Inleiding

Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) is de vastgoedorganisatie van en voor de Rijksoverheid en is verantwoordelijk voor het beheer en de instandhouding van de grootste en meest diverse vastgoedportefeuille van Nederland. Het RVB realiseert en beheert zijn vastgoedportefeuille voor zijn gebruikers en zet gebouwen en terreinen in voor de realisatie van economische en maatschappelijke meerwaarde op basis van beleidsdoelen.

De vastgoedportefeuille van het RVB bestaat onder andere uit gevangenissen, rechtbanken, kazernes, vliegvelden, defensieterreinen, ministeries, havens, belastingkantoren, monumenten, musea en paleizen. Het gaat in totaal om 11,6 mln. vierkante meters aan gebouwen en circa 91.000 hectare aan grond.

Het RVB heeft een vastgoedportefeuillestrategie (VPS) opgesteld om te komen tot een 'toekomstbestendige vastgoedportefeuille'. Deze is bestand tegen snelle en soms onvoorspelbare schommelingen in de vraag naar vastgoed. Door een strategische samenstelling en opbouw van onze vastgoedportefeuille is het RVB voorbereid op toekomstige ontwikkelingen. De portefeuille draagt daarmee op een effectieve en efficiënte manier bij aan financieel en maatschappelijk rendement voor het Rijk.

• – de huisvesting van de Hoge Colleges van Staat en het Ministerie van Algemene Zaken (AZ), de huisvesting van het Koninklijk Huis voor zover vallend onder de verantwoordelijkheid van de Staat en deinstandhouding van monumenten in beheer van het RVB;

• – het onderhoud aan en beheer van Defensiegebouwen en terreinen;

• – projectontwikkeling en nieuwbouw voor Defensie;

• – de doelmatige verkoop van overtollig Rijksvastgoed en/of geeft dit waar mogelijk in gebruik bij derden;

• – uitgifte in pacht van gronden en de inzet van gronden voor stikstofproblematiek, maatschappelijke doelen en duurzaamheid.

• – de vertegenwoordiging namens het Rijk bij gebiedsontwikkelingsprojecten waarbij meervoudige Rijksdoelstellingen aanwezig zijn.

Deze vraag vloeit met name voort uit de masterplannen voor de kantoorhuisvesting, de huisvestingsbehoeften vanuit de specialties en de wensen voor dienstverlening vanuit Defensie. Daarnaast ontvangt het RVB veel opdrachten om projecten/gebieden te verkopen of ontwikkelen en vragen beleidsdepartementen de inzet van het RVB voor strategische beleidsopgaven.

Externe ontwikkelingen in de kantorenportefeuille volgend uit de Rijksdienst 2022 kunnen, mede als gevolg van de ontwikkeling van het hybride werken, de vraag voor het RVB nog behoorlijk beïnvloeden. Dit geldt ook voor actuele beleidsmatige keuzes over bijdragen die het RVB kan leveren door Rijksvastgoed in te zetten voor strategische opgaven. Zoals op het gebied van duurzaamheid, de bevordering van woningbouw en de inzet van vastgoed voor de (tijdelijke) huisvesting van kansarmen. Ten slotte kunnen de ontwikkelingen rond de Defensieportefeuille, zoals besluitvorming rond het revitaliseringsprogramma en het IBO Vastgoed Defensie ook gevolgen hebben voor de omvang van de dienstverlening door het RVB en de wijze waarop deze wordt uitgevoerd.

De begrotingsposten van het RVB betreffen slechts een deel van de dienstverlening. De staat van baten en lasten geeft daarom maar deels inzicht in de productie van het RVB. Dit komt omdat op grond van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving diverse posten niet tot omzet mogen worden gerekend. Omdat deze niet in de verantwoording mogen worden opgenomen, worden de posten ook niet begroot. Aan het eind van de paragraaf ‘Overzicht doelmatigheidsindicatoren’ is een tabel opgenomen die meer inzicht geeft in de totale productie van het RVB.

Toelichting

Baten

Omzet

Omzet moederdepartement

• – het apparaat om de uitvoering van het beheer van materiële activa mogelijk te maken.

• – huisvesting voor de Hoge Colleges van Staat, het Ministerie van AZ, de staatspaleizen en het Ministerie van BZK.

Omzet overige departementen

De omzet overige departementen omvat opbrengsten voor geleverde producten en diensten aan departementen. Het gaat daarbij met name om ontvangen gebruiksvergoedingen voor kantoren en specialties. Op basis van de overeengekomen huurprijsmethodiek brengt het RVB een gebruiksvergoeding in rekening. In de ramingen van de gebruiksvergoeding is onder meer rekening gehouden met oplevering van projecten vanuit de geactualiseerde masterplannen, het afsluiten van nieuwe contracten en met de verwachte beëindiging van contracten.

Voor wat betreft de dienstverlening aan het Ministerie van Defensie is alleen de vergoeding vanuit Defensie voor de apparaatsinzet van het RVB opgenomen, omdat de programmagelden niet tot de omzet mogen worden gerekend.

In komende jaren is sprake van een stijgende lijn, die samenhangt met uitbreidingen in de vastgoedportefeuille en een toename van de tarieven als gevolg van vervangingsinvesteringen.

Omzet derden

Deze omzet betreft de baten uit verhuur aan musea en internationale organisaties, de baten vanuit de verkoop van onroerend goed en de inkomsten vanuit de exploitatie van een aantal bijzondere objecten zoals parkeergarages. Ook wordt rekening gehouden met afnemerszaken die extern worden gefactureerd en omzet gerelateerd aan gebiedsontwikkeling. De daling ten opzichte van 2020 kan verklaard worden uit incidentele extra opbrengsten uit verkoop in 2020.

Bijzondere baten

Dit betreft met name het deel van de apparaatsinzet bij projecten dat wordt geactiveerd. De hoge realisatie in 2020 was vooral een gevolg van het terugnemen van een object, waarvan de marktwaarde en/of boekwaarde gestegen is en is geoormerkt als incidenteel en wordt derhelave niet verwacht in 2022. Ook externe kosten als onderdeel van de mutatie onderhanden werk en mutatie onderhanden projecten speelde hier een rol.

Lasten

Apparaatskosten

Personele kosten

Dit betreft de kosten voor eigen en gedetacheerde ambtenaren, kosten van uitzendkrachten en inhuur van externen. Voor de komende jaren is rekening gehouden met extra inzet van personeel om tegemoet te komen aan de extra vraag naar capaciteit, vooral bij de uitvoering van projecten. De grote verschuiving bij externe inhuur ten opzichte van 2021 komt door de keuze om het integrale programma meer te vullen met ambtelijke personeel, waar eerst extern begroot was.

Materiële kosten

Deze kosten betreffen met name de kosten voor de eigen huisvesting en van het eigen ICT-gebruik. De bijdrage aan de SSO’s omvat zowel ICT kosten als kosten voor de eigen huisvesting van het RVB. In de begroting is rekening gehouden met hogere kosten als gevolg van uitbreiding van het aantal beveiligde werkplekken en beperkte aan aanpassingen in huisvesting als gevolg het hybride werken

Afschrijvingskosten

Dit betreft met name de afschrijvingen op geactiveerde waarden van objecten, voortvloeiend uit investeringen vanuit masterplannen kantoren en huisvestingsbehoeften voor specialties. De afschrijvingstermijnen zijn afhankelijk van de categorieën: grond/terreinen 0 jaar, erfpacht 5-100 jaar, gebouwen 15-60 jaar, vervoermiddelen 4-6 jaar en inventaris 3-15 jaar. Ook hier nemen de kosten nemen toe als gevolg van nieuwe opleveringen en vervangingsinvesteringen voor Rijkshuisvesting.

Overige lasten

De bijzondere lasten hebben vooral betrekking op de primaire processen van het RVB. In de volgende tabel is een specificatie opgenomen.

Toelichting Overige lasten

Markthuren

Deze post betreft de huren die het RVB aan de markt betaalt. Het beleid is erop gericht departementen en diensten zo doelmatigh mogelijk te huivesten. Vaak blijkt huisvesten in eigendomsobjecten de beste optie. Hierdoor nemen de vierkante meters huurhuisvesting en de kosten voor deze vorm van huisvesting af.

DBFMO-lasten

Dit betreft de lasten van lopende en nieuwe DBFMO-contracten met marktpartijen. In principe wordt het investeringsdeel (Design - Build - Finance) van deze lasten omgerekend naar rente en afschrijving en aldaar opgenomen. De verwachte toename ten opzichte van 2020 heeft betrekking op een tweetal nieuwe contracten (RIVM en rechtbank Amsterdam).

Onderhoud

Deze post betreft de kosten voor onderhoud en instandhouding van gebouwen en terreinen voor de Rijkshuisvestingsportefeuille. Voor een belangrijk deel van de activiteiten zijn verleden jaar op basis van aanbestedingen nieuwe contracten met de markt afgesloten. Dit zal de komende jaren leiden tot hogere onderhoudslasten omdat voorgaande contracten op een dieptepunt van de markt waren afgesloten.

Belastingen en heffingen

Deze post betreft met name de onroerende zaakbelasting en de waterschapslasten over de eigen voorraad onroerend goed die het RVB inzet voor Rijkshuisvesting.

Energielasten

Dit betreft de energielasten in de kantorenportefeuille bij de Rijkshuisvesting. Deze kosten worden bij de departementen in rekening gebracht via het regiotarief. De fluctuatie in de omvang van de energielasten houdt direct verband met de verwachte ontwikkeling van de omvang van de kantorenvoorraad binnen het Rijkshuisvestingsstelsel.

Ontwikkeling en verkoop onroerend goed

Dit betreft de kosten van ingekocht onroerend goed binnen het Kader Overname Rijksvastgoed (KORV) en de restant boekwaarde van verkochte eigen gebouwen en terreinen (niet KORV).

Overige bijzondere lasten

De overige lasten hebben vooral betrekking op onderhanden werk, wederopleveringskosten, de kosten voor facilitaire leegstand- en ICT kosten en de verwerking van vastgoed- en projectrisico’s. Rentelasten

Rentelasten

De rentelasten vloeien voort uit investeringen en zijn geraamd op basis van de afgesloten en nog af te sluiten leningen met het Ministerie van Financiën voor Rijkshuisvesting (masterplannen kantoren en huisvestingsbehoefte voor specialties) en KORV- en ontwikkelprojecten. Daarnaast is rente opgenomen op DBFMO-contracten. De stijging van de verwachte rentelasten is een gevolg van nieuw opgeleverde investeringsprojecten voor Rijkshuisvesting, inclusief de daarbij behorende DBFMO contracten.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht geeft aan hoeveel kasmiddelen beschikbaar zijn gekomen of naar verwachting zullen komen en op welke wijze gebruik is, of zal worden gemaakt van deze middelen.

De operationele kasstromen zijn aanzienlijk hoger dan de inkomsten en uitgaven in de baten-lastenbegroting. Deze kasstromen zijn namelijk inclusief de dienstverlening aan Defensie, de kasstromen vanuit de kas-verplichtingenbegroting en de werkzaamheden buiten begrotings-verband, welke op basis van de verslaggevingsregels niet tot de omzet worden gerekend.

Toelichting op het Kasstroomoverzicht

Investeringskasstroom

De investeringen in Rijkshuisvesting en het daaruit voortvloeiende beroep op de leenfaciliteit zijn gebaseerd op lopende en voorgenomen huisvestings- en instandhoudingsprojecten in het betreffende jaar. In het voorjaar wordt de leenfaciliteit voor dat jaar geactualiseerd. Het RVB investeert in grond en gebouwen die in de balans onder de post materiële vaste activa worden verantwoord. De stijging ten opzichte van 2021 komt voornamelijk door de toenemende productie, zoals ook te zien is in de productietabel. In de opgave voor de leenfaciliteit is rekening gehouden met lopend werk, verwachte aankopen en de investeringen in pachtboerderijen.

Financieringskasstroom

De afdrachten aan het moederdepartement betreffen, conform de Regeling Agentschappen, het surplus op het eigen vermogen. Daarnaast gaat het om de aflossing op lopende en toekomstige leningen in het kader van de Rijkshuisvesting, de overname van vastgoed van andere rijksdiensten en aflossingen op leningen voor ontwikkelprojecten.

Het beroep op de leenfaciliteit komt overeen met de investeringsstroom. De investeringen van publiek-private samenwerkingen en investeringen door het RVB in projecten die buiten de baten- en lasten vallen, zijn daarbij niet opgenomen

Overzicht doelmatigheidsindicatoren 

Toelichting op de doelmatigheidsindicatoren

Generiek Deel

Omzet per product

Met de producten bestrijkt het RVB de gehele keten van de huisvesting, vanaf de initiële vraag van een afnemer tot en met de realisatie (bouw en/of verbouw), het beheer, ontwikkeling en de afstoot. Het RVB werkt vraaggestuurd. De meerjarige groei van de omzet voor ingebruikgeving heeft zowel te maken met de eerder ingezette toename in de vraag naar huisvesting vanuit de departementen als met het feit dat de voorraad met nieuwe huisvesting verjongt. Daarmee is sprake van hogere afschrijvingslasten, die worden doorberekend in de tarieven. In de ontwerpbegroting 2021 stond een deel van omzet voor onderhoud onder ingebruikgeving, maar is in de huidige begroting verplaatst naar in stand houden vastgoed in lijn met de slotwet.

Saldo baten en lasten

Het saldo van baten en lasten geeft een sluitend resultaatbeeld.

Specifiek Deel

Rijkshuisvestingsvoorraad in 1.000 m2 BVO

De huisvestingsvoorraad neemt de komende jaren af door verkoop van eerder overtollig gesteld vastgoed. Het overtollig vastgoed is een gevolg van enerzijds het kabinetsbeleid en anderzijds adequate sturing door het RVB. Bij de gepresenteerde afname is rekening gehouden met de gevolgen voor de departementen van kabinetsbesluiten over de masterplannen huisvesting. Daarnaast is rekening gehouden met de verwachte overdracht van de objecten van de voormalige Korps landelijke politiediensten aan de Nationale Politie.

Indicator technische kwaliteit (ITK) Rijkshuisvesting

Dit betreft het gewogen gemiddelde van de technische conditie van alle gebouwen op een schaal van 1 (nieuwbouw) tot en met 6 (extreem slecht). Deze conditie wordt medebepaald door de staat van het onderhoud en (vervangings)investeringen. Op grond van voorraadoverwegingen (onder andere is een pand wel of niet strategisch, blijft het wel of niet in de voorraad) worden economische afwegingen gemaakt over het uitvoeren van onderhoud en investeringen. Voor een deel van de (niet-strategische) voorraad wordt dan een lagere ITK-score geaccepteerd.

Doelmatigheid verkoop vastgoed.

Doelstelling is objecten te verkopen tegen tenminste de voor gecalculeerde bedragen die in een businesscase waren opgenomen. Dit zijn de verkoopopbrengsten gecorrigeerd voor eventueel eerder genomen waardeverminderingen.

Projecten binnen budget gerealiseerd

Met een norm van 85% is het doel om het overgrote deel van de projecten binnen het afgesproken budget uit te voeren. De ervaring leert dat het prognosticeren van de kosten van vastgoedprojecten niet eenvoudig is. De uitkomsten van aanbestedingen laten zich lastig voorspellen. Daarnaast kunnen tijdens de uitvoering van de projecten tegenvallers aan het licht komen.

Projecten tijdig gerealiseerd

De norm voor het percentage projecten tijdig gerealiseerd is sinds 2016 getegen van 80% tot 85%. Deze norm houdt concreet in dat minder dan 15% van de projecten later wordt opgeleverd dan met de opdrachtgever is afgesproken. Een deel van de projecten kan vertragen doordat tijdens de uitvoering feiten boven water komen, waar vooraf geen rekening mee is gehouden.

Productiviteit

De productiviteit geeft inzicht in de sturing op directe uren. Hoe meer directe uren worden in gezet, ofwel hoe minder indirecte/overige, hoe beter wordt gepresteerd.

Voorraad beheerde Defensieobjecten in 1.000 m2 BVO

De Defensieobjecten worden door het RVB onderhouden (instandhouding). Defensie voorziet de komende jaren een kleine krimp in haar portefeuille. Het voorgenomen Strategisch Vastgoedplan Defensie kan daarmee de komende jaren nog effect hebben op de nu opgenomen meerjarige reeks.

Productie RVB

De omzet van het RVB in deze baten-lastenbegroting geeft geen volledig beeld op de werkelijke omvang van de te verrichten werkzaamheden omdat een deel van deze werkzaamheden op grond van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving niet tot omzet mogen worden gerekend. Het gaat hierbij onder meer om de programmakosten voor Defensie, om posten uit de kas-verplichtingenbegroting en om verkopen en ingebruikgevingen op grond van middelenafspraken.

In onderstaande tabel zijn al deze werkzaamheden, gebaseerd op kasstromen, opgenomen in een overzicht van de ‘productie’.

Voor de jaren 2021 tot en met 2023 is door het Ministerie van Defensie aanvullend budget beschikbaar gesteld voor onderhoud en expertise en advies.

In de opgave voor projectrealisatie is rekening gehouden met lopend werk, verwachte aankopen en de investeringen in pachtboerderijen. Vanaf 2025 wordt weer gerekend met de structurele reeks van € 425 mln. per jaar voor Rijkshuisvesting. Pas na goedkeuring van nieuwe huisvestingsprojecten in de komende perioden zal ook vanaf 2025 eventueel een hoger beroep op de leenfaciliteit in de begroting opgenomen worden.