogte van de huurprijs of van de servicekosten en er ook met eventuele hulp van de Huurcommissie onderling niet uitkomen, doet de Huurcommissie op verzoek uitspraak. De Huurcommissie beslecht ook geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Daarnaast doet de Huurcommissie aan voorlichting op het gebied van huurregelgeving en kan zij desgevraagd advies leveren aan huurders en verhuurders in de vrije sector.

ILT (Autoriteit Woningcorporaties)

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) ontvangt een bijdrage van BZK voor de Autoriteit woningcorporaties (Aw), die namens de Minister van BZK toezicht houdt op de Wet Normering Topinkomens (WNT) bij woningcorporaties.

RVO (Uitvoeringskosten BEW)

De Rijksdienst Voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) ontvangt een bijdrage voor de uitvoering van de BEW en de verschillende categorieën van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing. Deze uitgaven worden verantwoord op artikel 4 vanwege gecentraliseerd opdrachtgeverschap.

Bijdrage aan (andere) begrotingshoofdstukken

Financiën en Nationale schuld (H9)

Het Ministerie van Financiën ontvangt een bijdrage voor de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurstijging en verhuurderheffing.

3.3 Woningbouw

Opdrachten

Woningbouwimpuls

Voor de Woningbouwimpuls worden opdrachten verstrekt voor expertise en beoordeling van de projectaanvragen en voor het doen van onderzoek. Om de effectiviteit van de Woningbouwimpuls vast te stellen wordt gebruik gemaakt van een jaarlijkse monitoring, een voortgangsrapportage en tussenevaluatie. Het budget wordt besteed aan onder meer monitoring, dataverzameling en voortgang van de projecten.

Bijdrage aan medeoverheden

Woningbouwimpuls

De woningbouwimpuls wordt als specifieke uitkering uitgekeerd aan gemeenten. Gemeenten kunnen projectaanvragen indienen voor woningbouwprojecten. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het versnellen van de woningbouw en de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen voor starters en mensen met een middeninkomen. De aanvragen worden getoetst door een onafhankelijke toetsingscommissie en onder specifieke voorwaarden uitgekeerd aan gemeenten. Met gemeenten worden afspraken gemaakt over monitoring en verantwoording via de SiSa-verantwoording.

Het kabinet neemt maatregelen om op korte en lange termijn voldoende woningen te realiseren en de schokbestendigheid van huishoudens te vergroten. De woningbouwimpuls wordt geïntensiveerd met € 50 mln. in 2021 voor diverse maatregelen gericht op het wegnemen van knelpunten in de woningbouw in combinatie met wederkerige afspraken over de programmering van de woningbouw. Waaronder het stimuleren van woningbouw voor kwetsbare groepen en ouderen. Daarnaast wordt er 100 mln. van de woningbouwimpuls naar voren gehaald om in 2021 te investeren.

Daarnaast wordt er € 20 mln ingezet in 2021 voor flexpools, waardoor er flexibele inzet van capaciteit beschikbaar is voor gemeenten voor ondersteuning in de voorfase van de woningbouw.

Bijdrage aan agentschappen

Woningbouwimpuls

De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) ontvangt een bijdrage voor de voorbereiding en uitvoering van de regeling woningbouwimpuls. RVO verzorgt de technische ondersteuning aan gemeenten en vervult de loketfunctie voor de aanvragen.

Ontvangsten

De ontvangsten bestaan uit teruggevorderde huurtoeslag. Terugvorderingen op de huurtoeslag ontstaan tijdens het toeslagjaar door controles van Toeslagen en na afloop van het berekeningsjaar bij de definitieve vaststelling van de bijdrage.

Extracomptabele fiscale regelingen

Naast de in dit begrotingsartikel genoemde instrumenten, zijn er fiscale regelingen die betrekking hebben op de woningmarkt. De Minister van Financiën is hoofdverantwoordelijk voor de wetgeving en uitvoering van deze regelingen en voor de budgettaire middelen. In onderstaande tabel is ter informatie het budgettaire belang van deze regelingen vermeld. De cijfers zijn ontleend aan de corresponderende bijlage ‘Fiscale regelingen’ in de Miljoenennota. Naast de fiscale regelingen die in onderstaande tabel zijn opgenomen, heeft ook de vrijstelling van overdrachtsbelasting (OVB) voor stedelijke herstructurering betrekking op dit beleidsartikel. Voor een beschrijving van de regelingen, de doelstelling, de ramingsgrond, een verwijzing naar de laatst uitgevoerde evaluatie en het beoogde jaar van afronding van de volgende evaluatie wordt verwezen naar de bijlage bij de Miljoenennota ‘Toelichting op de fiscale regelingen’.