A Algemene doelstelling

Een vrij toegankelijke, vraaggerichte woningmarkt met steun voor degenen die dat nodig hebben.

B Rol en verantwoordelijkheid

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) voert de regie over een heldere verdeling van rollen en verantwoordelijkheden van de verschillende partijen op het terrein van wonen. Tevens voert de Minister van BZK via regelgeving de regie ten aanzien van het bevorderen van een evenwichtige verdeling van de woningvoorraad op grond van de Huisvestingswet.

De Minister van BZK is verantwoordelijk voor het beleid en de regelgeving met betrekking tot de betaalbaarheid van het wonen, onder meer via de Wet op de huurtoeslag, de huur(prijs)regulering en maatregelen ten aanzien van de koopwoningmarkt.

De Minister van BZK is medeverantwoordelijk voor regelgeving met betrekking tot de fiscale behandeling van de eigen woning en de hypothecaire leennormen. Tevens draagt de Minister van BZK zorg voor het kapitaalmarktbeleid betreffende investeringen in de woningmarkt, bijvoorbeeld via het beleid ten aanzien van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

De Minister van BZK is verantwoordelijk voor het beleid en de regelgeving inzake de verhuurderheffing en de huurtoeslag. Tevens is de Minister van BZK verantwoordelijk voor het budgettair beheer van de huurtoeslag op grond van de Wet op de huurtoeslag. De uitvoering van de verhuurderheffing en de huurtoeslag is onder verantwoordelijkheid van de Minister van Financiën belegd bij de Belastingdienst/Toeslagen, de huurtoeslag op grond van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen (Awir). De Belastingdienst is ook verantwoordelijk voor de bestrijding van misbruik en oneigenlijk gebruik van de verhuurderheffing en huurtoeslag.

De Minister van BZK is verantwoordelijk voor de regelgeving ten aanzien van (het stelsel van) woningcorporaties. Woningcorporaties zijn via de Woningwet gebonden aan een begrensd werkdomein. Binnen dat werkdomein zijn de werkzaamheden gedefinieerd die corporaties met behulp van staatsteun mogen uitvoeren. Deze zijn het bouwen, verhuren en beheren van woningen met een lage huur voor huishoudens met een laag inkomen en andere doelgroepen die op de reguliere woningmarkt moeilijk een woning kunnen vinden. Samen met gemeenten en huurdersvertegenwoordigers maken woningcorporaties prestatieafspraken over de lokale woondoelstellingen.

De Minister van BZK draagt zorg voor een adequate uitvoering van een laagdrempelige beslechting van huurgeschillen. In het Burgerlijk Wetboek (art. 7:249 t/m 7:261) is vastgelegd dat huurders en verhuurders een beroep kunnen doen op de Huurcommissie. De organisatie en werkwijze van de Huurcommissie, evenals de administratieve ondersteuning door de Dienst van de Huurcommissie (DHC), is vastgelegd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw).

C Beleidsconclusies

Per 1 januari 2017 is de schenkingsvrijstelling eigen woning structureel verruimd naar € 100.000. De Algemene Rekenkamer heeft in 2017 onderzoek gedaan naar de verwachte effecten van de verruimde schenkingsvrijstelling eigen woning op de hypotheekschuld, op basis van de tijdelijke verruimde vrijstelling in 2013 en 2014 (Kamerstukken II, 2017–2018, 34 785, nr. 73). De Algemene Rekenkamer komt tot de conclusie dat de structurele regeling naar verwachting zal bijdragen aan een vermindering van de totale hypotheekschuld en het aantal onderwaterhypotheken.

De hypothecaire leennormen beschermen de consument tegen overkreditering. De inkomensnormen dragen bij aan verantwoorde hypotheekverstrekking. In de beleidsdoorlichting financiële markten is geconcludeerd dat de inkomensnormen in de meeste gevallen een goede bescherming bieden tegen overkreditering (Kamerstukken II, 2017–2018, 31 935, nr. 45). Vanaf 2017 zijn de financieringslastpercentages over vier jaar gemiddeld om zo de jaarlijkse fluctuaties in de leencapaciteit te beperken. Hierdoor is het verloop van de leencapaciteit beter voorspelbaar geworden. Op macroniveau draagt middeling zodoende bij aan een stabielere woningmarkt. Het afbouwpad van de maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (loan-to-value, LTV) beperkt het risico op een restschuld voor huishoudens.

De verhuurderheffing is in 2017 gecontinueerd conform de afspraken in het Woonakkoord. Naar aanleiding van de evaluatie van de verhuurderheffing in 2016 is per 1 april 2017 een wetsvoorstel met wijzigingen in de verhuurderheffing van kracht geworden (Staatsblad 2017, 88). Het gaat om een verhoging van de heffingsvrije voet van 10 naar 50 woningen, verruiming van de mogelijkheden voor heffingsvermindering en introductie van enkele vrijstellingen (Kamerstukken II, 2016–2017, 34 548 A). De verruimingen van de heffingsverminderingen zijn per 1 april 2017 in werking getreden, de overige wijzigingen gelden vanaf het heffingsjaar 2018.

Gerealiseerde huurontwikkeling

Bron: Monitoring huurbeleid 2017, Companen 2017

Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Staatsblad 2016, 158) is de inkomensafhankelijke huurverhoging met ingang van 1 januari 2017 gecombineerd met een systeem van huursombenadering. De mogelijkheid voor inkomensafhankelijke huurverhogingen betreft inkomens boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur. AOW-gerechtigden en gezinnen (huishoudens van meer dan 3 personen) zijn hiervan uitgesloten. Daarnaast is in 2017 bij de maximale huurverhoging voor zelfstandige woningen ruimte geboden voor het toepassen van een staffel naar prijs/kwaliteit door deze te verhogen naar inflatie +2,5%. De huursomstijging bij corporaties is beperkt (inflatie +1%) en omvat naast de reguliere huurverhoging ook de huurharmonisatie teneinde prijsstijging bij vrijgekomen huurwoningen te beperken.

In 2017 verhoogden de corporaties de huren van zittende huurders met gemiddeld 0,6%. Over het gehele woningbezit, dus inclusief de huurharmonisatie, bedroeg de huurstijging bij corporaties 1,1%. Commerciële verhuurders verhoogden in de gereguleerde huurwoningvoorraad hun huren bij zittende huurders gemiddeld met 2,4%.

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2017, de gemiddelde huurstijging exclusief harmonisatie, in de gehele gereguleerde huursector bij zittende huurders, is uitgekomen op 1,1%. Hiermee is de huurstijging exclusief harmonisatie nog wat lager geweest dan in 2016 (toen 1,3%). De gemiddelde stijging van de consumentenprijzen over het voorgaande jaar (2016) bedroeg in Nederland 0,3%. In reële termen bedroeg de huurstijging bij de zittende huurders daarmee 0,8% (Monitoring huurbeleide 2017, Companen 2017).

Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is de regelgeving voor tijdelijke huurcontracten verruimd en hebben verhuurders de mogelijkheid hun bezit flexibeler te beheren en doelgerichter in te zetten. In 2017 is een nulmeting uitgevoerd van het aantal en type tijdelijke huurcontracten dat wordt gehanteerd. Deze zal ten behoeve van de evaluatie van deze wet jaarlijks worden herhaald.

Gemeenten zijn op grond van artikel 28 van de Huisvestingswet 2014 verantwoordelijk voor de huisvesting van vergunninghouders. Met de wijziging van de Huisvestingswet 2014, per 1 juli 2017 (Staatsblad 2017, 33), om de automatische urgentiestatus van vergunninghouders te schrappen, blijft de realisatie van de taakstelling voor gemeenten voorop staan, terwijl expliciet aan gemeenten de mogelijkheid wordt geboden om zelf een beleid ten aanzien van de huisvesting van vergunninghouders te formuleren. Daarmee is, ten opzichte van wat aanvankelijk in de Huisvestingswet 2014 stond, voor gemeenten meer flexibiliteit gecreëerd (motie Van der Linde, Kamerstukken II, 2015–2016, 34 300 XVIII, nr. 40).

Als onderdeel van het koopkrachtpakket, om tot een evenwichtig koopkrachtbeeld te komen, zijn de uitgaven voor de huurtoeslag vanaf 2017 structureel verhoogd. Vanaf 2017 is de opslag op de normhuur, die leidt tot de basishuur, met € 10,50 per maand verlaagd en bedraagt nu € 16,94. Hierdoor ontvangen huurtoeslagontvangers vanaf 2017 maandelijks meer huurtoeslag (Staatsblad 2016, 499).

Om inzicht te geven in de uitwerking van de huurtoeslag op de huurlasten voor huurtoeslagontvangers laat de onderstaande tabel het aandeel zien van de bruto huur dat per saldo (na aftrek van de huurtoeslag) nog netto door huurtoeslagontvangers is verschuldigd. Dit cijfer is berekend voor voorbeeldhuishoudens met een huur rond de diverse huurtoeslaggrenzen en met een minimuminkomen.

Uit de tabel blijkt dat het aandeel van de netto huur dat door de huurtoeslagontvanger zelf netto nog betaald moet worden in 2017 is gedaald ten opzichte van 2016. Deze daling is nagenoeg gelijk aan de daling zoals verwacht in de ontwerpbegroting. De daling is een gevolg van het per 2017 verlagen van de opslag op de normhuur.

D Tabel Budgettaire gevolgen van beleid

Beleidsartikel 1 Woningmarkt

E Toelichting op de instrumenten

Verplichtingen

Voor beleidsartikel 1 als totaal zijn de verplichtingen ongeveer € 100 mln lager uitgekomen, vergeleken met de stand vastgestelde begroting 2017. Dit is met name het gevolg van lagere verplichtingen (en uitgaven) bij de huurtoeslag, als gevolg van lagere aantallen aanvragers en minder nabetalingen bij het definitief toekennen. Zie verder de toelichting bij de uitgaven huurtoeslag.

1.1 Betaalbaarheid

Subsidies

Beleidsprogramma betaalbaarheid

Het beleidsprogramma Betaalbaarheid omvat verschillende activiteiten op het gebied van de woningmarkt in den brede. In samenhang met huurders, verhuurderorganisaties en andere partijen verstrekt het Ministerie van BZK subsidies en opdrachten voor woningmarktontwikkeling, onder andere aan de stichting Kences voor de Monitor studentenhuisvesting 2017. Subsidie is verstrekt aan de Vereniging Leegstandsbeheerders Nederland en de Stichting Keurmerk Leegstandbeheer voor respectievelijk omvorming van de branchevereniging en de bewustwordingscampagne voor het keurmerk.

Bevordering eigen woningbezit (BEW)

De wet bevordering eigenwoningbezit (BEW) is gericht op de bevordering van het eigen woningbezit onder lagere inkomensgroepen. Er is voor nieuwe toekenningen op grond van de Wet Bevordering eigenwoningbezit geen budget meer beschikbaar en de meerjarig beschikbare middelen dienen uitsluitend voor de betaling van in het verleden aangegane verplichtingen. De uitgaven aan de Wet bevordering eigenwoningbezit en de eigenwoningenregelingen zijn in 2017 lager uitgevallen door hoge uitval bij de inkomenstoetsen en door verhuizingen.

Huisvestingsvoorziening statushouders

Naar aanleiding van de verhoogde asielinstroom in 2015 is door het Ministerie van BZK een subsidieregeling ingesteld om de huisvesting van vergunninghouders te ondersteunen. Met deze regeling kunnen verhuurders subsidie aanvragen voor de realisatie van woonvoorzieningen voor asielzoekers met een verblijfsvergunning – zogenaamde vergunninghouders. Denk hierbij aan woningcorporaties, gemeenten en andere verhuurders.

Saneringsbijdrage woningcorporatie WSG

Aan de Woningstichting Geertruidenberg (WSG) is in 2017 een sanerings-bijdrage van afgerond € 28 mln. verleend. Dit is in overeenstemming met het saneringsbesluit uit 2013. Deze bijdrage wordt onttrokken aan de risicovoorziening voor sanering- en projectsteun aan woningcorporaties. Zie voor een verdere toelichting «WSW Risicovoorziening».

Woonconsumentenorganisaties

De Woonbond en het Nibud hebben in 2017 financiële bijdragen ontvangen voor de uitvoering van een met het Ministerie van BZK overeengekomen programma van activiteiten op het gebied van kennisoverdracht, voorlichting en scholing.

Opdrachten

WSW Risicovoorziening

De uitvoerende taken (exclusief de fondsmiddelen) voor de sanering van woningcorporaties zijn gemandateerd aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De kosten die hiertoe gemaakt worden komen uit de risicovoorziening. In het kader van de sanering van Vestia is destijds tussen het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en Vestia afgesproken dat 40% van de kosten die worden gemaakt voor het onderzoek naar de aansprakelijkheid van banken wordt vergoed uit de risicovoorziening. In 2017 heeft Vestia hiervoor een bijdrage van afgerond € 0,5 mln. ontvangen. Deze bijdrage wordt onttrokken aan de risicovoorziening.

NHG Risicovoorziening

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) betaalt jaarlijks een achtervang vergoeding voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voor NHG-hypotheken die worden afgesloten vanaf 1 januari 2015 bedraagt deze vergoeding 0,15% van de NHG-premie. De vergoeding over 2016 is in 2017 in zijn geheel ontvangen en bedraagt circa € 30 mln. De jaarlijkse vergoeding wordt gestort in de daarvoor bestemde risicovoorziening NHG. Daarnaast is € 0,6 mln aan de risicovoorziening onttrokken voor door het WSW in rekening gebrachte kosten voor het uitvoeren van de saneringstaak.

Beleidsprogramma betaalbaarheid

Het beleidsprogramma Betaalbaarheid omvat verschillende activiteiten op het gebied van de woningmarkt in den brede. In samenhang met huurders, verhuurderorganisaties en andere partijen verstrekt het Ministerie van BZK subsidies en opdrachten voor woningmarktontwikkeling. In 2017 zijn onder andere communicatiewerkzaamheden (onder andere ten behoeve van middenhuur en de website woningwet), een actualisatie en validatie van het Handboek marktwaardering en een actualisatie van gegevensdefinities voor woningcorporaties uitgevoerd.

Inkomensoverdracht

Huurtoeslag

Aan huurtoeslag is in 2017 € 101 mln. minder uitgegeven dan begroot. Bij de ontvangsten is € 60 mln. meer binnengekomen waardoor voor de huurtoeslag in 2017 een netto onderuitputting van het budget resulteert van € 161 mln. ten opzichte van de ontwerpbegroting.

De lagere uitgaven zijn een gevolg van lagere aantallen aanvragers en minder nabetalingen bij het definitief toekennen. De hogere ontvangsten worden veroorzaakt door de versnelling van het definitief toekennen waardoor terugvorderingen eerder worden ingesteld en door hogere aantallen terugvorderingen.

Bijdragen aan agentschappen

Dienst van de Huurcommissie

Voor de aan de Dienst van de Huurcommissie verleende opdrachten is € 14,5 mln. in 2017 betaald. In de begroting 2017 waren deze uitgaven nog opgenomen onder het kopje «Bijdrage aan ZBO’s/RWT’s: Huurcommissie».

Het werkterrein van de Huurcommissie wordt in hoofdzaak gevormd door het gereguleerde deel van de markt voor huurwoonruimte. Als huurders en verhuurders in conflict raken over de hoogte van huurprijzen of servicekosten en er onderling niet uitkomen, doet de Huurcommissie op verzoek uitspraken in deze geschillen. De Huurcommissie beslecht ook geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) en de inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen.

In 2017 zijn de onderstaande aantallen gerealiseerd, vergeleken met de begroting en de realisatie in 2016.

Het aantal afgehandelde huurgeschillen in 2017 is lager uitgekomen dan de raming. Dit komt vooral door een lagere instroom van met name huurprijsgeschillen. Daarnaast is het aantal afgehandelde huurverhogingsgeschillen hoger uitgevallen dan de raming, die gebaseerd was op de daling in eerdere jaren. Deze stijging betreft vooral inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen.

Van de 7.945 geschillen zijn er 1.295 afgehandeld in een verkorte procedure (2016: 1.082). De Huurcommissie is zich de afgelopen jaren meer gaan richten op het behandelen van zaken via «intake en bemiddeling». De Huurcommissie biedt – naast geschilbeslechting – ook informatie die relevant is voor het gedane verzoek, waarmee huurder en verhuurder zelf hun geschil kunnen oplossen. Bij «intake en bemiddeling» wordt in (telefonisch) overleg met de verzoeker inhoudelijk bepaald wat het verzoek precies inhoudt en of het in onderling overleg tussen huurder en verhuurder is op te lossen.

ILT Autoriteit woningcorporaties

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT, hier valt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) onder) heeft in 2017 een bijdrage ontvangen voor het opvragen van gegevens bij corporaties voor beleidsontwikkeling en toezicht op de Wet normering topinkomens (WNT).

RVO Uitvoeringskosten BEW

De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) voert de regeling BEW en de Eigen Woningregeling uit en ontvangt hiervoor een bijdrage. Deze uitgaven worden verantwoord op artikel 2.

RVO Uitvoeringskosten huisvestingsvoorziening statushouders

RVO.nl voert de tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders (TRSHV) uit en ontvangt hiervoor een bijdrage. Deze uitgaven worden verantwoord op artikel 2.

Bijdragen aan ZBO’s en RWT’s

Huurcommissie

Zie voor een toelichting «Dienst van de Huurcommissie».

Bijdragen aan andere begrotingshoofdstukken

Financiën en Nationale Schuld (Belastingdienst)

De bijdrage aan de Belastingdienst dient ter bekostiging van de portokosten van informatiebrieven, die de Belastingdienst verstuurt ten behoeve van de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het hiervoor benodigde budget is naar de Belastingdienst overgeboekt.

1.2 Onderzoek en kennisoverdracht

Subsidies

Samenwerkende kennisinstellingen

Platform31, een kennis- en netwerkorganisatie heeft subsidie ontvangen voor het uitvoeren van activiteiten met betrekking tot trends in stad en regio en een subsidie voor het actieprogramma wooncoöperatie. De Universiteit Utrecht heeft subsidie ontvangen voor het onderhouden en verder uitbreiden van micro-econometrische databestanden over de Nederlandse woningmarkt.

Opdrachten

Basisonderzoek en verkenningen

Het budget is in 2017 besteed aan opdrachten voor onderzoeken naar woningbehoefte, woonwensen, woningmarktontwikkelingen en voor monitoring van beleid. In 2017 zijn onder andere opdrachten verstrekt op het gebied van Instrumentontwikkeling t.b.v. de Energiemodule WoON2018, evaluatie van het huurbeleid en het WWS, en de campagne «check je huurprijs».

Bijdragen aan ZBO’s en RWT’s

Basisonderzoek en verkenningen

In 2017 is begonnen met de voorbereiding van de bewonersenquête Energiemodule. Deze enquête wordt uitgevoerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Daarnaast zijn bijdragen aan het CBS verstrekt voor de Huurenquête, onderzoek naar verhuiskansen, de City Deal zicht op ondermijning en het WoON2018. Tevens is in 2017 gestart met onderzoek om te komen tot een meer op registers gebaseerd woononderzoek.

Ontvangsten

De ontvangsten huurtoeslag zijn toegelicht bij de uitgaven huurtoeslag.