Inleiding

Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) is de vastgoedorganisatie van en voor de Rijksoverheid en is verantwoordelijk voor het beheer en de instandhouding van de grootste en meest diverse vastgoedportefeuille van Nederland. Maar het RVB doet meer. Zo zet het RVB het rijksvastgoed steeds vaker in voor maatschappelijke opgaven. Denk onder andere aan de inzet van rijksgronden voor de energietransitie en woningbouw en de aanwending van vastgoed voor opvang van vluchtelingen. Deze inzet wordt in de komende jaren verder geïntensiveerd.

In het Coalitieakkoord is specifieke aandacht besteed aan de uitvoering van een aantal van deze cruciale maatschappelijk opgaven. Zo is aangekondigd dat het Rijk met zijn vastgoed en grondpositie bij gaat dragen aan het terugdringen van de woningnood door extra betaalbare huur- en koopwoningen te realiseren. Hiervoor is het Rijksvastgoedbedrijf de aangewezen partij, vanwege zijn bestaande taken op het gebied van privaatrechtelijk beheer van het rijksvastgoed en zijn ervaring met het ontwikkelen van woningbouwlocaties. Het RVB en haar opdrachtgevers werken momenteel nog aan het scherp krijgen van de precieze opgaven uit het Coalitieakkoord. Gezamenlijk zal worden bekeken hoe we deze opgaven in de komende jaren daadwerkelijk kunnen gaan oppakken en uitvoeren. Om die reden zijn de opgaven nog niet volledig in de begroting verwerkt.

Het RVB is een baten-lastenagentschap. Zijn vastgoedportefeuille bestaat onder andere uit gevangenissen, rechtbanken, kazernes, vliegvelden, defensieterreinen, ministeries, havens, belastingkantoren, monumenten, musea en paleizen. Het gaat in totaal om 11,7 miljoen vierkante meters aan gebouwen en circa 83.000 hectare aan grond. De activiteiten die met deze portefeuille samenhangen zijn omvangrijk. Het RVB spant zich in om een aantrekkelijke werkgever te zijn, maar behoud en uitbreiding van de capaciteit is in het licht van de huidige, zeer gespannen arbeidsmarkt complex. Deze spanning is met name terug te zien bij het vervullen van technische vacatures, maar ook bij meer specialistische profielen, zoals op het terrein van ICT.

De door het RVB uitgerolde vastgoedportefeuillestrategie draagt bij aan een toekomstbestendige vastgoedportefeuille die is bestand tegen snelle en soms onvoorspelbare schommelingen in de vraag naar vastgoed. Door een strategische samenstelling en opbouw van onze vastgoedportefeuille is het RVB voorbereid op toekomstige ontwikkelingen. De portefeuille draagt daarmee op een effectieve en efficiënte manier bij aan financieel en maatschappelijk rendement voor het Rijk.

• – de huisvesting van de Hoge Colleges van Staat en het Ministerie van Algemene Zaken (AZ), de huisvesting van het Koninklijk Huis voor zover vallend onder de verantwoordelijkheid van de Staat en de instandhouding van monumenten in beheer van het RVB;

• – het onderhoud aan en beheer van Defensiegebouwen en terreinen;

• – projectontwikkeling en nieuwbouw voor Defensie;

• – de doelmatige verkoop van overtollig Rijksvastgoed en/of geeft dit waar mogelijk in gebruik bij derden;

• – uitgifte in pacht van gronden en de inzet van gronden en vastgoed voor stikstofproblematiek, maatschappelijke doelen en duurzaamheid;

• – de vertegenwoordiging namens het Rijk bij gebiedsontwikkelingsprojecten waarbij meervoudige Rijksdoelstellingen aanwezig zijn;

• – de bijdrage aan urgente opgaven in het ruimtelijk domein.

Het RVB werkt vraaggestuurd. Deze vraag vloeit met name voort uit de masterplannen voor de kantoorhuisvesting, de huisvestingsbehoeften vanuit de specialties, de wensen voor dienstverlening vanuit Defensie, de behoefte aan te verkopen/ontwikkelen projecten/gebieden en de vraag vanuit beleidsdepartementen voor de inzet van Rijksvastgoed voor strategische beleidsopgaven.

Externe ontwikkelingen in de kantorenportefeuille volgend uit de Rijksdienst 2022 kunnen, mede als gevolg van de ontwikkeling van het hybride werken, de vraag voor het RVB nog behoorlijk beïnvloeden. Dit geldt ook voor actuele beleidsmatige keuzes over bijdragen die het RVB kan leveren door Rijksvastgoed in te zetten voor strategische opgaven. Zoals op het gebied van duurzaamheid, de bevordering van woningbouw en de inzet van vastgoed voor de (tijdelijke) huisvesting van kansarmen. Ten slotte zullen ook de ontwikkelingen rond de Defensieportefeuille, zoals het revitaliseringsprogramma en het IBO Vastgoed Defensie gevolgen hebben voor de omvang van de dienstverlening door het RVB en de wijze waarop deze wordt uitgevoerd.

De begrotingsposten van het RVB betreffen slechts een deel van de dienstverlening. De staat van baten en lasten geeft daarom onvoldoende inzicht in de productie van het RVB. Dit komt omdat op grond van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving diverse posten niet tot omzet mogen worden gerekend. Omdat deze niet in de verantwoording mogen worden opgenomen, worden de posten ook niet begroot. Aan het eind van de paragraaf ‘Overzicht doelmatigheidsindicatoren’ is een tabel opgenomen die een vollediger inzicht geeft in de totale productie van het RVB.8

Toelichting

Baten

Omzet

Omzet moederdepartement

• – het apparaat om de uitvoering van het beheer van materiële activa mogelijk te maken;

• – huisvesting voor de Hoge Colleges van Staat, het Ministerie van AZ, de staatspaleizen en het Ministerie van BZK.

Omzet overige departementen

De omzet overige departementen omvat opbrengsten voor geleverde producten en diensten aan departementen. Het gaat daarbij met name om ontvangen gebruiksvergoedingen voor kantoren en specialties. Op basis van de overeengekomen huurprijsmethodiek brengt het RVB een gebruiksvergoeding in rekening. In de ramingen van de gebruiksvergoeding is onder meer rekening gehouden met oplevering van projecten vanuit de geactualiseerde masterplannen, het afsluiten van nieuwe contracten en met de verwachte beëindiging van contracten.

Voor wat betreft de dienstverlening aan het Ministerie van Defensie is alleen de vergoeding vanuit Defensie voor de apparaatsinzet van het RVB opgenomen, omdat de programmagelden niet tot de omzet mogen worden gerekend.

In komende jaren is sprake van een stijgende lijn die samenhangt met uitbreidingen in de vastgoedportefeuille en een toename van de tarieven als gevolg van vervangingsinvesteringen.

Omzet derden

Deze omzet betreft de baten uit verhuur aan musea en internationale organisaties, de baten vanuit de verkoop van onroerend goed en de inkomsten vanuit de exploitatie van een aantal bijzondere objecten zoals parkeergarages. Ook wordt rekening gehouden met afnemerszaken die extern worden gefactureerd en omzet gerelateerd aan gebiedsontwikkeling. De daling ten opzichte van 2021 wordt verklaard door incidentele extra opbrengsten die zich hebben voorgedaan in 2021. Ten opzichte van 2022 worden er minder baten uit projectrealisatie ten behoeve van internationale organisaties verwacht.

Rentebaten

Dit betreft de baten voorzien vanuit de rekening courantverhouding met het Ministerie van Financiën.

Bijzondere baten

Dit betreft met name het deel van de apparaatsinzet bij projecten dat wordt geactiveerd. De verwachte stijging van de baten komt voor rekening van de producten Verkoop en Projectrealisatie.

Lasten

Apparaatskosten

Personele kosten

Dit betreft de kosten van het eigen apparaat, met name van salaris- en opleidingskosten van eigen personeel en inzet van externe inhuur. Voor de komende jaren is rekening gehouden met extra inzet van personeel om tegemoet te komen aan de extra vraag naar capaciteit, vooral bij de uitvoering van projecten. Daarnaast is rekening gehouden met de afspraken die in de nieuwe CAO Rijk 2022 gemaakt zijn.

Materiële kosten

Deze kosten betreffen met name de kosten voor de eigen huisvesting en van het eigen ICT-gebruik. De bijdrage aan de SSO’s omvat zowel ICT kosten als kosten voor de eigen huisvesting van het RVB. In de begroting is rekening gehouden met hogere uitgaven als gevolg van het insourcen van I-functie onderdelen, uitvoering van het programma DIT (onderhouds managementsysteem) en extra investeringen in het kader van de nieuwe I-strategie.

Rentelasten

De rentelasten vloeien voort uit investeringen en zijn geraamd op basis van de afgesloten en nog af te sluiten leningen met het Ministerie van Financiën voor Rijkshuisvesting (masterplannen kantoren en huisvestingsbehoefte voor specialties) en Kader Overname Rijksvastgoed (KORV)- en ontwikkelprojecten. Daarnaast is rente opgenomen op DBFMO-contracten. De stijging van de verwachte rentelasten is een gevolg van nieuw opgeleverde investeringsprojecten voor Rijkshuisvesting, inclusief de daarbij behorende Design Build Finance Maintain Operate (DBFMO)-contracten.

Afschrijvingskosten

Dit betreft met name de afschrijvingen op geactiveerde waarden van objecten, voortvloeiend uit investeringen vanuit masterplannen kantoren en huisvestingsbehoeften voor specialties. De afschrijvingstermijnen zijn afhankelijk van de categorieën: grond/terreinen 0 jaar, erfpacht 5-100 jaar, gebouwen 15-60 jaar, vervoermiddelen 4-6 jaar en inventaris 3-15 jaar. Ook hier nemen de kosten toe als gevolg van nieuwe opleveringen en vervangingsinvesteringen voor Rijkshuisvesting.

Overige lasten

De bijzondere lasten hebben vooral betrekking op de primaire processen van het RVB. In de volgende tabel is een specificatie opgenomen.

Toelichting Overige lasten

Markthuren

Deze post betreft de huren die het RVB aan de markt betaalt. Het beleid is erop gericht departementen en diensten zo veel mogelijk in eigendomsobjecten te huisvesten. Hierdoor nemen de vierkante meters huurhuisvesting en de kosten voor deze vorm van huisvesting af.

DBFMO-lasten

Dit betreft de lasten van lopende en nieuwe DBFMO-contracten met marktpartijen. In principe wordt het investeringsdeel (Design - Build - Finance) van deze lasten omgerekend naar rente en afschrijving en aldaar opgenomen. De verwachte toename in latere jaren heeft betrekking op een tweetal nieuwe contracten (RIVM en Croeselaan 16, Utrecht).

Onderhoud

Deze post betreft de kosten voor onderhoud en instandhouding van gebouwen en terreinen voor de Rijkshuisvestingsportefeuille. Voor een belangrijk deel van de activiteiten zijn op basis van aanbestedingen meerjarige contracten met de markt afgesloten.

Belastingen en heffingen

Deze post betreft met name de onroerende zaakbelasting en de waterschapslasten over de eigen voorraad onroerend goed die het RVB inzet voor Rijkshuisvesting.

Energielasten

Dit betreft de energielasten in de kantorenportefeuille bij de Rijkshuisvesting. Deze kosten worden bij de departementen in rekening gebracht via het regiotarief. Op grond van de huidige prijsontwikkelingen op de energiemarkt is rekening gehouden met fors hogere kosten voor energie.

Ontwikkeling en verkoop onroerend goed

Dit betreft de kosten van ingekocht onroerend goed binnen het Kader Overname Rijksvastgoed (KORV) en de restant boekwaarde van verkochte eigen gebouwen en terreinen (niet KORV).

Onderhoud dienstverleningsovereenkomst (DVO)

Dit betreft de onderhoudskosten die buiten het normale tarief vallen en voortvloeien uit dienstverleningsovereenkomsten. Vanwege het relatief hoge volume wordt deze post, samen met de hieronder genoemde posten vanaf 2023 separaat weergegeven.

Servicekosten inhuurpanden

Dit betreffen de servicekosten voor de aangehuurde panden.

Facilitaire kosten leegstand

Deze kosten hebben betrekking op de facilitaire kosten voor panden die niet in gebruik zijn.

Direct verrekenen

Deze post heeft betrekking op kleine investeringen die direct worden gefactureerd aan de klant.

Overige bijzondere lasten

De overige lasten hebben met name betrekking op projectkosten regiotarief, asbestkosten en de kosten herstel onderhoud.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht geeft aan hoeveel kasmiddelen beschikbaar zijn gekomen of naar verwachting zullen komen en op welke wijze gebruik is, of zal worden gemaakt van deze middelen.

Toelichting op het Kasstroomoverzicht

Operationele kasstroom

De operationele kasstromen zijn aanzienlijk hoger dan de inkomsten en uitgaven in de baten-lastenbegroting. Deze kasstromen zijn namelijk inclusief de dienstverlening aan Defensie, de kasstromen vanuit de kas-verplichtingenbegroting en de werkzaamheden buiten begrotings-verband, welke op basis van de verslaggevingsregels niet tot de omzet worden gerekend.

Investeringskasstroom

De investeringen in Rijkshuisvesting en het daaruit voortvloeiende beroep op de leenfaciliteit zijn gebaseerd op lopende en voorgenomen huisvestings- en instandhoudingsprojecten in het betreffende jaar. In het voorjaar wordt de leenfaciliteit voor dat jaar geactualiseerd. Het RVB investeert in grond en gebouwen die in de balans onder de post materiële vaste activa worden verantwoord. De stijging ten opzichte van voorgaande jaren komt voornamelijk door de toenemende productie, zoals ook te zien is in de productietabel. In de opgave voor de leenfaciliteit is rekening gehouden met lopend werk, verwachte aankopen en de investeringen in pachtboerderijen.

Financieringskasstroom

De afdrachten aan het moederdepartement betreffen, conform de Regeling Agentschappen, het surplus op het eigen vermogen. Daarnaast gaat het om de aflossing op lopende en toekomstige leningen in het kader van de Rijkshuisvesting, de overname van vastgoed van andere rijksdiensten en aflossingen op leningen voor ontwikkelprojecten.

Het beroep op de leenfaciliteit komt overeen met de investeringsstroom. De investeringen van publiek-private samenwerkingen en investeringen door het RVB in projecten die buiten de baten- en lasten vallen, zijn daarbij niet opgenomen.

Overzicht doelmatigheidsindicatoren 

Toelichting op de doelmatigheidsindicatoren

Generiek Deel

Omzet per product

Met de producten raakt het RVB de gehele keten van de huisvesting, vanaf de initiële vraag van een afnemer tot en met de realisatie (bouw en/of verbouw), het beheer, ontwikkeling en de afstoot. Het RVB werkt vraaggestuurd. De groei van de omzet voor ingebruikgeving heeft zowel te maken met de eerder ingezette toename in de vraag naar huisvesting vanuit de departementen als met het feit dat de voorraad met nieuwe huisvesting verjongt. Daarmee is sprake van hogere afschrijvingslasten, die worden doorberekend in de tarieven. De omzet voor projectrealisatie heeft met name betrekking op het realiseren van projecten in kantoren, (bijzondere) specialties en vastgoed en infrastructuur in eigendom van het ministerie van Defensie. De omzet voor expertise en advies neemt licht toe, onder andere als gevolg van de toename in expertise en adviesdiensten aan opdrachtgevers voor actuele maatschapelijke opgaven.

Saldo baten en lasten

Het saldo van baten en lasten geeft een meerjarig, sluitend resultaatbeeld.

Specifiek Deel

Rijkshuisvestingsvoorraad in 1.000 m2 BVO

De huisvestingsvoorraad neemt de komende jaren af door verkoop van eerder overtollig gesteld vastgoed. Het overtollig vastgoed is een gevolg van enerzijds het kabinetsbeleid en anderzijds adequate sturing door het RVB. Bij de gepresenteerde afname is rekening gehouden met de gevolgen voor de departementen van kabinetsbesluiten over de masterplannen huisvesting. Daarnaast is rekening gehouden met de verwachte overdracht van de objecten van de voormalige KLPD aan de Nationale Politie.

Indicator technische kwaliteit (ITK) Rijkshuisvesting

Dit betreft het gewogen gemiddelde van de technische conditie van alle gebouwen op een schaal van 1 (nieuwbouw) t/m 6 (extreem slecht). Deze conditie wordt medebepaald door de staat van het onderhoud en (vervangings)investeringen. Op grond van voorraadoverwegingen (o.a. is een pand wel/niet strategisch, blijft het wel/niet in de voorraad) worden economische afwegingen gemaakt over het uitvoeren van onderhoud en investeringen. Voor een deel van de (niet-strategische) voorraad wordt dan een lagere ITK-score geaccepteerd.

Doelmatigheid verkoop vastgoed

Doelstelling is objecten te verkopen tegen tenminste de voorgecalculeerde bedragen die in een businesscase waren opgenomen.

Projecten binnen budget gerealiseerd

Met een norm van 85% is het doel om het overgrote deel van de projecten binnen het afgesproken budget uit te voeren. De ervaring leert dat het prognosticeren van de kosten van vastgoedprojecten niet eenvoudig is, onder meer omdat de uitkomsten van aanbestedingen zich lastig laten voorspellen. Daarnaast kunnen tijdens de uitvoering van de projecten tegenvallers aan het licht komen.

Projecten tijdig gerealiseerd

De norm voor het percentage projecten tijdig gerealiseerd is sinds 2016 getegen van 80% tot 85%. Deze norm houdt concreet in dat minder dan 15% van de projecten later wordt opgeleverd dan met de opdrachtgever is afgesproken. Een deel van de projecten kan vertragen doordat tijdens de uitvoering knelpunten aan het licht komen waar vooraf geen rekening mee is gehouden.

Productiviteit

De productiviteit geeft inzicht in de sturing op directe uren. Hoe meer directe uren worden ingezet, ofwel hoe minder indirecte/overige, hoe beter wordt gepresteerd.

Voorraad beheerde Defensieobjecten in 1.000 m2 BVO

De Defensieobjecten worden door het RVB onderhouden (instandhouding). Defensie voorziet de komende jaren een kleine krimp in haar portefeuille. Het voorgenomen Strategisch Vastgoedplan Defensie kan daarmee de komende jaren nog effect hebben op de nu opgenomen meerjarige reeks.

Regiotarief

Voor de kantoorhuisvesting worden jaarlijks drie regiotarieven vastgesteld: voor Den Haag, voor de rest van de Randstad en voor overig Nederland. Het cijfer voor 2023 geeft een indicatie van het gemiddelde tarief per vierkante meter voor komend jaar. Omdat de tarieven tot op heden worden geënt op basis van een vijfjaars-gemiddelde en nu nog onvoldoende inschatting kan worden gemaakt van onder meer de ontwikkelingen na 2027 en de prijsstijgingen als gevolg van inflatie, wordt alleen een verwacht tarief voor 2023 gepresenteerd. Het definitieve tarief wordt ultimo 2022 vastgesteld.

Normatieve tariefcomponenten

Naast de werkelijke gebouwgebonden investeringskosten van rente en afschrijving, bevat het regiotarief ook een viertal normatieve tariefcomponenten per m2. Dit zijn de apparaatskosten, onderhoud, energielasten en heffingen. De hier gepresenteerde cijfers over 2023 bevatten de verwachte kosten per vierkante meter.

Uurtarieven

Voor alle producten uit de Producten Diensten Catalogus waarvoor het RVB de dienstverlening levert, geldt een uurtarief. Het gemiddelde uurtarief van het RVB is in 2022 vastgesteld op € 123,-. De afspraken die zijn gemaakt in de nieuwe CAO Rijk 2022-2024 zijn, net als de prijsontwikkeling van de overige materiële kosten, verwerkt in de kosten voor 2023. De verwachting is dat de tarieven conform de CPI zullen stijgen in 2023. Op basis van de CPI juni stijgen de tarieven naar € 134,-. Deze zullen uiteindelijk nog worden aangepast naar de CPI augustus. Ook voor het uurtarief geldt namelijk dat deze nog definitief moet worden vastgesteld ultimo 2022.

Productie RVB

De verwachte stijging in de opgave voor ingebruikgeving ten opzichte van 2022 heeft betrekking op rente en afschrijvingen van DBFMO die is meegenomen in de begroting. In de opgave voor projectrealisatie is rekening gehouden met lopend werk, verwachte aankopen en de investeringen in pachtboerderijen.