Het kabinet heeft maatregelen genomen om de werking van de woningmarkt structureel te verbeteren. Deze maatregelen stimuleren de dynamiek en doorstroming in zowel de huur- als koopsector en hebben een einde gemaakt aan de beleidsonzekerheid die tijdens de crisis heerste op het gebied van de woningmarkt. In de koopsector is de hypotheekrenteaftrek ingeperkt en worden financiële risico’s voor burgers verlaagd. Stapsgewijs wordt het maximale hypotheekrenteaftrektarief afgebouwd met 0,5 procentpunt per jaar naar 38 procent in 2041. Verder is de hypotheekrenteaftrek voorwaardelijk gemaakt aan volledige aflossing van de hypothecaire lening. Ondertussen helpen de leennormen en de afbouw van het maximaal loan-to-value-percentage48 naar 100 procent kopers te beschermen tegen financiële risico’s. Daarnaast bevordert de verlaging van de overdrachtsbelasting de doorstroming op de koopmarkt. De maatregelen in de gereguleerde huursector zorgen ervoor dat deze markt beter functioneert en dat meer gereguleerde huurwoningen ter beschikking komen van mensen voor wie ze zijn bedoeld. Zo zijn huurverhogingen in het gereguleerde segment de afgelopen jaren afhankelijk gemaakt van het inkomen van de huurders om scheefwonen onaantrekkelijker te maken. Vanaf volgend jaar krijgen verhuurders in de gereguleerde sector meer ruimte om huren in lijn te brengen met de vraag naar de woning. Daarnaast moeten woningbouwcorporaties zich weer eenduidig richten op sociale huisvesting, waardoor huurders niet langer kunnen opdraaien voor de risico’s van de commerciële activiteiten van corporaties. Het woningwaarderingsstelsel gaat per 1 oktober dit jaar beter de vraag naar woningen reflecteren door de WOZ-waarde te betrekken in de woningwaardering.

Het zal echter nog een tijd duren voordat de Nederlandse woningmarkt de flexibiliteit heeft die de 21^e eeuw vraagt. Het duurt namelijk een lange tijd voordat de genomen maatregelen hun volledige effect hebben. Dit komt doordat de woningmarkt een zogenoemde voorraadmarkt is, waarbij het aanbod langzaam reageert op veranderingen. Daarnaast worden veel maatregelen stapsgewijs ingevoerd om te voorkomen dat grote waardeschommelingen ontstaan die de vermogensposities van huishoudens en de economie kunnen schaden. Tot slot moeten actoren zich aanpassen aan de nieuwe regels en verwachtingen. Private investeerders moeten de ruimte gebruiken die ontstaat doordat woningcorporaties nog maar beperkt commerciële en maatschappelijke activiteiten mogen ondernemen. Gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties moeten tot nieuwe afspraken komen over het huurbeleid en een betaalbare voorraad.

Een dynamische economie vraagt om een flexibele woningmarkt. Een verhoogde flexibiliteit van de woningmarkt zorgt ervoor dat deze beter aansluit bij de flexibeler geworden arbeidsmarkt en economie. Met name onder jonge huishoudens neemt de vraag naar flexibelere woonvormen toe. Een goed ontwikkelde vrije huursector biedt keuzevrijheid en flexibiliteit, aangezien dit alle huishoudens in staat stelt te kiezen tussen huren en kopen op basis van hun persoonlijke situatie en voorkeuren. Hoewel de omvang van de Nederlandse koopsector internationaal niet uit de toon valt, is de vrije huursector in Nederland wel opvallend klein (zie figuur 2.3.1). Dit is het gevolg van een decennialange krimp van de sector.

Figuur 2.3.1. Kopen en huren in OESO-landen: Nederlandse vrije huursector klein

Bron: OECD (2011). «Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries», in OECD (2011). «Economic Policy Reforms: Going for Growth 2011».

Huishoudens kiezen minder vaak voor vrije huurwoningen omdat de maandlasten relatief hoog zijn. Dit is voor een belangrijk deel het gevolg van overheidsbeleid. De fiscale behandeling van de eigen woning drukt de nettomaandlasten van woningbezitters, terwijl huurregulering, het beleid van verhuurders en huurtoeslag de nettomaandlasten van huurders in de gereguleerde sector laag houden (zie figuur 2.3.2). Huurders in de vrije sector kunnen niet rekenen op dergelijk overheidsbeleid, waardoor de maandlasten voor potentiële vrije huurders vaak aanzienlijk hoger uitvallen. Figuur 2.3.2 illustreert dit.49

Figuur 2.3.2: Illustratie van de hoge nettomaandlasten van vrije huur in vergelijking met koop en gereguleerde huur

Bron: de figuur is gebaseerd op de aannames van het Woningmarkt model van het CPB en de gegevens van WoON (2012).

Het bevoordelen van de gereguleerde huursector en de koopmarkt heeft een dubbel negatief effect op de vrije huurmarkt. Ten eerste is het relatief onaantrekkelijk om te huren in de vrije sector, doordat overheidsregelingen de koop- en gereguleerde huursector goedkoper maken. Ten tweede leidt fiscale behandeling van de eigen woning in combinatie met een restrictief ruimtelijkordeningsbeleid tot een stijging van de prijzen in de gehele woningmarkt. Volgens het woningmarktmodel van het CPB liggen huizenprijzen structureel 8 procent hoger door de fiscale behandeling van de eigen woning. Deze hogere huizenprijzen leiden ook in de vrije huursector tot hogere maandlasten. Daarbij komt dat corporaties de afgelopen jaren vrijesectorwoningen van een hoge kwaliteit tegen een lage huurprijs aanboden. Dat maakt het voor beleggers onaantrekkelijk om te bouwen in dezelfde kwaliteitsklasse.

Het kabinetsbeleid creëert meer ruimte voor de vrije huursector en maakt daarmee de Nederlandse woningmarkt flexibeler. De geïntroduceerde hervormingen dragen bij aan een stabielere en evenwichtigere woningmarkt. Het lagere maximale percentage voor de hypotheekrenteaftrek en de introductie van een aflossingsvoorwaarde dragen hieraan bij in de koopmarkt. Dit geldt ook voor de modernisering van het woningwaarderingsstelsel en de boveninflatoire huurverhogingen in de gereguleerde huursector. Het budget van de huurtoeslag is ondertussen beperkt verhoogd om de meest kwetsbare groepen te beschermen tegen de prijsstijgingen als gevolg van boveninflatoire huurverhogingen. Het totale pakket aan maatregelen leidt tot meer vraag naar woningen in de vrije huursector. Dit maakt het ook aantrekkelijker voor investeerders, zoals institutionele beleggers, om in de markt te stappen en het woningenaanbod in de vrije huursector te vergroten. Met deze maatregelen zijn omvangrijke hervormingen doorgevoerd. In de komende periode is het kabinetsbeleid gericht op rust op de woningmarkt zodat de maatregelen hun effect kunnen sorteren. Daarnaast zal het kabinet met kleinere, maar betekenisvolle maatregelen de modernisering van de woningmarkt ondersteunen. Zo wordt momenteel in het kader van de motie-Monasch/Van der Linde onderzocht welke mogelijkheden er zijn om meer in flexibele woonvormen te investeren. Daarnaast komt het kabinet zoals aangekondigd met maatregelen op het gebied van tijdelijk huren om ook de gereguleerde huursector flexibeler te maken. Verder blijft het kabinet alert op de ontwikkeling van de woningmarkt.